Умни складове, умен бизнес
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Умни складове, умен бизнес

Умни складове, умен бизнес

На какви стандарти трябва да отговарят съвременните складове

8244 прочитания

Когато говорим за складове, асоциациите от миналото са неуместни. България изобилства от изоставени стари складове и производствени сгради, за които времето е спряло, а прашасалите палети не са помръдвали с години. Но връщането им към нов живот за момента е икономически неоправдано. Съвременните складове, подобно на съвременните офис и търговски площи, трябва да отговарят на определени стандарти. Тук изискванията за сигурност и инфраструктурна подсигуреност са първото, но съвсем не достатъчно условие. Модерните логистични сгради са "гъвкави" - те трябва да осигуряват удобното складиране и експедиране на разнообразни стоки. Стоките са капитал, временно заключен по веригата на добавената стойност. Колкото по-бързо и сигурно този капитал се "превърта" и достига до следващата фаза - независимо дали това е производство, търговски обект или краен потребител, толкова по-ефективен е бизнесът. Затова говорим за сгради и логистични решения, които са прецизно проектирани, така че да позволяват стандартизирани и автоматизирани процеси. Помещения, които с помощта на технологиите могат да решават логистични задачи по-бързо и по-точно от някогашните складови управители. По тази тема разговаряме с арх. Атанас Вангелов, който проектира логистичния парк East Ring.

арх. Атанас Вангелов
Фотограф: Цветелина Белутова

"Гъвкава" сграда

Голямото предизвикателство, става ясно от думите на архитекта, е изискването сградата да бъде с много функции и лесно да бъде пригодена и за логистична, и за индустриална дейност.

"Проектът за логистичен парк East Ring, независимо от професионалния опит, който имаме, бе предизвикателство за екипа ми най-вече поради неговата всеобхватност, специфична проблематика и характерни изисквания", коментира арх. Вангелов. Сред условията, с които е трябвало да се съобрази екипът, е изграждането на парка стъпка по стъпка. Строителството на East Ring става на няколко етапа, като до момента са готови сухи складове с обща площ 12 000 кв.м и още толкова са в процес на строителство. Още две сгради се проектират в момента и тяхното изграждане предстои. В бъдещото разширение е заложено и изграждане на сгради с температурен режим, които могат да се използват от компании със специално производство, например фармацевтични.

Сложността в проекта идва и от друго – той трябва да бъде еднакво подходящ както за настаняване на индустриално производство, така и за логистичен център със складова площ.

"Да, предизвикателство е, защото различните типове сгради имат различни изисквания, но ние сме се постарали да заложим максимално гъвкави и универсални проектни решения, така че сградата да се адаптира лесно към различните видове дейности", обясни арх. Вангелов. Конструкцията на сградите в East Ring е стоманобетонна, изпълнена с много висок клас материали. Това прави първоначалната инвестиция висока, но се отплаща в бъдеще с намалени разходи за експлоатация и поддръжка.

Серификатът BREEAM

Е водеща международна схема за независима оценка на устойчивостта на инфраструктурни проекти и сгради. Създадена през 1990 г., тя е най-старата подобна система за оценка. Името й идва от съкращението на английски Метод за оценка на Института за изследване на сградите (Building Research Establishment Environmental Assessment Method). Стандартът оценява проектите спрямо тяхното въздействие за околната и социално-икономическа среда в категориите: управление, енергия, здраве и благополучие, транспорт, водни ресурси, материали, отпадъци, замърсяване на околната среда.

Глад за качество

В момента на пазара на логистични и индустриални площи най-търсени са сградите, строени в последните 10 години, разказва Владимир Гюрджиев, анализатор в консултантската компания Cushman&Weakfield/Forton. Тези сгради могат да отговорят на изискванията за енергийна ефективност, разпределянето на площите е съобразено с универсални стелажни системи. Това означава, че използваемата височина е поне 10 метра, на всеки 600 кв.м площ има поне една товарна рампа с достъп както на камиони, така и на бусове. По думите на Гюрджиев спорът за предимствата и недостатъците на стоманобетонните и металните конструкции няма единен отговор, а инвеститорът обикновено избира според икономическата целесъобразност, следва функционални изисквания или по строго субективни предпочитания.

"Така или иначе грешен избор няма", твърди Гюрджиев. При всички случаи новите сгради дават много повече и на инвеститорите, и на наемателите в тях, сравнени с построените преди 10 - 20 години, смята арх. Вангелов. Причината е непрекъснатото развитие на технологиите.

"Най-лесният пример е с електрониката и smart решенията, които дават много по-голяма възможност за управление на почти всички процеси в една индустриална сграда. Например сградата "сама" може да взема определени решения, като например енергийно ефективни решения", разказва архитектът.

Енергиен комфорт

Сградите на East Ring са проектирани като енергийно ефективни, и то не само в частта с висококачествени покрития на конструкцията. Всяка от тях разполага с фотоволтаични панели на покрива, от които се покриват нуждите от електричество на офисните части. За останалото все още се разчита на общата електропреносна мрежа, но за допълнителна сигурност на доставката е осигурено аварийно захранване от дизелагрегати. Това е част от цялостната инфраструктура, чиито характеристики са важен критерий при избора на наемателите. Добрата инфраструктура освен бърз достъп до главен път включва подходящо електрозахранване и ВиК.

Новите сгради дават много повече и на инвеститорите, и на наемателите в тях, сравнени с построените преди 10 - 20 години.

"Обикновено запитванията стартират от 1-2 MW и могат да достигнат до стотици мегавати. При предлагането на стари предприятия не следва да се бъркат старите мощности с актуалните възможности на подстанциите, трафопостовете и електропреносната мрежа като цяло", коментира Гюрджиев. По думите му за предприятия с няколкостотин и още повече при няколко хиляди служители, недостиг в капацитетите на водата и канализацията може да са сериозна пречка. В България почти липсват индустриални водопроводи и канализация, а и като цяло ВиК мрежата на повечето места не е в много добро състояние, което налага чести прекъсвания. По тази причина в East Ring се използва още от самото начало собствен водоизточник, за да не се налага спиране на дейността заради аварии и спирания на водата по външни причини.

По отношение на строителството и разпределението според Forton обичайното търсене е на конструкции с минимален брой колони на единица площ, което дава голям растер, и в същото време товароносимостта на пода трябва е поне 5 тона на кв. метър. В East Ring тя е точно толкова, което позволява приемане на индустриални компании с тежки машини и съоръжения. Единственото "разминаване" между нуждите на логистика и индустрия е във височината на помещенията. Докато логистиката иска поне 10 метра (в East Ring те са 10.5 метра), за едно индустриално предприятие голямата височина над 6 метра понякога е нежелателна, тъй като означава повече отопление. Добрата конструкция и използването на дебели термопанели намаляват до минимум разходите за отопление, така че това е още едно голямо предимство на новите сгради. "Сградите са проектирани по всички съвременни стандарти, включително и по методиката BREEAM за сертификация на устойчивостта и екологичните характеристики на проекта. Също така не е за пренебрегване фактът, че се държи на максимално комфортната работна среда", обяснява Вангелов.

Фотограф: Цветелина Белутова

Когато архитектът има свобода

East Ring

е логистичен парк на 24 минути от центъра на София, на територията на община Елин Пелин.

С бърз излаз до магистралите "Тракия" и "Хемус", международните пътища Е79 и този до Калотина, само на няколко километра от железопътна гара и летище София. Общата площ на парка е 220 000 кв.м. с капацитет да бъдат застроени 90 000 кв. м. складови и индустриални халета. Към днешна дата функционират 2 сгради с обща РЗП 12 800 кв.м.

Собствен водоизточник, собствени трафопостове, оптичен кабел с максимална мощност, резервно захранване и възможност за свързване с газопреносната мрежа.

В момента се строи трета сграда – сух склад с РЗП 12 800 кв.м, подходяща и за леко

производство. Складовите площи са 11 650 кв.м, офис площите – 1150.

Светла височина в складовите помещения - 10.5 м,

товароносимост на пода - 5 т/кв.м.

Стоманобетонна конструкция. Собствена фотоволтаична инсталация.

BREEM сертификат.

Планирани са следващи фази на разрастване, с които застроената площ постепенно да

достигне 90 хил. кв.м складове за различни нужди, включително хладилни складове, производствени халета и сухи складове.

Инвеститор и мениджър на парка е "Ист ринг ЛП", чиито акционери са с дългогодишен опит в изграждането и управлението на индустриални и търговски площи – реализирани над 300 000 кв.м – Techomarket, Praktiker, Billa, Baumax, Metro.

За контакти:

[email protected]

02/8173532

Разбира се, задължително е да споменем свободата, която екипът има при проектирането на сградите. Архитектът на парка споделя, че не е имал ограничения и именно заради това удовлетвореността му от работата е много по-голяма.

"Когато инвеститорът има доверие в архитекта и са работили заедно дълго време, творческата свобода е налице, но тя е и отговорност крайният продукт да е максимално близък до изискванията и стандартите на инвеститора, като той не ограничава архитекта, а очаква от него ефективни решения на зададените задачи и проблеми", коментира Вангелов.

По думите му е възможно подобна сграда да се направи и с по-малка инвестиция, но това винаги е с цената на компромиси – например намаляване на подпорните разстояния в складовата зона, което обаче би довело до влошаване на експлоатацията и възможността пространството да е "гъвкаво". Лош дългосрочен ефект би имало и спестяване от интелигентно управление на осветлението, което ще доведе до повече разходи.

Още повече вече е тенденция сградите да стават енергийно независими, обяснява Вангелов. Засега в Еast Ring това е само частично, но поне първата крачка е направена. "Независимо къде търсите логистични и индустриални площи, енергийната ефективност е един от водещите критерии за компании, които не желаят високи текущи разходи. В допълнение – правилното управление на сградата, предоставено от собствениците й, е важен елемент от спестяването на излишни разходи за наемателите.

Ново или старо

Изкушаващо е да помислим за всички огромни индустриални зони в покрайнините на големите градове. Дали те не биха могли да се възобновят и отново да се използват? При тях обаче се срещаме със значителни трудности, единодушни са Христо Кусев и Владимир Гюрджиев. Според Кусев усилията, които трябва да се вложат в старите сгради, за да стигнат съвременни стандарти, не си заслужават. Накрая ще се наложи да се правят много компромиси и сградата пак няма да отговаря на съвременните изисквания, смята Кусев. Анализаторът Гюрджиев отбеляза, че в България проблемът със старите сгради и индустриални зони е липсата на поддържането и управлението им след приватизацията от 90-те години. Така днес в България има огромни стари производствени площи в лошо техническо състояние, морално остарели или строени за специфична индустрия. Не са за пренебрегване замърсяването и екологичните рискове. Дори някой да реши да инвестира в тях, вложенията за привеждането им по съвременни стандарти ще излязат много по-скъпо от ново строителство, преценява Гюрджиев. Обратно на България, в цяла Европа старите индустриални зони са най-бързото и предпочитано решение за нови производства, споделя консултантът.

Когато говорим за складове, асоциациите от миналото са неуместни. България изобилства от изоставени стари складове и производствени сгради, за които времето е спряло, а прашасалите палети не са помръдвали с години. Но връщането им към нов живот за момента е икономически неоправдано. Съвременните складове, подобно на съвременните офис и търговски площи, трябва да отговарят на определени стандарти. Тук изискванията за сигурност и инфраструктурна подсигуреност са първото, но съвсем не достатъчно условие. Модерните логистични сгради са "гъвкави" - те трябва да осигуряват удобното складиране и експедиране на разнообразни стоки. Стоките са капитал, временно заключен по веригата на добавената стойност. Колкото по-бързо и сигурно този капитал се "превърта" и достига до следващата фаза - независимо дали това е производство, търговски обект или краен потребител, толкова по-ефективен е бизнесът. Затова говорим за сгради и логистични решения, които са прецизно проектирани, така че да позволяват стандартизирани и автоматизирани процеси. Помещения, които с помощта на технологиите могат да решават логистични задачи по-бързо и по-точно от някогашните складови управители. По тази тема разговаряме с арх. Атанас Вангелов, който проектира логистичния парк East Ring.

арх. Атанас Вангелов
Фотограф: Цветелина Белутова

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

0 коментара

Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK