Столични хотели в повече

Раздвижването на позаспалия допреди няколко години хотелиерски пазар в столицата вече е видимо с просто око. Той расте по всички показатели от 2013 г. насам. Увеличават се местата за настаняване и броя легла, направените нощувки общо и на приходите от тях. Инвеститорите реагираха и много големи хотели като Hilton, Radisson Blu, "Родина", Kempinski, Downtown смениха собствениците си. Други обявиха, че стартират проекти, които от години стоят на трупчета. Навлизат и няколко големи чужди марки като Hyatt и InterContinental. Пристигането им в София радва някои от хотелиерите, като, от една страна, влизането на марка със стандарти ще подобри нивото на кадрите в столицата, от друга - това ще доведе до повишаване на цените на стаите. Новите инвестиции, разбира се, носят и рискове за бъдещето. Към днешна дата основната цел на хотелиерите е да се работи в посока вдигане на цената на нощувките и на града. Разширяването на легловата база във високия сегмент обаче може да доведе до точно обратното, ако ръстът на предлагането изпревари този на търсенето. Интересното в този бизнес отвъд числата са хората в него. И в столицата, както по морето, бизнесът е доминиран почти изцяло от български играчи, а при повечето от изброените сделки и малкото чуждо присъствие напусна страната и отстъпи място на добре познати местни лица.

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Смаляване

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Смаляване

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Смаляване

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Смаляване

Ако попитате как един отдаден на бизнеса си столичен хотелиер възприема новинарския поток, той ще ви каже, че чете с радост, когато авиокомпании като Ryanair обявяват 22 нови линии от София, когато се задават международни конференции и има съживяване на икономиката, което върви в комплект с чужди бизнесмени, търсещи място за спане. Не харесва политическите катаклизми, които блокират бизнеса и водят несигурността, а новини като тази гласували ли са гражданите на Обединеното кралство за напускането на Европейския съюз или не се следят с притаен дъх. За хотелиерите с повече звезди Brexit в прав текст означава, че имат с шест месеца по-кратък срок за завършването на проектите си за строителство или реконструкция на активите си, които да посрещнат мечтаната върволица от делегации от Европа.

Върволици може и да няма, но раздвижването на позаспалия допреди няколко години хотелиерски пазар в столицата вече е видимо с просто око. То може да бъде забелязано по големия брой сделки и проекти, който бяха обявени. Много големи хотели като Hilton, Radisson Blu, "Родина", Kempinski, а наскоро и Downtown, смениха собствениците си. Други обявиха, че стартират проекти, които от години стоят на трупчета, като например бившият хотел "Сердика" на генералния директор на "Лукойл България" Валентин Златев до паметника на Левски, който ще се превърне в Hyatt. С нови сили започна довършването на кулите на НИКМИ до НДК, където ще има висококатегориен хотел. Строителната компания "Маркан" обяви, че ще построи два нови хотела - един Novotel и един Ibis. Световният бранд InterContinental ще смени този на Radisson срещу парламента след солидно порастване на сградата. За пореден път се заговори за влизането на друга световна марка - Marriott. А дузина съществуващи обекти направиха, са в процес или им предстои реконструкция. Този бурен хотелски живот, разбира се, не се обяснява само с предстоящото председателство. Далече по-съществената причина е, че пазарът на софийски хотели расте по всички показатели от 2013 г. насам. След като потъна дълбоко в кризата от 2009 г.

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

Новите инвестиции, разбира се, носят и рискове за бъдещето. Към днешна дата основната цел на хотелиерите е да се работи в посока вдигане на цената на нощувките и на града. Разширяването на легловата база във високия сегмент обаче може да доведе до точно обратното, ако ръстът на предлагането изпревари този на търсенето. Това автоматично значи спад в цените, а оттам и по-бавна възвращаемост за хотелиерите. В сектора за логично ниво се приема 10% доходност. Изследване на анализаторската Christie Group показва, че въпреки че е с най-малко население спрямо Белград и Букурещ, българската столица има почти равен брой хотели и стаи с румънската и около двойно повече от сръбската.

Както по морето, така и в София бизнесът е доминиран почти изцяло от български играчи, а при повечето от изброените сделки и малкото чуждо присъствие напусна страната и отстъпи място на добре познати български лица. Някои от тях с ограничено знание и опит как се прави многозвезден бизнес. Така въпреки бавно растящите приходи и печалби на хотелите, София остава все така на една от най-ниските позиции по показателите за запълняемост на стаите и цени и все така неатрактивно място за посещаване с цел туризъм.

Расте, всичко расте
Към днешна дата и статистическите данни, и финансовите отчети, и мениджърите на хотели, и анализаторите говорят за ръст на пазара на хотели в София от протестната 2013 г. насам, която голяма част от хотелиерите окачествяват като слаба. Официалната статистика на НСИ показва (виж таблиците) както нарастване на местата за настаняване и броя легла, на направените нощувки общо, на тези на чужденци и на приходите от тях. За 2015 г. броят легла в София е 12 453, като 7683 от тях са в 4 и 5 звездни хотели, чиято бройка е 45. Отчетените нощувки общо са 1 605 179, като над 1 млн. от тях са на чужденци. Приходите от нощувки в столицата са 116 млн. лв., (около една трета от приходите на морската Бургаска област от пренощуване и една девета от общото за страната), от които 88 млн. лв. са от нощувки на чужденци. Четири- и петзвездните хотели на София си поделят 93.4 млн. лв. от общата сума и 77.4 млн. лв. от парите, дошли от чужди граждани. Последните данни на Министерството на туризма за първите 6 месеца на тази година показват, че отново има ръст на посещенията с цел бизнес в страната и той е 14.4%.



Финансовите отчети на десетте от най-големите хотели в София (виж таблицата) също показват общо и индивидуално подобрение. Сумарните приходи на дружествата са 117 млн. лв., като при всеки най-много са от нощувки (60-70%). После се нареждат постъпленията от храни и напитки, наеми, хазартни или спортни съоръжения, конферентни услуги... Миналата година е различна и с друго - всички компании сред топ 10 са на печалба, докато предишните две години половината са отчитали загуби. Друга любопитна подробност е, че шест от десетте големи обекта са изградени след социализма. Като собственост едва в три има чужди инвеститори - гръцки, турски и британски. С което почти се изчерпва и списъкът на международното присъствие на целия софийски пазар.

Извън сухата статистика хотелиерите и анализаторите също забелязват подобрение на основните в хотелиерството показатели. Според последните наблюдения на консултантската компания в сферата на хотелиерския бизнес Kohl&Partner има ръст на цените на нощувките в София при 4- и 5-звездните хотели с 10%, като съпоставката е направена за май 2016 г. спрямо май 2015 г. Има мърдане и при заетостта, която е нараснала с между 3 и 5%. Според Андре Гриби, управляващ партньор в консултантската компания, в София това се дължи на подобряването на икономиката и на повечето бизнес в столицата, тъй като хотелиерският бизнес в града зависи основно от икономическия туризъм.

Основен за хотелиерите обаче е показателят RevPAR, или дневните приходи от нощувки към броя стаи, които хотелите подават към STR Global, където могат да следят как се представят техните основни 4 конкурента, които са посочили като такива. Данните на Christie показват стойност на показателя от 36.75 евро за периода лятото на 2014-2015 г., което е доста под показателите на съседните столици - 46.79 евро в румънската и 42.31 за сръбската.

Елица Величкова, генерален мениджър на луксозния бутиков хотел Sense в столицата, който се конкурира с другите 5-звездни в близост до центъра, коментира, че и те, и конкурентите им растат по този показател. Другото, което забелязват хотелиерите през тази година, е силният летен сезон, като Величкова коментира, че през август, който традиционно би трябвало да е слаб за градските хотели почти не са имали свободни стаи. За ръст на всички показатели, които следят хотелиерите, говори и Жулиета Серафимова, генерален директор на "Грандхотел София", който е имал 80% заетост за 2015 г., като Серафимова е и директор бизнес развитие на компанията, менажираща хотелите на НИКМИ "София хотелс мениджмънт". Освен "Грандхотел София" строителната компания има още Central Park и Suit Hotel Sofia.

Глад за звезди и ремонти

Всичко това подейства на хотелиерите и започна усилено ребрандиране, строителство и обновяване. Според Лъчезар Тодоров, изпълнителен директор на "Тера тур сервиз", която строи бъдещия Hyatt за 30 млн. евро, в София има място за 5-звездни хотели и за по-добра висококатегорийна услуга.

"Ако разгледаме общия пазар, броят на брандираните хотели все още е твърде ограничен не само в България, но и в целия източноевропейски пазар, така че има още много възможности за откриване на нови международни хотели, но също така и за брандиране на съществуващи обекти", коментира наскоро пред "Капитал" Франк Реул, регионален мениджър на AccorHotels/Orbis за Румъния, България и Македония. Това е компанията, с която работи строителят "Маркан", който ще инвестира 20-22 млн. евро в два нови хотела, като планът е до края на 2017 г. да влязат в експлоатация. А Пол Розенбърг, директор "Всички брандове – Европа" в Marriott International, заяви, че оглеждат потенциални локации и несъмнено ще се установят в София, но за момента няма информация къде би се настанил брандът, като основното място, което се сочеше за подходящо - кулите на НИКМИ до НДК, напредва със самостоятелното си строителство на обекта. Мисъл за хотел има и в гръцкия план за сградата на площад "Македония".

Реконструкция тече и в бъдещия InterContinental (споделена собственост между Спас Русев и основателите на "Винпром Пещера"), където се прави нова пристройка над височината на сегашната сграда. На върха ще има ресторант на покрива, хотелската част ще се увеличи с още 40 стаи, президентски апартаменти, ще има конферентен център, пет заседателни зали, SPA и фитнес. Там договорът с Radisson Blu изтича през тази година, като откриването под новата марка най-вероятно ще се случи през лятото на 2017 г.
С мащабни планове за два нови небостъргача влезе и новият собственик на бившия Kempinski и настоящ хотел "Маринела", Ветко Арабаджиев. Строителните дейности по първия обект там - по-голямо казино, са обект на постоянни скандали заради нарушаване на заповедите за спиране на Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК). Вътре в лобито също протече ремонт, но той беше засенчен от премахване на вишни отвън.

Не с директна връзка с развитието на пазара обновление има и в редица други хотели. През миналата година е бил реновиран Crystal Palace, който е в групата на компанията за инвестиции в недвижими имоти "Феърплей интернешънъл", а до края на годината трябва да започне обновяване и в другия техен хотел - Arena di Serdica, коментира пред "Капитал" Петрана Грахльова, директор маркетинг и продажби на веригата FPI Hotels&Resorts. Луксозният Sense пък прави ремонт на ресторанта си, като той ще бъде отдаден под наем и ще се менажира от Chef Виктор Ангелов, познат на публиката от телевизионното предаване Master Chef.

Борба за цени и други облаци
Очакванията на хотелиерите от това развитие на пазара са по-скоро положителни. Новината за навлизането на брандове като Hyatt и InterContinental радват някои от хотелиерите, като, от една страна, влизането на марка със стандарти ще подобри нивото на кадрите в столицата. От друга страна, би следвало да доведе и до ръст на цените, като InterContinental най-вероятно ще увеличат нощувките с 10 - 20 евро в сравнение с Radisson Blu например, коментират от бранша. Въпросът обаче на каква цена продаваш стаите си остава основен за хотелиерите. "При нас има ръст на заетостта, но ръстът на цените е минимален. Сега усилията са да се качи средната цена", казва Петрана Грахльова. Средните цени за София са на дъното в сравнение с останалите европейски столици и цел на хотелиерите е да се върви в посока на плавното им покачване. "Добре е, когато цяла София продава на добри цени. Стремим се да задържим цените и да ги увеличаваме, когато пазарът е готов", коментира Елица Величкова. Принципът е, че така може да се подобри показателят RevPAR, но само ако търсенето, и то на добра цена за хотелиера, се запази.

Не липсва обаче и спептицизъм на пазара относно устойчивото му възходящо развитие. "Пазарът 5 звезди става твърде голям и това ще се отрази на цените, тъй като не смятам, че търсенето расте толкова много. Има твърде много 5 звездни хотели", смята Андре Гриби. "Отделно разликата в цените между 4- и 5-звездните хотели вече е почти никаква за разлика от други европейски столици, където я има", продължава той, като допълва: "Големите брандове винаги идват – за тях това са пари. Въпросът е кой менажира хотела." Липсата на чужди инвеститори някой от хотелиерите обясняват с това, че активът хотел не е ликвиден, с това, че далеч по-интересни са пазари като Китай например и, разбира се, с традиционните трудности, които среща всеки чужд инвеститор, сблъсквал се с българската реалност.

Друг основен проблем на столицата е, че тя се посещава традиционно основно с цел бизнес и е слабо интересна за туризъм. Това означава средна продължителност на броя нощувки под 2, слаби декември, януари и летни месеци, както и малко присъствие на гости през уикендите. Хотелиерите коментират, че в петък и събота цените на нощувките са по-ниски с 30 - 50 евро на човек, като освен смъкването на цената през уикендите се предлагат и пакетни цени, тип плащаш 2 нощувки получаваш 3. Жулиета Серафимова вижда опция за растеж в маркетирането на дестинацията и развитието на конферентния туризъм и организирането на големи международни събития, а според Петрана Грахльова от FPI Hotels&Resorts трябва да се положат и по-големи усилия за привличане на вниманието към страната и града на туристическите изложения в чужбина.

Подценявано от високия клас хотели в София остава и засилването на споделената икономика и по-специално платформи като Airbnb, в която гостите на даден град могат да наемат частни домове. Погрешно се смята, че частните домове не привличат част от клиентите на 4- и 5-звездните хотели. "Ако съм по бизнес за една седмица, може да предпочета да остана в хубав апартамент, вместо да давам по 5 евро за капучино в хотел", смятат някои от бранша, като в световен мащаб все повече се увеличава броят на бизнес гостите, които предпочитат да са по-близо до домашния уют на апартамента и до местната култура. Само от Sense коментираха, че не си затварят очите за Airbnb. И въпреки че 5-звездните хотели са атрактивни с услугите, които предлагат, ако клиентите на хотела са по-скоро авантюристичен тип, това ги прави и потенциални клиенти на Airbnb.

Как ще се развие пазарът години напред обаче е рано да се прогнозира с точност, като всяко негативно развитие ще отсее първи тези инвеститори, за които да имаш хотел е по-скоро въпрос на имидж и по-малко въпрос на бизнес.