Южноафриканските молове на София
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Южноафриканските молове на София

The Mall e с квадратура от 51 244 кв. . м. търговска площ и 15 хил. кв. м. хипермаркет. Собственик е "АП Ритейл 1", който за 2015 г. има приходи от 31.9 млн. лв. и печалба от 762 хил. лв.

Южноафриканските молове на София

Три столични мола предстои да сменят собственика си с в сделки за близо 500 млн. евро

Гергана Михайлова
38581 прочитания

The Mall e с квадратура от 51 244 кв. . м. търговска площ и 15 хил. кв. м. хипермаркет. Собственик е "АП Ритейл 1", който за 2015 г. има приходи от 31.9 млн. лв. и печалба от 762 хил. лв.

© Надежда Чипева


Темата накратко

- Два фонда от ЮАР купуват The Mall, "Сердика" и Mall of Sofia в сделки за почти 500 млн. евро

- Южноафриканските инвестиции в региона растат заради инфлацията в африканската държава и търсенето на висока доходност в стабилна валута.

-Това са първите големи сделки за молове след кризата и се сключват при доходност от около 8% годишно.
Автор: Капитал
Автор: Капитал

Империята на NEPI

Към края на миналата година фондът притежава 60 имота с търговски и офис площи за 2.66 млрд. евро. Най-силно е присъствието му в Румъния, откъдето идват 73% от приходите му от наеми. Там южноафриканците държат Mega Mall, City Park, Promenada Mall, като в портфолиото им са не само столични обекти, но и в провинцията. Търговски центрове с офис сгради и индустриални площи NEPI държи още в Словакия, Хърватия, Чехия и Сърбия. Освен че управлява такива обекти, фондът инвестира в разширения и в строителство на зелено. Търси обекти, на които може да добави стойност. За миналата година фондът отчита приходи от наеми и управление 145.53 млн. евро и печалба от 232.65 млн. евро., от които обаче 143.1 млн. евро идват от преоценки. Фондът Rockcastle, с който ще се обединява, развива подобни проекти в Полша, Чехия и Замбия. Акционери в купувача са основно пенсионни фондове и банкови групи от ЮАР.

Амбициите на Acsion

Фондът за инвестиции в търговски имоти е основан преди 18 години от инженера Кириакос Анастасиадис, а през 2014 г. е листнат на борсата в Йоханесбург. Пазарната му капитализация е 258 млн. евро. По данни от последния отчет Acsion притежава шест имота, от които печалбата за 2016 г. възлиза на 39.2 млн. евро. Има и изградени малки ВЕИ електроцентрали, които най-вероятно са интегрирани в обектите с цел оптимизация на разходи и генериране на допълнителен приход. Фокусът на дейността му е върху вече изградени търговски имоти, които биха могли при по-различен мениджмънт да повишат стойността си.

Три сделки за три софийски мола за почти 500 млн. евро. Но най-интересна не е цената, а купувачите. Те са два фонда от непозната досега в българския M&A пейзаж посока - Южна Африка. Първият, и по-голям, е NEPI и е на седмици разстояние от окончателно придобиване на втория по големина сред седемте работещи в столицата - The Mall. И не само. В напреднали преговори е да купи и третия на пазара - "Сердика", като е питал и за други. Acsion, пак от Йоханесбург, е избран за купувач на четвъртия в подреждането - Mall of Sofia.

Сделките са първите за големи молове след кризата, които се случват не като продажба на подценени активи заради лош дълг към банки, а като доходоносна инвестиция. Разликата е, че при бума купуваха основно европейски, американски и гръцки фондове. А сега те се заместват от екзотичните на пръв поглед южноафрикански. Всъщност нашествието им към Централна и Източна Европа започна преди няколко години и достигна пика си през 2016 г., когато в региона техните вложения достигнаха 2.4 млрд. евро. Причината - тук инфлацията е ниска и доходността приятна - около 8%, за разлика от родината им.

Покупките се договарят бързо, в два от случаите без състезание с други фондове заради изгодните оферти на купувача. Освен това заради съживяването на икономиката тук, растящото потребление и наеми, поне средносрочно сигурността за инвестицията изглежда голяма. Още повече че си има и естествена защита - софийският пазар от години е наситен и нови инвеститори в молове няма за разлика например от офис строителството.

Кой купува мол №2, №3 и №4

Първата на пазара продажба е на The Mall на булевард "Цариградско шосе" в столицата срещу 180 млн. евро, като това е оценката, без да се взимат предвид дълговете. Цената е близка до тази, която бе вложена в изграждането му, и включва както търговския център, така и прилежащия му хипермаркет, който е притежание на Уникредит Булбанк. Купувач е южноафриканският фонд New Europe Property Investment (NEPI), който държи няколко подобни проекта в региона. Сделката стана известна в края на миналата година и още в края на януари получи разрешение от Комисията за защита на конкуренцията (КЗК) да навлезе и на местния пазар. Така от проекта ще излязат се собственик на обекта "АП Ритейл I", в който мажоритарният дял от 85% държи гръцката Assos Capital, а останалите 15% си поделят Deutsche Bank и Goldman Sachs. Те купиха недостроения мол през 2008 г. от братята Валентин и Десислав Попови, като договорената цена според отчета на българското дружество е била 169.3 млн. евро, но с опция за намаляване.

Втората вече договорена продажба, която според източници на "Капитал" също се намира в последната фаза - избран купувач и уточняване на детайли, е за Mall of Sofia на столичния булевард "Александър Стамболийски". Цената на сделката за търговския център и прилежащите му офиси по различни данни е 102 - 104 млн. евро, което е двойно повече от инвестираните 50 млн. евро в строителството на обекта преди 11 години. Той има банкови кредити за 90 млн. лв. към Банка ДСК и унгарския й собственик OTP, както и 21.1 млн. лв. заем от акционерите си. Кандидат-купувачът отново идва от Южна Африка - това е компанията за инвестиции в търговски имоти Acsion. Ирландският фонд Avestus и GE продадоха мола през 2011 г. на фонда Europa Capital, част от Rockefeller Group, за малко над 100 млн. евро. Avestus продължава и сега да управлява софийския мол и офисната му част Sofia Tower. Преди това търговският център беше изграден от израелски инвеститори, т.е. сега ще влезе третият поред собственик.

В момента се работи и по трета сделка, отново в София, според няколко източника. Тя е за продажбата на мол "Сердика", намиращ се на бул. "Ситняково". Тук купувач отново е южноафриканският NEPI, който в момента прави due diligence (финансов и правен анализ) и се очаква да подаде искане до антимонополния регулатор преди лятото.

Все още няма данни каква е цената, за която преговарят страните, но, съдейки по добрите резултати на обекта, в който са вложени 210 млн. евро, очакванията отново са високи. Предвид че търговската част е колкото на The Mall и постъпленията от нея са само 2 млн. лв. по-малко, а в допълнение има офис част, която носи над 8 млн. лв., то цената може да надхвърли договореното за The Mall плащане от 180 млн. евро.

Молът е съвместна инвестиция на "Айнкауфс - център София" на австрийската Sparkassen Immobilien (S IMMO) и германската "Еце Проект Мениджмънт България" (ECE). В баланса на дружеството - собственик на мола, той е оценен за 219 млн. лв. В друга компания - "Ханза имобилиен", е земята, която е оценена на 12 млн. лв., а в трета - "ЦЕЕ пропърти България", е офис частта, която е с балансова оценка от 71 млн. лв. По информация от пазара продажбата е по инициатива на австрийския собственик, който още миналата есен е събрал във Виена оферти за софийския си обект. По данни на близки до фонда източници те са били определени като неудовлетворителни. Затова и тук най-вероятно говорим за щедра оферта от NEPI, а не за класическо състезание с широко отворени врати за кандидати.

ECE бе единствената, която въпреки клаузите за конфиденциалност, съпровождащи такива сделки, изпрати отговор на въпросите на "Капитал" по темата. В него се посочва, че пазарът за търговски центрове в България е интересен за инвеститорите. "Мнението ни е, че както търговията на дребно, така и имотите разкриват възможности. В този контекст ние непрекъснато оценяваме различни опции за потенциални продажби и покупки на активи, както и за поемане на мениджмънта на търговски центрове в България."

Защо ЮАР

Южноафриканските инвеститори може да са непознати за България, но не и за Централна и Източна Европа. Изминалата 2016 г. бе рекордна за тях с вложени 2.4 млрд. евро в имотния пазар в региона, което е една пета от насочения през годината ресурс, по данни на Colliers (виж графиката). Очакванията на консултантската компания са през тази година обемът да е по-малък заради ориентирането на южноафриканските фондове към по-рискови пазари като Турция, Бразилия и Русия. Но прогнозата в доклада е през 2016 г. инвестициите им да се насочат и към България и Унгария. Причината за нашествието е характерната за Южна Африка инфлация, която всяка година изяжда 5-6% от стойността на местната валута, ранда, и кара инвеститорите да търсят активи, деноминирани в по-стабилна валута и носещи по-висока доходност.

И NEPI, и Acsion са компании тип инвестиционни фондове, специализирани в изграждането, придобиването и управлението на търговски имоти. Печелят от управлението им и от последващата им препродажба. Листнати са на борсата в Йоханесбург, където привличат като акционери богатите на ресурс и ограничени откъм инвестиционни възможности пенсионни фондове. Това е причината да разполагат със солидни възможност за експанзия извън Южна Африка. NEPI например е с пазарна капитализация 3.4 млрд. евро и след сливането с конкурента Rockcastlе и неговите 2.2 млрд. евро капитализация ще се превърне в най-големия борсово финансиран фонд, насочен върху придобиването и управлението на търговски имоти в Централна и Източна Европа. Той вече има завоевания в Европа, докато за по-малкия, Acsion, молът в София би бил първа стъпка от планираната експанзия на континента след придобиване на обекти в Замбия и Мозамбик.

Фактът, че двата фонда се търгуват на борсата, може да даде възможност и български инвеститори да насочат средства към сегмента на търговските площи, още повече че стратегията им е да разпределят редовно дивиденти. От отчетите им става ясно, че се стремят към доходност между 6 и 8%, което съвпада с онова, което постигат успешните молове в България. Тя се формира от минимална наемна цена и в повечето случаи от оборотна компонента - това е твърд процент от продажбите, който търговецът споделя с наемодателя си. При оживлението в търговията на дребно, каквото се наблюдава от 2015 г. насам в България, тази компонента допринася съществено за крайната доходност.

Данни на консултантската компания Forton показват, че приходът от квадратен метър в първокласен мол (най-вече софийски) постепенно расте - и от около 20 евро на кв.м през 2014 г. в края на миналата е достигнал 30 евро. Извън това собствениците на търговските центрове начисляват и такса за поддръжка и обслужване на всеки обект (около 7.5 евро на квадрат).

"Този тип опортюнистични инвеститори се появиха преди няколко години на пазара в Европа - първо в Полша, Чехия, след това в Унгария и Румъния, така че не е неочаквано, че дойдоха и в България", коментира експерт от имотния пазар. Очакванията в бранша са, че на този етап за новите инвеститори е важно да стъпят в столицата София, където търсят обекти с централна локация и големи квадратури и добре разработени. Трите сделки от тази година ще ориентират участниците на пазара какво се търси от инвеститорите и на каква цена и доходност. Едва след това може да последват продажби в страната, като най-перспективни от днешна гледна точка изглеждат моловете в Бургас, Пловдив и Варна.

Продажбите не са защото настоящите собственици на молове искат да се изтеглят от страната, а по-скоро, че се възползват от добрата макроикономическа ситуация за изход от инвестицията си на добра цена. "Повечето са фондове, създадени с инвестиционен хоризонт от 5 - 10 години, който вече е достигнат. Така че за тях е нормално да продадат, да освежат ресурса и да се насочат към нови проекти", коментира експерт от пазара. Според него появата на южноафриканските фондове е следваща стъпка от еволюцията на пазара, който дотук премина през строителство, насищане на пазара и отсяване на добрите от неефективните молове. Сега идва моментът, в който ще се търсят по-изгоден микс от наематели и по-голяма заетост на площите - и така да се извлича по-голяма печалба от обектите. В бъдеще може да се очаква тези играчи да препродадат моловете на институционални инвеститори, каквито са пенсионните фондове и застрахователите.

Малките особености

Засега новите играчи на пазара от ЮАР отказват да се появяват в публичното пространство и да говорят за намеренията си. "Не сме финализирали нито една транзакция в България все още и затова не можем да коментираме в детайли въпросите ви", отговори в лаконичен имейл Мирела Коваша, финансов директор на NEPI.

Фондът, действал на скорост в началото, сега се бави с приключването на покупката на The Mall. Вече минаха два месеца от разрешението на КЗК, но плащане и прехвърляне няма. Според източник, близък до преговорите с инвеститора, южноафриканците не са се отказали от покупката, но тъй като не е бил подписан окончателен договор с продавача, в момента текат допълнителни преговори по условията му, като процесът е бавен, но вероятно ще приключи до месец. Запознати с преговорите около "Сердика" също не говорят за бърз процес, като тяхното обяснение е заетост покрай приключването на първата сделка.

Проблем пред двойната сделка по линия на КЗК едва ли ще дойде, макар да става въпрос за втория и третия по големина мол сред общо седем в София. The Mall e с приходи 31.9 млн. лв. за 2015 г., а "Сердика" - с 29.6 млн. лв. Общата им отдаваема площ е около 147 хил. кв.м търговски и офис площи. За сравнение - най-големият търговски център Paradise на бул. "Черни връх" в столицата разполага с 90 хил. кв.м отдаваемо пространство.

Представител на консултантския бранш разказа, че NEPI са проучвали възможността да придобият и други търговски обекти в София, включително намиращия се до хотел "Хемус" Sofia City Center. Той бе купен преди две години от Revetas Capital и сега е преименуван на Park Center. На този ранен етап от проекта си обаче Revetas, който има и други инвестиции в София, не бил склонен да продава.

Не без въпроси текат и преговорите с Acsion. Там забавянето идва заради настояване на купувача да купи актива чист през ново дружество. Причината е данъчно-счетоводна и вероятно ще се намери удачно решение, твърдят консултанти.

Въпреки спецификите най-вероятно сделките с южноафриканските фондове ще бъдат завършени. Това ще смени стопаните на близо половината от търговските площи в столичните молове. Останалите четири също са с разнородни собственици - с австрийски, гръцки, руски, новозеландски инвеститори. До следващата вълна препродажби, която може да дойде до няколко години.

Mall of Sofia е с 22 хил. кв. м. търговска и 10 хил. кв. м . офисна част. Собственик е "Дорадо 1", който през 2015 г. отчита 20.5 млн. лв. приходи и 23 хил. лв. печалба.
Фотограф: Надежда Чипева

Темата накратко

- Два фонда от ЮАР купуват The Mall, "Сердика" и Mall of Sofia в сделки за почти 500 млн. евро

- Южноафриканските инвестиции в региона растат заради инфлацията в африканската държава и търсенето на висока доходност в стабилна валута.

-Това са първите големи сделки за молове след кризата и се сключват при доходност от около 8% годишно.
Автор: Капитал

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

2 коментара
  • 2
    sf66 avatar :-|
    Elitsa Stoimenova

    Пазарна оценка на проекта и инвестиционна себестойност на проекта са 2 различни неща. В Сердика не са вложени 210 млн. евро по никой начин, а вероятно горе-долу това е оценката му в момента като вече доходоносен актив с доходност от 8-10%. Обърнете внимание на журналистите си, защото това е Капитал все пак.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK