Фонд на Рокфелер продава ритейл парка в Пловдив на групата "Химимпорт"
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Фонд на Рокфелер продава ритейл парка в Пловдив на групата "Химимпорт"

Europa Capital купи парка преди пет години за около 20 млн. евро

Фонд на Рокфелер продава ритейл парка в Пловдив на групата "Химимпорт"

Активът се оценява на над 35 млн. лв., но дълговете са почти толкова

Деница Симеонова, Гергана Михайлова
316568 прочитания

Europa Capital купи парка преди пет години за около 20 млн. евро

© Цветелина Белутова


Втората сделка с ритейл актив от началото на годината може да приключи скоро. "Баумакс България" планира да придобие Retail Park Plovdiv, където в момента е ключов наемател. Това се вижда от искане за концентрация, подадено към антимонополния регулатор. Първата сделка в търговския сегмент стана в края на февруари - ирландският фонд Avestus Capital Partners изкупи 50-процентния дял в Mall Plovdiv от фонд на General Electric, които продадоха всички свои инвестиции в страната.

Сега отново излиза чужд инвеститор - фондът Europa Capital чрез поделението си за Източна Европа. То е част от Rockеfeller Group, като от миналата година има и участие на Blackstone, и освен пловдивския парк парк от 2011 г. притежава и Mall Sofia. При сделката за търговския парк преди пет години спряганата цена (без дълговете) беше 20 млн. евро. Сега оценката на актива е приблизително толкова - балансовата стойност на недвижимия имот е почти 35 млн. лв., а ако се съди по приходите (които през 2014 г. са 3.8 млн. лв.) и търсената доходност, стойността отново е от порядъка 35-40 млн. лв. Дружеството има дълг от 32.7 млн. лв. според последния си баланс.

Разликата при тази сделка е, че купувачът е местен, свързан е с основния кредитор и на практика идва малко след като компаниите от групата на "Химимпорт" придобиха контрол и над "Баумакс", и над бившия кредитен и лизингов портфейл на австрийската Erste Group Bank.

Подготовка за сделка

"Баумакс" ще стане собственик на имота, като придобие дружеството "Лендмарк България ритейл парк", чийто основен актив е именно ритейл паркът (виж каре). От последните финансови отчети на продаваната компания се вижда, че дружеството генерира около 4 млн. лв. приходи годишно от наеми и управление на притежаваните недвижими имоти. Любопитен детайл е, че "Баумакс България" е един от основните му клиенти. Че се подготвя сделка, подсказват значителните обезценки на вземания, направени през 2014 г. и извели дружеството на загуба от 1.4 млн. лв., т.е. направено е почистване на баланса преди продажбата.

През 2010 г. Erste Group Bank отпуска 14.7 млн. евро заем със срок за връщане 2026 г. Първото реално придвижване към продажбата е цедирането на кредита, който "Лендмарк" има към австрийската банка. Видно от документи в Търговския регистър, на 16 октомври 2015 г. Erste Group Bank е прехвърлила вземанията си от "Лендмарк България ритейл парк" на Централна кооперативна банка (ЦКБ). По информация на "Капитал Daily" платената цена е около 50-60% от стойността на кредита, за който няма данни да е необслужван.

Два месеца по-късно има втора цесия за същото вземане. В последния работен ден за годината, 30 декември, ЦКБ прехвърля вземането си, но за 12.1 млн. евро, на българското дружество "Прайм лизинг". Същия ден се учредява и залог на търговското предприятие на "Прайм лизинг" в полза на ЦКБ, за да се обезпечат вземанията на банката по тази втора цесия.

Интересно е, че залогът е за вземане от 9.8 млн. евро, като уговорената схема на изплащане е 950 хил. евро в брой веднага след сключване на цесията, а останалите 8.8 млн. евро - разсрочено до ноември 2025 г. Втората цесия може да е направена на по-висока цена и на практика ЦКБ най-вероятно е спечелила от разликата в цената купува и продава. Освен това банката е извадила вземането от баланса си и то няма да бъде обхванато от проверката на качеството на активите в системата.

Макар формално вземането да е прехвърлено на дружество, което няма нищо общо с ЦКБ, то остава като актив за групата около "Химимпорт", която контролира и банката, и "Прайм лизинг". До 16 октомври "Прайм лизинг" е било дружество на австрийската "Ерсте груп иморент холдинг", която обаче го прехвърля на "Финансови активи". То пък е учредено само два месеца по-рано от "Тексим консултинг" и "Уеб финанс холдинг", които са от групата на "Химимпорт". "Уеб финанс" и ЦКБ, както и Тексим банк са акционери и в "Родна земя холдинг", който от миналото лято е мажоритарен собственик на дружеството, което притежава "Баумакс България" с 65%. Връзката на "Химимпорт" в "Прайм лизинг" личи и по клиентите, с които дружеството работи, сред които е "Проучване и добив на нефт и газ".

Първоначално групата няма връзка с "Баумакс". През 2014 г. австрийският собственик на веригата прехвърли дружеството на местния бизнесмен Пейо Николов, който развива търговия с подови настилки под марката Carpet Max. Сега той държи 30% от веригата и я управлява. Заедно с активите на "Баумакс" Николов пое и значителни дългове за 58.6 млн. лв. при продажби за почти 70 млн. лв. през 2014 г.

Покупка от ключов наемател

От гледна точка на пазара сделката е логична. Големите big box оператори предпочитат да са собственици на имотите, в които са разположени, коментира Явор Костов, мениджър "Капиталови пазари" във Forton. Към момента магазинът HomeMax (веригата промени бранда си Baumax през 2015 г.) заема повече от 50% от комплекса и ползва общ паркинг с останалите наематели, което прави на практика невъзможна покупката на обособена част от ритейл парка. Според Костов проектът има потенциал, доколкото работещите ритейл паркове в страната са малко, а има наематели, които влизат само в big box формати, като много от тях дори още не са на българския пазар. За Europa Capital таймингът на сделката е много добър, тъй като цикълът на инвестиции на подобни фондове нормално е около 5-7 години. Фондът придоби "Ритейл парк Пловдив" преди пет години.

"Имотът е значим за самия град, тъй като в Пловдив има известен вакуум в сегмента на търговските площи", коментира Георги Киров, директор инвестиционни и корпоративни услуги в консултантската компания Colliers. Работещите обекти в града са ритейл паркът и "Мол Пловдив". В момента тече преработването на концепцията на търговски център "Галерия Пловдив" и доизграждането на мол "Марково тепе". Retail Park Plovdiv е интересен проект с добър микс от наематели и професионално направена архитектура, смята Киров. По данни на Colliers 35% от инвестиционните сделки през 2015 г. са направени от бизнес ползватели на имоти (например веригите Praktiker, Praktis, City Clinic) вместо от класически инвеститори в недвижимости.

"Ритейл паркът е с добрa локация и до голяма степен най-много се доближава до концепцията за такъв проект", коментира Асен Лисев, основател и управляващ директор на MBL|CBRE. Сделката, която вероятно е от типа дълг срещу собственост, е положителна за пазара - разчистване от лоши кредити, коментира Лисев. Едно от предизвикателствата пред моловете и ритейл парковете е как да заздравят сегмента на хранителни стоки в обектите си поради разместванията на пазара и проблемите през годините на "Пикадили" и Carrefour. "Пикадили" беше наемател в ритейл парка, след това беше заменен от Carrefour, който също вече затвори обекта си.

Бъдещият собственик

"Към момента "Баумакс" е наемател в парка, но искаме да придобием имота", коментира Пейо Николов, единият от собствениците на веригата магазини "направи си сам". Той посочи, че през 2015 г. компанията е постигнала печалба около 1 млн. лв. въпреки задълженията, които дружеството имаше.

Положителните резултати на "Баумакс България" през 2015 г. са постигнати основно чрез оптимизиране на доставчиците, стоките и маржа, но най-вече чрез промяна в обслужването на клиентите. Създадени са зони за активно обслужване, където клиентът да може да получи съвети за продуктите. Развити са допълнителните услуги като монтаж и транспорт, разказа Николов. "През 2015 г. нямаше много съществени промени, тъй като искаме да стабилизираме позицията си", обясни собственикът. Въпреки положителните коментари за раздвижване на пазара според него то не е съществено. "Възможно е заради големите задължения на фирмата да не сме го усетили. Предполагам, че догодина ще почувстваме по-значително положително раздвижване."

Ритейл паркът

Първият търговски парк в Пловдив заработи в началото на 2009 г. Комплексът обхваща терен от 42 хил. кв.м, от които 26.4 хил. кв.м са търговска площ. Паркът се намира в близост до най-големия жилищен район в Пловдив - жк "Тракия". Състои от две сгради и паркинг с 450 места. Сред наемателите на комплекса освен HomeMax са търговските вериги Deichmann, дрогерии DM, Happy Bar&Grill, Panda, мебелен магазин Martineli и веригата за спортни стоки Sport Depot. Според сайта му над 2.4 млн. души годишно посещават търговския парк.

Втората сделка с ритейл актив от началото на годината може да приключи скоро. "Баумакс България" планира да придобие Retail Park Plovdiv, където в момента е ключов наемател. Това се вижда от искане за концентрация, подадено към антимонополния регулатор. Първата сделка в търговския сегмент стана в края на февруари - ирландският фонд Avestus Capital Partners изкупи 50-процентния дял в Mall Plovdiv от фонд на General Electric, които продадоха всички свои инвестиции в страната.

Сега отново излиза чужд инвеститор - фондът Europa Capital чрез поделението си за Източна Европа. То е част от Rockеfeller Group, като от миналата година има и участие на Blackstone, и освен пловдивския парк парк от 2011 г. притежава и Mall Sofia. При сделката за търговския парк преди пет години спряганата цена (без дълговете) беше 20 млн. евро. Сега оценката на актива е приблизително толкова - балансовата стойност на недвижимия имот е почти 35 млн. лв., а ако се съди по приходите (които през 2014 г. са 3.8 млн. лв.) и търсената доходност, стойността отново е от порядъка 35-40 млн. лв. Дружеството има дълг от 32.7 млн. лв. според последния си баланс.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

14 коментара
  • 1
    maximxx avatar :-P
    Максим

    Капитал, както си признавате в 7-8 абзац:
    "От гледна точка на пазара сделката е логична. Големите big box оператори предпочитат да са собственици на имотите, в които са разположени", т.е. няма нито нещо скандално, нито толкова странно.
    Със заглавия за Рокфелер обаче заприличвате малко на Пик и Блиц...
    А иначе по същество - аз лично съм много доволен от ХоумМакс, откакто се ребрандираха промяната не е само в надписа, наистина се стараят повече. Препоръчвам много, особено в сравнение с ония френски некадърници мосю Брикчиев :)

  • 2
    cipura avatar :-|
    BgMafia

    "Имотът е значим за самия град, тъй като в Пловдив има известен вакуум в сегмента на търговските площи"

    Брех... какъв ли вакуум вижда експерта в сегмента на търговските площи ?Сигурно има предвид ,че наемателите са се изсмукали и сега търговските площи в Пловдив стоят изсмукано празни ....(да не изброявам)

  • 3
    aussie avatar :-|
    aussie

    До коментар [#2] от "Black cat":

    И на мен ми е интересно къде видя вакуум човека (експерта) в търговските площи?

  • 4
    mndovrmttr avatar :-|
    Rob Roy

    Какво засукано заглавие... А на практика просто Баумакс/Хоуммакс са решили да купуват терена и сградата в Пловдив където до момента са били наематели. Няма лошо. Всеки бизнес като дръпне напред и започва да мисли по този начин.

  • 5
    chichi01 avatar :-(
    Чичи (Ice Man's fan)

    Капитал, приближаването ви до лексиката и списването на Дневник, не ви прави никаква услуга, според мен - ваш редовен читател от първият ви брой - 4-ти Октомври 1993 година!

  • 6
    subsonic avatar :-|
    subsonic

    ТИМ са във вихъра си.

    Молове, ритейл паркове, застрахователни компании - напоследък купуват всичко.

    Парите са като водата - не можеш да ги скриеш. Рано или късно намират пробойна и започват да текат в някаква посока.

    Интересно е да се проследи източникът на тези средства.

  • 7
    boras avatar :-|
    boras

    До коментар [#6] от "subsonic":

    В България има органи които следят за произхода на капитала, обърни интереса си към тях. Но май само ти се чудиш от къде са парите на холдинг с десетки хиляди служители.

  • 8
    gll37355838 avatar :-|
    Дундурук

    [quote#7:"kalderon"]холдинг с десетки хиляди служители[/quote]

    ..., който са задължени ( служебно или доброволно ) да тролят под всяка статия за любимия им холдинг. Хора, много е видимо и очевадно! Няма файда, а напротив - всички нормални читатели и коментатори се найстройват още повече против. Или сте няква некадърна ПР агенцийка?

  • 9
    petronito avatar :-P
    petronito

    До коментар [#6] от "subsonic":

    ТИМ - телефон италия мобиле

  • 10
    cezar_cezar avatar :-|
    есе

    До коментар [#7] от "karlossantanos":

    Така е, всички средства могат да бъдат проследени и са проследени. Няма нищо незаконно, но винаги е по-лесно да се сочи с пръст и да се хвърлят фалшиви обвинения. Това си е манталитет.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK