С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
2 7 апр 2017, 14:35, 36610 прочитания

Южноафриканските молове на София

Три столични мола предстои да сменят собственика си с в сделки за близо 500 млн. евро

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Темата накратко

- Два фонда от ЮАР купуват The Mall, "Сердика" и Mall of Sofia в сделки за почти 500 млн. евро

- Южноафриканските инвестиции в региона растат заради инфлацията в африканската държава и търсенето на висока доходност в стабилна валута.

-Това са първите големи сделки за молове след кризата и се сключват при доходност от около 8% годишно.
Империята на NEPI

Към края на миналата година фондът притежава 60 имота с търговски и офис площи за 2.66 млрд. евро. Най-силно е присъствието му в Румъния, откъдето идват 73% от приходите му от наеми. Там южноафриканците държат Mega Mall, City Park, Promenada Mall, като в портфолиото им са не само столични обекти, но и в провинцията. Търговски центрове с офис сгради и индустриални площи NEPI държи още в Словакия, Хърватия, Чехия и Сърбия. Освен че управлява такива обекти, фондът инвестира в разширения и в строителство на зелено. Търси обекти, на които може да добави стойност. За миналата година фондът отчита приходи от наеми и управление 145.53 млн. евро и печалба от 232.65 млн. евро., от които обаче 143.1 млн. евро идват от преоценки. Фондът Rockcastle, с който ще се обединява, развива подобни проекти в Полша, Чехия и Замбия. Акционери в купувача са основно пенсионни фондове и банкови групи от ЮАР.
Амбициите на Acsion

Фондът за инвестиции в търговски имоти е основан преди 18 години от инженера Кириакос Анастасиадис, а през 2014 г. е листнат на борсата в Йоханесбург. Пазарната му капитализация е 258 млн. евро. По данни от последния отчет Acsion притежава шест имота, от които печалбата за 2016 г. възлиза на 39.2 млн. евро. Има и изградени малки ВЕИ електроцентрали, които най-вероятно са интегрирани в обектите с цел оптимизация на разходи и генериране на допълнителен приход. Фокусът на дейността му е върху вече изградени търговски имоти, които биха могли при по-различен мениджмънт да повишат стойността си.

Три сделки за три софийски мола за почти 500 млн. евро. Но най-интересна не е цената, а купувачите. Те са два фонда от непозната досега в българския M&A пейзаж посока - Южна Африка. Първият, и по-голям, е NEPI и е на седмици разстояние от окончателно придобиване на втория по големина сред седемте работещи в столицата - The Mall. И не само. В напреднали преговори е да купи и третия на пазара - "Сердика", като е питал и за други. Acsion, пак от Йоханесбург, е избран за купувач на четвъртия в подреждането - Mall of Sofia.

Сделките са първите за големи молове след кризата, които се случват не като продажба на подценени активи заради лош дълг към банки, а като доходоносна инвестиция. Разликата е, че при бума купуваха основно европейски, американски и гръцки фондове. А сега те се заместват от екзотичните на пръв поглед южноафрикански. Всъщност нашествието им към Централна и Източна Европа започна преди няколко години и достигна пика си през 2016 г., когато в региона техните вложения достигнаха 2.4 млрд. евро. Причината - тук инфлацията е ниска и доходността приятна - около 8%, за разлика от родината им.


Покупките се договарят бързо, в два от случаите без състезание с други фондове заради изгодните оферти на купувача. Освен това заради съживяването на икономиката тук, растящото потребление и наеми, поне средносрочно сигурността за инвестицията изглежда голяма. Още повече че си има и естествена защита - софийският пазар от години е наситен и нови инвеститори в молове няма за разлика например от офис строителството.

Кой купува мол №2, №3 и №4

Първата на пазара продажба е на The Mall на булевард "Цариградско шосе" в столицата срещу 180 млн. евро, като това е оценката, без да се взимат предвид дълговете. Цената е близка до тази, която бе вложена в изграждането му, и включва както търговския център, така и прилежащия му хипермаркет, който е притежание на Уникредит Булбанк. Купувач е южноафриканският фонд New Europe Property Investment (NEPI), който държи няколко подобни проекта в региона. Сделката стана известна в края на миналата година и още в края на януари получи разрешение от Комисията за защита на конкуренцията (КЗК) да навлезе и на местния пазар. Така от проекта ще излязат се собственик на обекта "АП Ритейл I", в който мажоритарният дял от 85% държи гръцката Assos Capital, а останалите 15% си поделят Deutsche Bank и Goldman Sachs. Те купиха недостроения мол през 2008 г. от братята Валентин и Десислав Попови, като договорената цена според отчета на българското дружество е била 169.3 млн. евро, но с опция за намаляване.



Втората вече договорена продажба, която според източници на "Капитал" също се намира в последната фаза - избран купувач и уточняване на детайли, е за Mall of Sofia на столичния булевард "Александър Стамболийски". Цената на сделката за търговския център и прилежащите му офиси по различни данни е 102 - 104 млн. евро, което е двойно повече от инвестираните 50 млн. евро в строителството на обекта преди 11 години. Той има банкови кредити за 90 млн. лв. към Банка ДСК и унгарския й собственик OTP, както и 21.1 млн. лв. заем от акционерите си. Кандидат-купувачът отново идва от Южна Африка - това е компанията за инвестиции в търговски имоти Acsion. Ирландският фонд Avestus и GE продадоха мола през 2011 г. на фонда Europa Capital, част от Rockefeller Group, за малко над 100 млн. евро. Avestus продължава и сега да управлява софийския мол и офисната му част Sofia Tower. Преди това търговският център беше изграден от израелски инвеститори, т.е. сега ще влезе третият поред собственик.

В момента се работи и по трета сделка, отново в София, според няколко източника. Тя е за продажбата на мол "Сердика", намиращ се на бул. "Ситняково". Тук купувач отново е южноафриканският NEPI, който в момента прави due diligence (финансов и правен анализ) и се очаква да подаде искане до антимонополния регулатор преди лятото.

Все още няма данни каква е цената, за която преговарят страните, но, съдейки по добрите резултати на обекта, в който са вложени 210 млн. евро, очакванията отново са високи. Предвид че търговската част е колкото на The Mall и постъпленията от нея са само 2 млн. лв. по-малко, а в допълнение има офис част, която носи над 8 млн. лв., то цената може да надхвърли договореното за The Mall плащане от 180 млн. евро.

Молът е съвместна инвестиция на "Айнкауфс - център София" на австрийската Sparkassen Immobilien (S IMMO) и германската "Еце Проект Мениджмънт България" (ECE). В баланса на дружеството - собственик на мола, той е оценен за 219 млн. лв. В друга компания - "Ханза имобилиен", е земята, която е оценена на 12 млн. лв., а в трета - "ЦЕЕ пропърти България", е офис частта, която е с балансова оценка от 71 млн. лв. По информация от пазара продажбата е по инициатива на австрийския собственик, който още миналата есен е събрал във Виена оферти за софийския си обект. По данни на близки до фонда източници те са били определени като неудовлетворителни. Затова и тук най-вероятно говорим за щедра оферта от NEPI, а не за класическо състезание с широко отворени врати за кандидати.

ECE бе единствената, която въпреки клаузите за конфиденциалност, съпровождащи такива сделки, изпрати отговор на въпросите на "Капитал" по темата. В него се посочва, че пазарът за търговски центрове в България е интересен за инвеститорите. "Мнението ни е, че както търговията на дребно, така и имотите разкриват възможности. В този контекст ние непрекъснато оценяваме различни опции за потенциални продажби и покупки на активи, както и за поемане на мениджмънта на търговски центрове в България."
  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Прочетете и това

Кои са иновативните предприятия на 2019 г. Кои са иновативните предприятия на 2019 г.

Осем компании получиха отличия в конкурса, който се организира за 15-а поредна година

5 дек 2019, 1585 прочитания

Софтуерната индустрия вече отговаря за 2.9% от БВП 3 Софтуерната индустрия вече отговаря за 2.9% от БВП

Общите приходи на компаниите в сектора за 2018 г. са 3 млрд. лв., а заетите са общо 33 хил. души

5 дек 2019, 1556 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Компании" Затваряне
Такси на един арр разстояние

Мобилните приложения набират скорост и вече стотици хиляди потребители викат коли през мобилните си устройства

Още от Капитал
Има ли спасение за "Топлофикация София"

Общинското дружество е в критично състояние, но ръководството му твърди, че има въможноти за стабилизиране

Производители на светове

Българската компания за виртуална реалност ZenArt разработва различни сюжети, включващи истински и легендарни места

"Санкциите" за заменките: Възмездие или втори подарък

Сумата, която държавата търси от фирмите, участвали в заменки на гори, изглежда трудносъбираема

Нов кмет, нова такса смет

Една от основателните причини за ръста на местните данъци и такси е увеличената цена за депониране, кои са другите

Да пишеш в интересни времена

Литовската писателка и носителка на "Златен лъв" Вайва Грайните за нуждата да преценяваме думите си

Velvet November

30 години след Нежната революция чешките дисиденти, социолози, историци правят равносметка на фона на протести

X Остават ви 0 свободни статии
0 / 10