Сделките на 2017: годината на имотите

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Обобщението на сделките по сливания и придобивания (M&A) в България от началото на годината звучи така: имотният пазар чупи рекорди, чуждестранните инвеститори постепенно се завръщат, а все повече български компании поглеждат навън.

2017 г. ще остане в историята с доминацията на сделките с бизнес имоти – до момента са сключени транзакции за над 850 млн. евро, предимно с молове, сред които рекордната за страната покупка на недвижим имот – тази на столичния Paradise Center. Знакови прехвърляния обаче имаше и в други сектори – през 2017 г. беше завършена най-голямата банкова сделка в България – тази за ОББ. А най-протяжни, засега без финал, бяха преговорите за българския бизнес на CEZ.

Абонирайте се за Капитал

Получавате пълен достъп до всички статии и целия архив

Извън значителната активност в имотния сектор M&A пазарът в страната беше умерен – броят на сключените сделки е над 60. В основната си част те са твърде малки по размер, за да привлекат стратегически международен интерес – за суми под 50 млн. евро. Чуждестранни купувачи все пак има – главно по линия на продължаващите вече традиционни покупки на дялове в IT и други компании от страна на инвестиционни фондове.

Положителна новина е, че раздвижване имаше и в обратна посока – по линия на български компании и предприемачи, които търсят международна експанзия на бизнеса си и правят покупки извън страната.

България и регионът



Подемът в имотния сектор не е изолиран само в България, а характеризира пазара на сливания и придобивания в целия регион. Според последното издание на редовния "Барометър на сливанията и придобиванията в Централна и Югоизточна Европа" (CSE M&A Barometer), изготвян от консултантската компания EY, именно имотите са били пазарният сегмент, в който за първото полугодие на 2017 г. са сключени най-голям брой сделки. Следват придобиванията на производствени активи и покупките на IT бизнеси. Наблюденията на анализатори в България също очертават сходни тенденции.

"Пазарът е активен, като особено силно развитие има в сектора на недвижимите имоти и конкретно в продажбата на търговски центрове. Друг активен сегмент са сделките и инвестициите на зелено в производствени мощности, особено такива, свързани с автомобилостроенето", посочва Илко Стоянов, който е партньор в софийския офис на адвокатското дружество Schoenherr.

Данните от Барометъра показват и засилващия се инвеститорски интерес към региона – ако през първата половина на 2016 г. едва 32% от инвестициите в държавите от ЦЮЕ са били входящи – т.е. от страна на международни инвеститори, за полугодието на тази година делът вече достига 40%. Конкретно за България увеличението е от 45% до 58%. В повечето случаи става въпрос за вложения на инвестиционни фондове – както на имотния пазар, където тази година премина под знака на купувачите от ЮАР, така и в традиционно радващи се на външен интерес сектори като IT и производство.

"Като изключим сектора с недвижими имоти (търговските центрове), M&A пазарът като цяло тази година е слаб. Липсват придобивания от международни стратегически играчи, като видно изключение прави придобиването на "Енергоремонт" от Dietsmann (Холандия)", коментира директорът в българската консултантска компания Entrea Capital Димитър Узунов. "Наблюдават се обаче две придобивания от български компании на чужди пазари (Chaos Group в Чехия и Fadata в Германия). Ние също работим по няколко подобни проекта. Това е добра тенденция и показва, че все повече български компании надрастват възможностите на нашия пазар и търсят възможности за развитие извън неговите предели", отбелязва той.

Данните на EY също потвърждават това – според тях през първата половина на годината България е била сред държавите в региона с най-висок дял изходящи сделки (17%). В тази група са например и придобиванията на "Монбат" на производствени мощности в Германия и в Италия (плюс подготвяна инвестиция в Тунис), на "Евроинс" в Румъния и в Русия, на "Булпрос" в Германия, както и на българския предприемач от албански произход Елвин Гури, който е избран за мажоритарен собственик на сръбската Telenor Banka.

Като цяло и от EY отбелязват по-малък брой сделки спрямо година по-рано в повечето държави от региона – общо за ЦЮЕ броят им за полугодието е 473 при 655 за първите шест месеца на 2016 г., отчита докладът. Стойността на договорените сливания и придобивания обаче расте с над 42% и достига 19.9 млрд. долара, като съществен принос за това имат две мегасделки за по над 1 млрд. долара, сключени в Турция (за местния бизнес на OMV) и в Полша (за ритейл веригата Zabka).

Големите сделки

Сред топ 10 на сделките за региона за първото полугодие е и най-голямата банкова сделка в българската история – ОББ стана собственост на белгийската KBC Group срещу 610 млн. евро, а процесът на обединяване на дейността й с другата българска банка на новия й собственик – Сибанк, все още е в ход, макар и вече на финалната права.

Рекорди падат и при недвижимите имоти – най-големият търговски център в София – Paradise Center, ще стане собственост на южноафриканския фонд NEPI срещу 252.9 млн. евро, или най-високата цена, плащана за недвижим имот в България (като сделката все още очаква одобрение от КЗК). NEPI е новият собственик и на мол номер 3 в столицата – "Сердика", който придоби заедно с офис частта за 207 млн. евро. Вторият в класацията на столичните търговски центрове, The Mall, също има нови стопани от ЮАР – фондът Hyprop Investments, който плати 176 млн. евро за мола. С нови собственици са и "Мол Варна", моловете "Галерия" в Бургас и Стара Загора, недовършеният "Галерия Варна" (който вече се казва "Делта планет Варна"). Беше избран и купувач за Mall of Sofia, но продажбата зацикли. Така в сегмента на търговските площи пазарът вече подобри резултата си от предкризисната 2008 г., а прогнозите на анализатори са към края на годината общият обем на транзакциите с бизнес имоти да стигне 1 млрд. евро.

Сред знаковите за страната сделки е и друга, обявена в края на 2016 г. и финализирана през 2017 г. – забавилото се заради кризата излизане на американския инвестиционен фонд Advent от "Девин". За производителя на напитки белгийската Spadel плати 120 млн. евро. През пролетта беше обявена и още една голяма продажба – американският тютюнев гигант BAT се договори да купи срещу 105 млн. евро цигарените марки на свързания с Делян Пеевски холдинг "Булгартабак" в България и дистрибутора му ЕЛД.

Планът за следващите месеци

Извън CEZ сред големите сделки на хоризонта остават и евентуалните продажби на "Нова телевизия" и bTV, където смяната в собствеността вероятно ще дойде по линия на сделка за компанията майка CME, към която интерес проявяват някои от най-богатите хора в Чехия и Словакия. До седмици се очаква и подновяването на концесионната процедура за летище София – този път с международни консултанти в лицето на Световната банка и Европейската банка за възстановяване и развитие (ЕБВР) – липсата на каквито беше сред спирачките пред потенциалните кандидати за аерогарата. В ход е и избор на концесионер на летище Пловдив, където кандидатите са два.

Още сделки се очакват и в банковия сектор. Вече беше одобрен абсолютно неясен купувач за дела на Столична община в Общинска банка, както и поредният опит за продажба на ТБ "Виктория" от страна на синдиците на фалиралата Корпоративна търговска банка. "Пиреос" също може да се сдобие с нов собственик.

Оптимистични са и прогнозите за близкото бъдеще. "До есента годината беше по-скоро слаба извън недвижимите имоти. Но в момента има изключителна активност, като в подготвителен етап са много сделки от почти всички сектори", казва Атанас Бангачев, който е партньор в българския офис на CMS Cameron McKenna.

"България няма да остане встрани от глобалните тенденции. Инвеститорите ще търсят растеж в същите или свързани индустрии на локално ниво, в България и региона, както на глобално ниво", посочва Павел Христов, съдружник в адвокатско дружество "Христов и съдружници", който е консултирал купувача на "Девин". По думите му освен в сектора на банковите и финансовите услуги, където консолидацията ще продължи, сделки могат да се очакват и в сферата на високите технологии – "от изкуствен интелект, през fintech, към здравеопазване", в транспортния сектор, както и в търговията на дребно.