Aufwiedersehen, "Сердика"

"Сердика център" е третият по приходи мол в София, а и в страната. Той е съвместна инвестиция на австрийската Sparkassen Immobilien (S IMMO) и германската "Еце проект мениджмънт България" (ECE). При завършването на строителството през 2010 г. компаниите обявиха, че са вложили в мола 210 млн. евро. В баланса на дружеството - собственик на мола, той е оценен за 219 млн. лв. към края на 2015 г. В друга компания - "Ханза имобилиен", е земята, която е оценена на 12 млн. лв., а в трета - "ЦЕЕ пропърти България", е офис частта, която е с балансова оценка от 71 млн. лв. Разбивка каква цена за кое дружество се плаща няма, но според запознати частта на мола е от порядъка на оценката за The Mall, т.е. около 160 млн. евро.

По информация от пазара продажбата е по инициатива на австрийския собственик, който още миналата есен е събрал във Виена оферти за софийския си обект. По данни на близки до фонда източници те са били определени като неудовлетворителни. Тази пролет явно е получена силна оферта от NEPI и фондът е избран без състезание с наддаване от кандидати.

"С продажбата на "Сердика" S IMMO се оттегля от България", се казва в официално съобщение на досегашния главен акционер в центъра. В него се отбелязва, че сделката води до нетен приток за S IMMO (след погасяване на кредит за финансиране) от около 80 млн. евро.

Изграждането на обекта за 210 млн. евро беше финансирано в голямата си част със заеми, като значима част от тях са погасени за тези седем години работа. Освен това вероятно са теглени и дивиденти. Затова австрийският продавач, който държи по-голям дял в мола и цялата офис част, казва, че излиза на плюс от 80 млн. евро.

"Завършихме имота през 2010 г., което беше всичко друго, но не и лесно. В крайна сметка успяхме да отдадем под наем всички офис площи и да го установим на пазара. Продажбата е естественият финал на проекта за развитие", коментира Ернст Веждовски, главен изпълнителен директор на S IMMO, цитиран в прессъобщението.

Сделката за "Сердика център" ще стане чрез дъщерното дружество NEPI Project One, става ясно от официално съобщение на купувача. Той отбелязва, че ще плати със собствени средства. В придобивания пакет влизат търговският център, офис сградата към него, както и прилежащата земя. Преди да завърши, тя трябва да получи одобрение от Комисията за защита на конкуренцията.

Какво се продава

"Сердика център" е отворен през 2010 г. Общата търговска площ, която се отдава под наем, е 51.5 хил. кв. метра (като 99.3% от нея е заета). Офис сградата, построена върху търговския център, е от клас А и е открита през 2011 г. Тя е с 28.5 хил. кв. метра площ, като 98.6% от нея е заета от мултинационални наематели като Citibank, Coca Cola, Mercк, Sutherland.

През 2016 г. дружеството има резултат от оперативна дейност от 6.12 млн. евро. Очакваните приходи от наеми на мола и на офисите са общо 16.1 млн. евро при среднопретеглена цена за наем от 16.8 евро на квадратен метър месечно, става ясно от официалното съобщение на купувача.

Макар да не е посочено в съобщението, експерти на пазара на недвижими имоти изчислиха, че постигната доходност е съвсем малко под 8%.

Все още няма яснота един или два мола ще придобие NEPI България. Ако в близките седмици другият кандидат от ЮАР не потвърди офертата си за The Mall, вероятно NEPI ще се върне като купувач и там. Засега представители на компанията вероятно ще поискат от КЗК разрешение да купят "Сердика", като уточнят, че сделката за The Mall не се е осъществила. Но дори и с двата обекта фондът няма да има доминация на софийския пазар.

Иначе обяснението за масирания интерес от инвеститори от Южна Африка е, че в ЮАР инфлацията е много висока, докато в Европа не е, а доходността, особено в България, е висока.