С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
Вход | Регистрация
14 13 мар 2016, 15:44, 305230 прочитания

Фонд на Рокфелер продава ритейл парка в Пловдив на групата "Химимпорт"

Активът се оценява на над 35 млн. лв., но дълговете са почти толкова

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Втората сделка с ритейл актив от началото на годината може да приключи скоро. "Баумакс България" планира да придобие Retail Park Plovdiv, където в момента е ключов наемател. Това се вижда от искане за концентрация, подадено към антимонополния регулатор. Първата сделка в търговския сегмент стана в края на февруари - ирландският фонд Avestus Capital Partners изкупи 50-процентния дял в Mall Plovdiv от фонд на General Electric, които продадоха всички свои инвестиции в страната.

Сега отново излиза чужд инвеститор - фондът Europa Capital чрез поделението си за Източна Европа. То е част от Rockеfeller Group, като от миналата година има и участие на Blackstone, и освен пловдивския парк парк от 2011 г. притежава и Mall Sofia. При сделката за търговския парк преди пет години спряганата цена (без дълговете) беше 20 млн. евро. Сега оценката на актива е приблизително толкова - балансовата стойност на недвижимия имот е почти 35 млн. лв., а ако се съди по приходите (които през 2014 г. са 3.8 млн. лв.) и търсената доходност, стойността отново е от порядъка 35-40 млн. лв. Дружеството има дълг от 32.7 млн. лв. според последния си баланс.


Разликата при тази сделка е, че купувачът е местен, свързан е с основния кредитор и на практика идва малко след като компаниите от групата на "Химимпорт" придобиха контрол и над "Баумакс", и над бившия кредитен и лизингов портфейл на австрийската Erste Group Bank.

Подготовка за сделка

"Баумакс" ще стане собственик на имота, като придобие дружеството "Лендмарк България ритейл парк", чийто основен актив е именно ритейл паркът (виж каре). От последните финансови отчети на продаваната компания се вижда, че дружеството генерира около 4 млн. лв. приходи годишно от наеми и управление на притежаваните недвижими имоти. Любопитен детайл е, че "Баумакс България" е един от основните му клиенти. Че се подготвя сделка, подсказват значителните обезценки на вземания, направени през 2014 г. и извели дружеството на загуба от 1.4 млн. лв., т.е. направено е почистване на баланса преди продажбата.



През 2010 г. Erste Group Bank отпуска 14.7 млн. евро заем със срок за връщане 2026 г. Първото реално придвижване към продажбата е цедирането на кредита, който "Лендмарк" има към австрийската банка. Видно от документи в Търговския регистър, на 16 октомври 2015 г. Erste Group Bank е прехвърлила вземанията си от "Лендмарк България ритейл парк" на Централна кооперативна банка (ЦКБ). По информация на "Капитал Daily" платената цена е около 50-60% от стойността на кредита, за който няма данни да е необслужван.

Два месеца по-късно има втора цесия за същото вземане. В последния работен ден за годината, 30 декември, ЦКБ прехвърля вземането си, но за 12.1 млн. евро, на българското дружество "Прайм лизинг". Същия ден се учредява и залог на търговското предприятие на "Прайм лизинг" в полза на ЦКБ, за да се обезпечат вземанията на банката по тази втора цесия.

Интересно е, че залогът е за вземане от 9.8 млн. евро, като уговорената схема на изплащане е 950 хил. евро в брой веднага след сключване на цесията, а останалите 8.8 млн. евро - разсрочено до ноември 2025 г. Втората цесия може да е направена на по-висока цена и на практика ЦКБ най-вероятно е спечелила от разликата в цената купува и продава. Освен това банката е извадила вземането от баланса си и то няма да бъде обхванато от проверката на качеството на активите в системата.

Макар формално вземането да е прехвърлено на дружество, което няма нищо общо с ЦКБ, то остава като актив за групата около "Химимпорт", която контролира и банката, и "Прайм лизинг". До 16 октомври "Прайм лизинг" е било дружество на австрийската "Ерсте груп иморент холдинг", която обаче го прехвърля на "Финансови активи". То пък е учредено само два месеца по-рано от "Тексим консултинг" и "Уеб финанс холдинг", които са от групата на "Химимпорт". "Уеб финанс" и ЦКБ, както и Тексим банк са акционери и в "Родна земя холдинг", който от миналото лято е мажоритарен собственик на дружеството, което притежава "Баумакс България" с 65%. Връзката на "Химимпорт" в "Прайм лизинг" личи и по клиентите, с които дружеството работи, сред които е "Проучване и добив на нефт и газ".

Първоначално групата няма връзка с "Баумакс". През 2014 г. австрийският собственик на веригата прехвърли дружеството на местния бизнесмен Пейо Николов, който развива търговия с подови настилки под марката Carpet Max. Сега той държи 30% от веригата и я управлява. Заедно с активите на "Баумакс" Николов пое и значителни дългове за 58.6 млн. лв. при продажби за почти 70 млн. лв. през 2014 г.

Покупка от ключов наемател

От гледна точка на пазара сделката е логична. Големите big box оператори предпочитат да са собственици на имотите, в които са разположени, коментира Явор Костов, мениджър "Капиталови пазари" във Forton. Към момента магазинът HomeMax (веригата промени бранда си Baumax през 2015 г.) заема повече от 50% от комплекса и ползва общ паркинг с останалите наематели, което прави на практика невъзможна покупката на обособена част от ритейл парка. Според Костов проектът има потенциал, доколкото работещите ритейл паркове в страната са малко, а има наематели, които влизат само в big box формати, като много от тях дори още не са на българския пазар. За Europa Capital таймингът на сделката е много добър, тъй като цикълът на инвестиции на подобни фондове нормално е около 5-7 години. Фондът придоби "Ритейл парк Пловдив" преди пет години.

"Имотът е значим за самия град, тъй като в Пловдив има известен вакуум в сегмента на търговските площи", коментира Георги Киров, директор инвестиционни и корпоративни услуги в консултантската компания Colliers. Работещите обекти в града са ритейл паркът и "Мол Пловдив". В момента тече преработването на концепцията на търговски център "Галерия Пловдив" и доизграждането на мол "Марково тепе". Retail Park Plovdiv е интересен проект с добър микс от наематели и професионално направена архитектура, смята Киров. По данни на Colliers 35% от инвестиционните сделки през 2015 г. са направени от бизнес ползватели на имоти (например веригите Praktiker, Praktis, City Clinic) вместо от класически инвеститори в недвижимости.

"Ритейл паркът е с добрa локация и до голяма степен най-много се доближава до концепцията за такъв проект", коментира Асен Лисев, основател и управляващ директор на MBL|CBRE. Сделката, която вероятно е от типа дълг срещу собственост, е положителна за пазара - разчистване от лоши кредити, коментира Лисев. Едно от предизвикателствата пред моловете и ритейл парковете е как да заздравят сегмента на хранителни стоки в обектите си поради разместванията на пазара и проблемите през годините на "Пикадили" и Carrefour. "Пикадили" беше наемател в ритейл парка, след това беше заменен от Carrefour, който също вече затвори обекта си.

Бъдещият собственик

"Към момента "Баумакс" е наемател в парка, но искаме да придобием имота", коментира Пейо Николов, единият от собствениците на веригата магазини "направи си сам". Той посочи, че през 2015 г. компанията е постигнала печалба около 1 млн. лв. въпреки задълженията, които дружеството имаше.
Положителните резултати на "Баумакс България" през 2015 г. са постигнати основно чрез оптимизиране на доставчиците, стоките и маржа, но най-вече чрез промяна в обслужването на клиентите. Създадени са зони за активно обслужване, където клиентът да може да получи съвети за продуктите. Развити са допълнителните услуги като монтаж и транспорт, разказа Николов. "През 2015 г. нямаше много съществени промени, тъй като искаме да стабилизираме позицията си", обясни собственикът. Въпреки положителните коментари за раздвижване на пазара според него то не е съществено. "Възможно е заради големите задължения на фирмата да не сме го усетили. Предполагам, че догодина ще почувстваме по-значително положително раздвижване."

Ритейл паркът

Първият търговски парк в Пловдив заработи в началото на 2009 г. Комплексът обхваща терен от 42 хил. кв.м, от които 26.4 хил. кв.м са търговска площ. Паркът се намира в близост до най-големия жилищен район в Пловдив - жк "Тракия". Състои от две сгради и паркинг с 450 места. Сред наемателите на комплекса освен HomeMax са търговските вериги Deichmann, дрогерии DM, Happy Bar&Grill, Panda, мебелен магазин Martineli и веригата за спортни стоки Sport Depot. Според сайта му над 2.4 млн. души годишно посещават търговския парк.

  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Прочетете и това

"Софийска вода" планира над 46 млн. лв. инвестиции за 2019 г. "Софийска вода" планира над 46 млн. лв. инвестиции за 2019 г.

Компанията цели намаляване на загубите на вода до 38.7% до 2021 г.

25 юни 2019, 819 прочитания

Собственици на фитнес зали видяха риск от създаване на монопол в бранша 1 Собственици на фитнес зали видяха риск от създаване на монопол в бранша

Компанията зад картите MultiSport вече има верига от свои собствени спортни обекти

25 юни 2019, 2046 прочитания

24 часа 7 дни

Кариерен клуб: Финанси »

"Кариерен кошер" привлича обратно българите с опит и образование от чужбина

Събитието на 4 септември се очаква да събере над 1500 висококвалифицирани кандидати

"Юбер България" помага на студенти за първата им среща с работодатели

Компанията организира две лекции преди кариерния форум във Факултета по математика и информатика на СУ "Св. Климент Охридски"

Да си изградиш професия

В Института по строителство на Santa Fe College са едни от най-перспективните специалности във Флорида

Студенти от 17 до 71 години

Хора на всякаква възраст сменят професията си в Центъра за ускорено обучение на американския Valencia College

Половината от работните места за IT специалисти във Вашингтон са незаети

Освен различни компютърни специалности Northern Virginia Community College има и стажантска програма с Amazon

 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Компании" Затваряне
General Motors инвестира 1 млрд. долара в самоуправляващи се автомобили

Бойното поле на "Българска армия"

Ще има ли нов стадион на ЦСКА в Борисовата

Поизтънелите възглавници на банките

Показателите за капиталова адекватност се понижават заради ръста в кредитирането, раздаваните дивиденти и нови регулации

"Съгласие" купи животозастрахователния портфейл на "Дженерали" (коригирана)

Сделката е сключена в началото на декември, след като италианската компания обяви, че в България ще се съсредоточи само върху общото застраховане

Хубаво е, но е фалшиво

Как изложба с фалшификати почти предизвика дебат за черния пазар на изкуство у нас

Ние, писателите

Сборникът "Интервюта" ни дава възможност да надникнем по-дълбоко в личността и философията на Йордан Радичков