Мястото се нарича Aldeia da Padralva, а историята от пицарията ни разказва неговият собственик Антонио Ферейра. В момента той притежава 30-ина къщи, всички от които са възродени и превърнати в идилично място за гости, обградени от природа, близо до морето и аранжирани в синхрон с традициите и автентичността. За шестте години, през които селището има своя нов облик, то си е спечелило славата на успешен туристически продукт и е търсен партньор от най-големите специализирани туроператори и платежоспособни туристи. Тайната на успеха е както в безупречния продукт, който селището предлага, така и във всеки детайл и отношение към госта.

Бягство от големия град

Ферейра днес е на 40 и няколко години. През 2006 г. той е успешен рекламист и собственик в голяма агенция в Лисабон. Тогава решава, че иска нов живот, далече от големия град и неговия шум и стрес. "Дойде моментът, в който исках да имам повече време за себе си и за семейството си, да дам възможността на децата си да растат сред природата, да спортуват, да карат сърф, когато си поискат." Започва да търси място, подходящо за хотел. Иска да се занимава с туризъм и опитът му на рекламист му дават самочувствието, че може да маркетира новия си бизнес добре.

Покрай приятел, който има къща наблизо, попада във въпросната пицарията. Освен нея наоколо има няколко десетки порутени къщи и шепа възрастни местни хора. Децата им отдавна са се преместили в големия град, а на много от къщите собствениците дори не са португалци. "В хипарските години разни германци и англичани са накупили къщи в селото и са изчезнали така, както изчезна и модата на хипитата", разказва Ферейра. В продължение на две години той издирва собствениците и изкупува къщите им. Рови се из родословни дървета, преговаря с братя, чичовци и братовчеди и успява да придобие голяма част от селището. Следват още няколко години на ремонти, строителство и реставрация.

Pedralva посреща своите гости от 2010 г. Концепцията на селището е да бъде място, на което туристите могат да се потопят в местната култура. Това става благодарение на автентичната архитектура и обзавеждане на къщите, на регионалната кухня в ресторанта, на близостта до природата. "Не можеш да предлагаш регионален продукт и да купиш мебелите от IKEA. Всичко в къщите е така, както е било някога", разказва Антонио Ферейра. "За да си успешен, трябва да предлагаш нещо, което е различно от останалите. Всички в района предлагат слънце и плаж, ние даваме много повече. Постепенно дори и големите хотели разбират, че само стая с легло не е достатъчно."

Вторият много важен акцент в Pedralva е тоталното откъсване от града и възможността за спорт, общуване с природата, активност. Интернет има само на бара до рецепцията. Мобилните телефони работят само на определена точка с диаметър 3-4 метра. Телевизори няма. В замяна на това селището предлага добре поддържани планински колелета, екипировка за сърф, GPS устройства с предварително начертани маршрути за планинско ходене, техника за гледане на птици. Плажовете са на 5-6 км, а самото село е изолирано в хълмиста местност сред национален природен парк. "Беше ни много трудно и продължаваме да убеждаваме местната туристическа организация, че не всичко е плаж и голф. Сега вече има бюджет за реклама и на туризма, който ние правим – спорт и природа", казва собственикът на Pedralva.

Туризъм с цена

Ферейра не разбира 5-звездните хотели, които продават на нивата на три звезди. "Това означава, че нещо не е наред, след като се конкурират само с цени и падат до такива нива." В Pedralva средната цена на легло е 120 евро, което е малко над средното за Португалия. 

Ферейра не е сам в този проект, а има още трима съдружници. Единият от тях дори е бившият му партньор в рекламната агенция, който не само не се е обидил, когато Ферейра е напуснал, но е пожелал да развиват селището заедно.

Общата инвестиция до момента е 4 млн. евро, като 70% са собствен капитал. Селището оперативно работи от пет години и през тази година за пръв път ще покрие разходите си и ще запише малка печалба. Броят на нощувките расте непрекъснато, като миналата година са били 15 хил. Средната заетост е 45%, като благодарение на спорта, планинското ходене или гледането на птиците летният сезон реално продължава и до ноември. Основната таргет група на селището са семейства, предимно от Западна и Централна Европа. Половината от тях идват сами, другата през специализирани туроператори.

"В самото начало имаше статия за нас в The Guardian. На следващия ден, когато си отворих мейла, реших, че има вирус. Два дни след това обработвах запитванията за настаняване и отговарях на мейли", казва Антонио.

А къде са хората?

Зелени алеи, безупречна инфраструктура, голф игрище по всички правила, поляни, цветя, указателни табели, огромна плажна ивица от двете страни на полуострова, добре дошли в Troia Resort. На пръв поглед един от най-новите туристически комплекси на западното крайбрежие на Португалия има всички предпоставки да бъде топ дестинация в световен мащаб. Хотели, казино, апартаментни комплекси и луксозни вили, ресторанти и кафенета на марината изпълват този морски рай, но по начин, по който природата и зеленината продължават да преобладават. И за капак – лятото тук започва от април и навлиза и в ноември.

Само че хората ги няма.

Това малко градче на едноименния полуостров, само на час и половина път до столицата Лисабон, стои безлюдно и студено, сякаш застроено и изоставено от своите обитатели. Отдалече се вижда, че нещо в концепцията е сбъркано.

Историята на Troia Resort е много поучителна за всеки, който се занимава с туризъм и недвижими имоти. Тя е олицетворение на желанието за бърза печалба на гърба на спекулативния имотен пазар и грешна концепция за туристическо позициониране. Разбира се, и някои външни фактори като глобалната криза помагат за вида, в който курортът се намира в момента.

В далечните 60-те

Историята на Troia Resort започва още от 60-те години на миналия век. Тогава местна частна компания решава да построи на безлюдния полуостров, който е обграден от пясъчни дюни, лагуни, девствена природа и безкрайни плажове, нов туристически курорт. Планът предвижда 65 хил. легла, марина, инфраструктура. Проектът се случва и през 70-те и 80-те посреща хиляди туристи. Концепцията обаче явно е сгрешена, защото компанията банкрутира и държавата се принуждава да национализира комплекса. В края на 90-те една от най-големите португалски холдингови структури - Efanor, с бизнес в индустрията, търговията, туризма, откупува от държавата дълговете и развива свой проект на мястото на стария. Това става през дъщерната компания Sonae Capital.

В новия си живот Troia Resort трябва да има само 15 хил. легла, а курортът предстои да се превърне в ексклузивно място за почивка. Едва 20% от легловата база е туристическа, останалите са апартаменти за продажба. Тоест класически проект за недвижими имоти.

От 2005 до 2008 г. компанията инвестира 400 млн. евро и построява 60% от планираните легла. "Разрушихме голяма част от сградите, запазихме няколко от тях и построихме нови – по-големи и луксозни апартаменти. Успяхме да завършим проекта и да го открием точно навреме – в момента, в който Lehman Brothers се сгромоляса", казва с ирония генералният директор на Troia Resort Хоао Мадейра.

Плановете на инвеститорите не се развиват точно така, както са ги направили. Продажбите на имоти се случват с мъка, а цените, на които апартаментите се предлагат, ги правят на практика непродаваеми. Инвеститорът иска между 4-5 хил. евро на кв.м средна цена. Мадейра обясни, че липсата на търсене е наложила да свалят прага на цените, но въпреки това продажбите не са се променили значително. Дори и притегателната сила като Хосе Моуриньо, който има къща в Troia Resort, не е в състояние да докара желаните купувачи. "Ако всичко беше по план, вече отдавна трябваше да сме построили останалите 40% от леглата и да сме продали всичко."

Търсене на спасение

Мадейра разказа, че сега се търси изход от ситуацията. Трябва да се намери начин, който да докара хората в курорта. С обикновена реклама това няма да стане, казва той. Нужна е цялостно нова концепция. Според него спасението е, ако се привлече някоя от международните вериги за управление на хотели и се сключат споразумения с големите туроператори. Затова вече се водят разговори с тях. По думите на Мадейра туроператорите съкращават програмите си от дестинации като Северна Африка или Близкия изток и ги пренасочват към по-сигурни държави. Има индикации, че туристическите компании сами искат да инвестират в нови хотели в Европа и търсят нови партньорства. Страни като Португалия са подходящ пазар, казва Мадейра. Въпреки това той осъзнава, че големите турагенти ще докарат една публика, с която няма да може да се запази ексклузивният имидж на курорта, и това може да повлияе и на цените на имотите в него.

"За съжаление вече не сме в позицията, в която може да избираме с кого да партнираме", казва Мадейра. "Грешките? Не трябваше да инвестираме всичко накуп. Трябваше да сме по-предпазливи", обобщава в едно изречение мениджърът на Troia Resort.