Три сделки за три софийски мола за почти 500 млн. евро. Но най-интересна не е цената, а купувачите. Те са два фонда от непозната досега в българския M&A пейзаж посока - Южна Африка. Първият, и по-голям, е NEPI и е на седмици разстояние от окончателно придобиване на втория по големина сред седемте работещи в столицата - The Mall. И не само. В напреднали преговори е да купи и третия на пазара - "Сердика", като е питал и за други. Acsion, пак от Йоханесбург, е избран за купувач на четвъртия в подреждането - Mall of Sofia.

Сделките са първите за големи молове след кризата, които се случват не като продажба на подценени активи заради лош дълг към банки, а като доходоносна инвестиция. Разликата е, че при бума купуваха основно европейски, американски и гръцки фондове. А сега те се заместват от екзотичните на пръв поглед южноафрикански. Всъщност нашествието им към Централна и Източна Европа започна преди няколко години и достигна пика си през 2016 г., когато в региона техните вложения достигнаха 2.4 млрд. евро. Причината - тук инфлацията е ниска и доходността приятна - около 8%, за разлика от родината им.

Покупките се договарят бързо, в два от случаите без състезание с други фондове заради изгодните оферти на купувача. Освен това заради съживяването на икономиката тук, растящото потребление и наеми, поне средносрочно сигурността за инвестицията изглежда голяма. Още повече че си има и естествена защита - софийският пазар от години е наситен и нови инвеститори в молове няма за разлика например от офис строителството.

Кой купува мол №2, №3 и №4

Първата на пазара продажба е на The Mall на булевард "Цариградско шосе" в столицата срещу 180 млн. евро, като това е оценката, без да се взимат предвид дълговете. Цената е близка до тази, която бе вложена в изграждането му, и включва както търговския център, така и прилежащия му хипермаркет, който е притежание на Уникредит Булбанк. Купувач е южноафриканският фонд New Europe Property Investment (NEPI), който държи няколко подобни проекта в региона. Сделката стана известна в края на миналата година и още в края на януари получи разрешение от Комисията за защита на конкуренцията (КЗК) да навлезе и на местния пазар. Така от проекта ще излязат се собственик на обекта "АП Ритейл I", в който мажоритарният дял от 85% държи гръцката Assos Capital, а останалите 15% си поделят Deutsche Bank и Goldman Sachs. Те купиха недостроения мол през 2008 г. от братята Валентин и Десислав Попови, като договорената цена според отчета на българското дружество е била 169.3 млн. евро, но с опция за намаляване.

Втората вече договорена продажба, която според източници на "Капитал" също се намира в последната фаза - избран купувач и уточняване на детайли, е за Mall of Sofia на столичния булевард "Александър Стамболийски". Цената на сделката за търговския център и прилежащите му офиси по различни данни е 102 - 104 млн. евро, което е двойно повече от инвестираните 50 млн. евро в строителството на обекта преди 11 години. Той има банкови кредити за 90 млн. лв. към Банка ДСК и унгарския й собственик OTP, както и 21.1 млн. лв. заем от акционерите си. Кандидат-купувачът отново идва от Южна Африка - това е компанията за инвестиции в търговски имоти Acsion. Ирландският фонд Avestus и GE продадоха мола през 2011 г. на фонда Europa Capital, част от Rockefeller Group, за малко над 100 млн. евро. Avestus продължава и сега да управлява софийския мол и офисната му част Sofia Tower. Преди това търговският център беше изграден от израелски инвеститори, т.е. сега ще влезе третият поред собственик.

В момента се работи и по трета сделка, отново в София, според няколко източника. Тя е за продажбата на мол "Сердика", намиращ се на бул. "Ситняково". Тук купувач отново е южноафриканският NEPI, който в момента прави due diligence (финансов и правен анализ) и се очаква да подаде искане до антимонополния регулатор преди лятото.

Все още няма данни каква е цената, за която преговарят страните, но, съдейки по добрите резултати на обекта, в който са вложени 210 млн. евро, очакванията отново са високи. Предвид че търговската част е колкото на The Mall и постъпленията от нея са само 2 млн. лв. по-малко, а в допълнение има офис част, която носи над 8 млн. лв., то цената може да надхвърли договореното за The Mall плащане от 180 млн. евро.

Молът е съвместна инвестиция на "Айнкауфс - център София" на австрийската Sparkassen Immobilien (S IMMO) и германската "Еце Проект Мениджмънт България" (ECE). В баланса на дружеството - собственик на мола, той е оценен за 219 млн. лв. В друга компания - "Ханза имобилиен", е земята, която е оценена на 12 млн. лв., а в трета - "ЦЕЕ пропърти България", е офис частта, която е с балансова оценка от 71 млн. лв. По информация от пазара продажбата е по инициатива на австрийския собственик, който още миналата есен е събрал във Виена оферти за софийския си обект. По данни на близки до фонда източници те са били определени като неудовлетворителни. Затова и тук най-вероятно говорим за щедра оферта от NEPI, а не за класическо състезание с широко отворени врати за кандидати.

ECE бе единствената, която въпреки клаузите за конфиденциалност, съпровождащи такива сделки, изпрати отговор на въпросите на "Капитал" по темата. В него се посочва, че пазарът за търговски центрове в България е интересен за инвеститорите. "Мнението ни е, че както търговията на дребно, така и имотите разкриват възможности. В този контекст ние непрекъснато оценяваме различни опции за потенциални продажби и покупки на активи, както и за поемане на мениджмънта на търговски центрове в България."

Защо ЮАР

Южноафриканските инвеститори може да са непознати за България, но не и за Централна и Източна Европа. Изминалата 2016 г. бе рекордна за тях с вложени 2.4 млрд. евро в имотния пазар в региона, което е една пета от насочения през годината ресурс, по данни на Colliers (виж графиката). Очакванията на консултантската компания са през тази година обемът да е по-малък заради ориентирането на южноафриканските фондове към по-рискови пазари като Турция, Бразилия и Русия. Но прогнозата в доклада е през 2016 г. инвестициите им да се насочат и към България и Унгария. Причината за нашествието е характерната за Южна Африка инфлация, която всяка година изяжда 5-6% от стойността на местната валута, ранда, и кара инвеститорите да търсят активи, деноминирани в по-стабилна валута и носещи по-висока доходност.

И NEPI, и Acsion са компании тип инвестиционни фондове, специализирани в изграждането, придобиването и управлението на търговски имоти. Печелят от управлението им и от последващата им препродажба. Листнати са на борсата в Йоханесбург, където привличат като акционери богатите на ресурс и ограничени откъм инвестиционни възможности пенсионни фондове. Това е причината да разполагат със солидни възможност за експанзия извън Южна Африка. NEPI например е с пазарна капитализация 3.4 млрд. евро и след сливането с конкурента Rockcastlе и неговите 2.2 млрд. евро капитализация ще се превърне в най-големия борсово финансиран фонд, насочен върху придобиването и управлението на търговски имоти в Централна и Източна Европа. Той вече има завоевания в Европа, докато за по-малкия, Acsion, молът в София би бил първа стъпка от планираната експанзия на континента след придобиване на обекти в Замбия и Мозамбик.

Фактът, че двата фонда се търгуват на борсата, може да даде възможност и български инвеститори да насочат средства към сегмента на търговските площи, още повече че стратегията им е да разпределят редовно дивиденти. От отчетите им става ясно, че се стремят към доходност между 6 и 8%, което съвпада с онова, което постигат успешните молове в България. Тя се формира от минимална наемна цена и в повечето случаи от оборотна компонента - това е твърд процент от продажбите, който търговецът споделя с наемодателя си. При оживлението в търговията на дребно, каквото се наблюдава от 2015 г. насам в България, тази компонента допринася съществено за крайната доходност.

Данни на консултантската компания Forton показват, че приходът от квадратен метър в първокласен мол (най-вече софийски) постепенно расте - и от около 20 евро на кв.м през 2014 г. в края на миналата е достигнал 30 евро. Извън това собствениците на търговските центрове начисляват и такса за поддръжка и обслужване на всеки обект (около 7.5 евро на квадрат).

"Този тип опортюнистични инвеститори се появиха преди няколко години на пазара в Европа - първо в Полша, Чехия, след това в Унгария и Румъния, така че не е неочаквано, че дойдоха и в България", коментира експерт от имотния пазар. Очакванията в бранша са, че на този етап за новите инвеститори е важно да стъпят в столицата София, където търсят обекти с централна локация и големи квадратури и добре разработени. Трите сделки от тази година ще ориентират участниците на пазара какво се търси от инвеститорите и на каква цена и доходност. Едва след това може да последват продажби в страната, като най-перспективни от днешна гледна точка изглеждат моловете в Бургас, Пловдив и Варна.

Продажбите не са защото настоящите собственици на молове искат да се изтеглят от страната, а по-скоро, че се възползват от добрата макроикономическа ситуация за изход от инвестицията си на добра цена. "Повечето са фондове, създадени с инвестиционен хоризонт от 5 - 10 години, който вече е достигнат. Така че за тях е нормално да продадат, да освежат ресурса и да се насочат към нови проекти", коментира експерт от пазара. Според него появата на южноафриканските фондове е следваща стъпка от еволюцията на пазара, който дотук премина през строителство, насищане на пазара и отсяване на добрите от неефективните молове. Сега идва моментът, в който ще се търсят по-изгоден микс от наематели и по-голяма заетост на площите - и така да се извлича по-голяма печалба от обектите. В бъдеще може да се очаква тези играчи да препродадат моловете на институционални инвеститори, каквито са пенсионните фондове и застрахователите.

Малките особености

Засега новите играчи на пазара от ЮАР отказват да се появяват в публичното пространство и да говорят за намеренията си. "Не сме финализирали нито една транзакция в България все още и затова не можем да коментираме в детайли въпросите ви", отговори в лаконичен имейл Мирела Коваша, финансов директор на NEPI.

Фондът, действал на скорост в началото, сега се бави с приключването на покупката на The Mall. Вече минаха два месеца от разрешението на КЗК, но плащане и прехвърляне няма. Според източник, близък до преговорите с инвеститора, южноафриканците не са се отказали от покупката, но тъй като не е бил подписан окончателен договор с продавача, в момента текат допълнителни преговори по условията му, като процесът е бавен, но вероятно ще приключи до месец. Запознати с преговорите около "Сердика" също не говорят за бърз процес, като тяхното обяснение е заетост покрай приключването на първата сделка.

Проблем пред двойната сделка по линия на КЗК едва ли ще дойде, макар да става въпрос за втория и третия по големина мол сред общо седем в София. The Mall e с приходи 31.9 млн. лв. за 2015 г., а "Сердика" - с 29.6 млн. лв. Общата им отдаваема площ е около 147 хил. кв.м търговски и офис площи. За сравнение - най-големият търговски център Paradise на бул. "Черни връх" в столицата разполага с 90 хил. кв.м отдаваемо пространство.

Представител на консултантския бранш разказа, че NEPI са проучвали възможността да придобият и други търговски обекти в София, включително намиращия се до хотел "Хемус" Sofia City Center. Той бе купен преди две години от Revetas Capital и сега е преименуван на Park Center. На този ранен етап от проекта си обаче Revetas, който има и други инвестиции в София, не бил склонен да продава.

Не без въпроси текат и преговорите с Acsion. Там забавянето идва заради настояване на купувача да купи актива чист през ново дружество. Причината е данъчно-счетоводна и вероятно ще се намери удачно решение, твърдят консултанти.

Въпреки спецификите най-вероятно сделките с южноафриканските фондове ще бъдат завършени. Това ще смени стопаните на близо половината от търговските площи в столичните молове. Останалите четири също са с разнородни собственици - с австрийски, гръцки, руски, новозеландски инвеститори. До следващата вълна препродажби, която може да дойде до няколко години.

Mall of Sofia е с 22 хил. кв. м. търговска и 10 хил. кв. м . офисна част. Собственик е "Дорадо 1", който през 2015 г. отчита 20.5 млн. лв. приходи и 23 хил. лв. печалба.

Фотограф: Надежда Чипева