Складове и стоки – растящата нова екосистема около нас
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Складове и стоки – растящата нова екосистема около нас

Складове и стоки – растящата нова екосистема около нас

Как ръстът в реалната икономика неизбежно води до ръст в търсенето на логистични площи и кои са зоните за развитие

Весела Николаева
8034 прочитания

Ето една прогноза. Така както през миналото десетилетие офисите един по един започнаха да излизат от жилищните квартали и да се концентрират в специално построени бизнес сгради, които от своя страна постепенно се групират в клъстери, през следващото десетилетие същото ще се случва със складовете. Все повече модерни, нови постройки, предназначени за стоки и логистика, ще се появяват около транспортните артерии, опасващите големите градове и индустриалните зони.

Разрастването на този сегмент от пазара на недвижими имоти е резултат от няколко ключови фактора – ръста на потреблението, обемите на електронната търговия, преструктурирането на веригите за доставки, захранващи индустриалните производства. В глобален мащаб ръстът на търговията и стоките, които се обслужват от логистичните центрове, през последните години изпреварва общия икономически ръст. Какви процеси обслужват те? Четири основни категории, които понякога се припокриват: бизнес към бизнес дистрибуция, ритейл дистрибуция, бизнес към крайни потребители (в това число електронна търговия), доставки на компоненти за индустриални производства.

East Ring

е логистичен парк на 24 минути от центъра на София, малко преди Нови хан.

С бърз излаз до магистралите "Тракия" и "Хемус", международните пътища Е79 и този до Калотина, само на няколко километра от железопътна гара и летище София.

Общата площ на парка е 220 000 кв.м. с капацитет да бъдат застроени 90 000 кв. м.

складови и индустриални халета. Към днешна дата функционират 2 сгради с обща

РЗП 12 800 кв.м.

Собствен водоизточник, собствени трафопостове, оптичен кабел с максимална мощност, резервно захранване и възможност за свързване с газопреносната мрежа.

В момента се строи трета сграда – сух склад с РЗП 12 800 кв.м, подходяща и за леко

производство. Складовите площи са 11 650 кв.м, офис площите – 1150.

Светла височина в складовите помещения - 10.5 м,

товароносимост на пода - 5 т/кв.м.

Стоманобетонна конструкция.

Собствена фотоволтаична инсталация.

BREEM сертификат.

Планирани са следващи фази на разрастване, с които застроената площ постепенно да

достигне 90 хил. кв.м складове за различни нужди, включително хладилни складове, производствени халета и сухи складове.

Инвеститор и мениджър на парка е "Ист ринг ЛП", чиито акционери са с дългогодишен опит в изграждането и управлението на индустриални и търговски площи – реализирани над 300 000 кв.м – Techomarket, Praktiker, Billa, Baumax, Metro.

За контакти:

glorient@glorient-bg.com

02/8173532

Нови сгради за все повече стоки

За много компании логистиката е част от бизнес модела им – миналата година Lidl България например инвестира във втори собствен логистичен център близо до Ямбол. За друга, все по-разрастваща се, част от фирмите е важно обслужването на товарите и нужните за това площи да следват гъвкавото развитие на бизнеса. "Взели сме решение, че динамиката на бизнеса ни не бива да зависи от сграда", казва Петър Пачев, ръководител отдел "Фирмена собственост" в "Евро 07". Компанията е доставчик на резервни авточасти, масла и сервизно оборудване, наемател в логистичния парк East Ring.

Дилемата е подобна на наемането на офис – удобно е той да се свива и разраства паралелно с плановете на фирмата, удобно е друг да се грижи за сградите, поддръжката, инфраструктурното им осигуряване. Това идва с цена. Алтернативата е цената на капитала, който фирмите биха заключили в собствени сгради, и цената да бъдат управлявани от вътрешен мениджмънт.

В единия или в другия случай, в България също, броят и площта на логистичните паркове расте. Прогнозата на Владимир Гюрджиев, мениджър индустриални и логистични площи във Forton/Cushman&Wakefield, е такава: "Логистиката е лакмус на икономиката и ръстът в реалната икономика неизбежно води до ръст в търсенето на логистични площи. В средносрочен план ще се запази тенденцията за ръст в търсенето на складови площи под наем с темп около 10-15% годишно, като същевременно ръстът на наемните цени ще се забави и ще се задържи на нива от 4-4.5 евро за кв.м първокласни проекти", казва той.

Христо Кусев, управител на "Ист Ринг ЛП" ООД, разказва, че идеята за създаването на парка идва след като се оказва, че друг успешен проект – Търговски Център "Европа" на бул. "Искърско шосе" в София регистрира търсене от големи компании, нуждаещи се от наемни площи над 2000 кв.м.

Създаването на логистични центрове е

Бизнес сам по себе си

Множат се и инвеститорите. Според проучване на един от глобалните фондове, лидер в инвестициите в подобни имоти – Prologis, индустриите, които се очертават като най-големи наематели, са електроника и устройства, бързооборотни стоки, дрехи, авточасти, потребителски стоки.

Много от компаниите, които предстои да направят избор за логистично обслужване, са глобални или регионални играчи. Те оценяват възможностите в по-широк периметър.

Движещ за България е индустриалният аутсорсинг, който обособи нови производствени зони. Помага географското положение на страната като потенциален разпределителен център за Балканите, която е също между Азия и Европа. Ограничители са малкият вътрешен пазар, задъхването в пазара на труда и, както се оказва, относително високата цена на земята и строителството.

Ако при логистичните площи основният критерий е удобното и ефективно съхранение на стоки, то при индустрията основните параметри се определят от изискванията към производствените площи, ориентирани към оборудването и най-вече към работниците, които ще изпълняват дадени задачи.

Логистиката е лакмус на икономиката и ръстът в реалната икономика неизбежно води до ръст в търсенето на логистични площи.

Владимир Гюрджиев, Forton/Cushman & Wakefield

Определено България представлява интерес за производствени компании, които търсят да оптимизират оперативните си разходи и да се възползват от предимствата, които страната ни предоставя от гледна точка на данъци, съотношението на качеството и про- изводителността на труда към нивото на заплащане и т.н. Същевременно обаче у нас битува заблудата, че България е евтино място във всяко едно отношение – това обаче не е така. Цената на земята и на строителството, които директно рефлектират в цената на крайния продукт (сградите) и наемните нива, са често пъти по-високи у нас, отколкото при преките ни конкуренти (Румъния, Македония и Сърбия). Също така ограниченият обем на вътрешния потребителски пазар в България подкопава до голяма степен вероятността глобални търговски компании и логистични оператори (3PL – third party logistics providers) да установят у нас големи складови центрове, от които да обслужват обекти и клиенти в региона.

Естествено изключения има, какъвто е случаят със складовия комплекс на Юск в Божурище. Определено логистичното обслужване на електронната търговия в България засега е далеч от нивата, които се регистрират в съседните ни страни и страните от CEE.

Къде в България

Няма фактори, които да изместят центровете на логистиката от големите градове и крайните пазари на стоките, казва Владимир Гюрджиев. И очертава следните зони за развитие на логистични центрове: по околовръстното и в радиус от 15 км около София, в районите на Равно поле, Нови Хан, Елин Пелин, Столник и Кремиковци, а също и от запад в Божурище и Костинброд. Включително потенциал и за вътрешноградска логистика.

Повечето складове остават близо до София и Пловдив и няма изгледи това скоро да се промени. При производството е различно и по думите на Гюрджиев вече се наблюдава повишен интерес към нови, неизчерпани откъм работна сила места. Едно от тях е Плевен, където Forton/CW оценяват, че има много добър баланс между свободен пазар на труда и съпътстваща инфраструктура, както и много добри индустриални терени. От Forton/CW смятат, че следващите по-сериозни индустриални проекти ще са точно в Северна България. В тази връзка висок интерес ще има и към Шумен, Русе, Ловеч, Велико Търново и Враца. Според Гюрджиев България е интересна за производствени компании, които търсят оптимизиране на оперативните разходи и могат да се възползват от много предимства – да- нъци, съотношение между качество и производителност на труда към нива- та на заплащане.

По море и по река

Инвеститорите в East Ring планират бъдещо разрастване в райони, където имат активи и смятат за перспективни. Два от най-важните стратегически проекта в портфолиото са имотите във Варна и Видин. И двете се намират близо до пристанища и планирани интермодални терминали. Стратегията е за цялостно развитие – с проектите в столицата и в двата областни града да се затвори триъгълник на географско покритие, който ще позволи да се създадат удобни връзки между важни транспортни точки и за клиентите ще има пълно покритие на страната – изток, запад и столица.

Към днешна дата намаляваме риска, като инвестираме в София, където определено търсенето е по-постоянно и сме сигурни, че го има. Надявам се скоро да се появи клиент и да направим нещо подобно и в градовете Варна и Видин.

Христо Кусев, инвеститор в логистичен парк East Ring

Плановете за Варна предвиждат там да се изгради логистичен парк под името Varna Airport, като концепцията му ще бъде същата като на East Ring. Както подсказва името му, теренът

(от 100 дка) за бъдещия логистичен парк се намира непосредствено до летището, с удобни връзки с главния път Варна – Девня и близо до магистрала "Хемус", като плановете са застрояването да е с 40% плътност.

Още по-голям е теренът във Видин, намиращ се на стратегическо място по пътя за Дунав мост 2, непосредствено до съществуващия главен път Е79. Общо притежаваният от "Глориент" парцел е 200 дка и в момента е застроен с едно хале, наето от производителя на луксозни мъжки ризи "Слам клоудинг", част от германската Seth Group. Предвиденото застрояване е 50% плътност, а 10% от терена ще бъдат само озеленяване. Земята там е в регулация, с възможност да се изградят сгради за производство и логистика с височина до 15 метра.

Видин е стратегически и заради бъдещия скоростен път, който ще свърже Дунав мост 2 със София. Пътят вече е проектиран и по него се работи, а след завършването му до няколко години ще се съкратят и времето, и разходите за транспорт между София и най-близкия граничен пункт към Централна и Западна Европа. Със столицата има и жп връзка, която продължава през моста към Румъния.

Предизвикателството за България е да изтласка негативния си политически имидж

Майкъл Юлер, управляващ директор на East Balkan Properties

Майкъл Юлер е управляващ директор на East Balkan Properties, базиран в Лондон фонд за инвестиции в имоти, партньор на "Глориент инвестмънт БГ" и инвеститор в "Ист Ринг ЛП". Юлер е работил на ръководни позиции в Hypo Real Estate International в Лондон и HypoVereisensbank в Мюнхен, занимавал се е с имоти и в САЩ. Повод за интервюто са разрастването на логистичния парк East Ring и активното развитие на пазара на логистични и индустриални площи в Югоизточна Европа.

Г-н Юлер, какви са плановете на East Balkan Properties (EBP) в България?

ЕВР продължава да инвестира в България и да подкрепя местни си партньор "Глориент Инвестмънт БГ" в усилията да се развиват модерни логистични площи в страната. East Ring е важна част от тази стратегия. В допълнение - "Глориент инвестмънт БГ" се преориентира от ритейл сектора, като активно преобразува обектите тип "биг бокс" в индустриални и логистични съоръжения.

Как очаквате да се развива пазарът на индустриални и логистични площи в Югоизточна Европа?

От гледна точка на имотите логистичният пазар в Югоизточна Европа като цяло е многобздравословен и инвеститорският интерес в сектора за този регион нараства. В сравнение със само няколко години назад търсенето на модерни логистични площи и помещения за леката индустрия е силно и строителният сектор активно работи, за да предложи още модерни помещения. Обичайният цикъл предполага спекулативните строежи да потискат цените на наемите, вече го виждаме в отделни сегменти на пазара. Дори и с това ние оставаме позитивно настроени за сектора, тъй като темпото на спекулативното строителство се забавя в сравнение с предишния цикъл, а средният размер на проектите е сравнително малък.

Това трябва да означава, че колебанията в наемните нива и устойчивите нива на заетост няма да са особено тежки.

Кои са предизвикателствата на пазара на имоти в България, Румъния и другите държави от Балканите?

Едно от тях е ръстът на строителните разходи, това засяга възможността ни да развиваме проектите си печелившо. Контрагентите ни имат високи разходи за труд и за материали. Наемите не нарастват толкова бързо, колкото цената на земята, на материалите и на строителните услуги. Има недостиг на квалифицирани и неквалифицирани служители за работа в леката индустрия, също така в производството и логистиката.

Добрата новина е, че мерките спрямо мигрантите предполагат много хора да се върнат на Балканите от Великобритания или от другаде. Те ще донесат със себе си ценни умения и работен опит.

Ще бъде дългосрочна задача да върнем повече хора към работната сила при прозрачно възнаграждение.

Моля, направете сравнение между логистичния сектор в България и този в останалите балкански държави и в Европа.

Размерът на логистичния пазар е право пропорционален на размера на населението и БВП, така че България има относително малка индустриална и логистична база в сравнение с по-големите й съседи.

Но логистичните центрове в България са много важни за ефективния транспорт на стоки през региона. Мрежата на интермодалните терминали между пристанищата на Черно море, жп транспорта и камионите може да е конкурентна алтернатива на трансграничните маршрути.

Кои ще са двигателите, които ще дърпат напред индустриалния пазар?

По мое мнение има възможност държавите от Югоизточна Европа да са атрактивни и да задържат доверието на международните инвеститори, които ще задвижат цялостния ръст на националните икономики. Най-голям шанс за това имат държавите с добра репутация в защитата на международните инвеститори от местна корупция. Международните инвеститори донасят ликвидност, от която се подхранват и търсенето, и предлагането на индустриални и логистични площи.

Струва ми се, че повечето европейски компании, които напускат Азия и избират да са близо до или в Европейския съюз, се позиционират в Полша и Румъния. Преките чужди инвестиции в Полша и Румъния например са много по-напред, отколкото в България и Сърбия.

Предизвикателството за България е да изтласка негативния си политически имидж и да се включи пълноценно във вълната на преки чужди инвестиции, които се готвят да навлязат в региона на Балканите.

Логичистичният пазар в числа

12 100 кв.м логистични площи са били наети само през първите три месеца на годината

~ 200 000 кв.м нови складови и индустриални сгради се очаква да излязат на пазара тази и следващата година

4 - 4.5 евро е средната цена за кв.м клас А

2.7 евро е средната цена за кв.м клас Б

8.75% е доходността от индустриални имоти в началото на тази година.

Източници: Colliers, Cushman & Wakefield Forton.

Ето една прогноза. Така както през миналото десетилетие офисите един по един започнаха да излизат от жилищните квартали и да се концентрират в специално построени бизнес сгради, които от своя страна постепенно се групират в клъстери, през следващото десетилетие същото ще се случва със складовете. Все повече модерни, нови постройки, предназначени за стоки и логистика, ще се появяват около транспортните артерии, опасващите големите градове и индустриалните зони.

Разрастването на този сегмент от пазара на недвижими имоти е резултат от няколко ключови фактора – ръста на потреблението, обемите на електронната търговия, преструктурирането на веригите за доставки, захранващи индустриалните производства. В глобален мащаб ръстът на търговията и стоките, които се обслужват от логистичните центрове, през последните години изпреварва общия икономически ръст. Какви процеси обслужват те? Четири основни категории, които понякога се припокриват: бизнес към бизнес дистрибуция, ритейл дистрибуция, бизнес към крайни потребители (в това число електронна търговия), доставки на компоненти за индустриални производства.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

1 коментар
  • 1
    georgih5n1 avatar :-|
    georgih5n1

    Румънците докато са се множали, ние сме правили аборти. Сега иди ги стигни с този демографски потенциал - та те са като Китай за Балканите. Това тежи, дори да пренебрегнем съдебния им прогрес.

    Статията е силно рекламна, но мога само да адмирирам проекта East Ring. Такова мащабно строителство отдавна не е имало на една конкретна локация. Личи си, че хората инвестират много и ще постигнат добри печалби. От подобни инвестиции всички печелят.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK