Предоставянето за ползване на земеделска земя е дейност, която е регламентирана в Закона за аренда в земеделието (ЗАЗ). Договорът за аренда дава специална защита на обществените отношения по предоставяне на ползването на земеделски земи, насочена към създаване на условия за по-ефективно използване на средствата за земеделско производство. Страни по този договор са лицето, което предоставя своята земя (арендодател), и лицето, което ще ползва земята (арендатор). Договорът за аренда урежда обществените отношения, свързани със стопанското ползване на земеделска земя и извличане на плодовете, на които арендаторът става собственик.

Съществената специфика на земеделската земя е, че при обработването й тя дава плодове (за разлика от типичния обект на наемния договор, при ползването на който не се извличат добиви). Това е обусловило създаването на режим на специално регулиране, който отразява особеностите на арендния договор на земеделската земя. Поради съществения елемент на този вид договор - придобиване собствеността върху добивите, законът дава специална регулация на отношенията във връзка с плодовете. Засилено е задължението на арендатора за полагане на грижа при ползването и задължението на арендодателя за осигуряване на спокойно ползване на имота.

Законът за аренда в земеделието обаче не регламентира, че земеделската земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство могат да бъдат обект само и единствено на аренден договор, само предмет на арендни правоотношения и не изключва възможността земята и вещите за земеделско производство да участват в гражданския оборот под правна форма, различна от аренден договор. Както ЗАЗ не предвижда ограничение по отношение на свободния избор на правните субекти да уреждат правоотношенията си и да упражняват своите права по отношение на земеделските земи само и единствено по реда на този закон, така и нормите на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) не съдържат забрана земеделските земи да бъдат отдавани под наем.

Може ли земеделската земя да е предмет на наемен договор

Действащото законодателство не само не изключва, но и изрично посочва, че земеделската земя може да бъде предмет на наемен договор: Закона за собствеността и ползването на земеделските земи; Закона за кооперациите, съгласно който двете форми на ползване на земеделските земи аренда и наем съществуват паралелно; Закона за подпомагане на земеделските производители, съгласно която и наемателите, и арендаторите на земеделски площи са признати за ползващи земите на правно основание.

С други думи, сключването на договор за наем на земеделска земя няма да бъде в противоречие със закона и не го заобикаля, т.е. договорът ще бъде действителен. Договорната свобода между страните не следва да бъде ограничавана, като именно от волята на страните зависи дали при отдаване за възмездно ползване на земеделската земя и/или движимите вещи за земеделско производство ще уредят отношенията си съобразно нормите на ЗАЗ или съобразно нормите на ЗЗД, а и законодателството ни допуска отношенията по предоставяне на земеделска земя да не бъдат регулирани непременно като арендни.

Какви са разликите

Сключването на договора по отношение ползването на земеделската земя като наемен или като аренден, разбира се, има съществено значение, включително и за възможността да се иска изменение на клаузите му и в частност за дължимата арендна вноска. Предвидената форма за сключване на договор за аренда е относително тежка и свързана с разходи. Договорът за наем се сключва при по-опростена процедура, но ако страните искат да се обвържат за по-дълъг срок, договорът за аренда дава стабилност на арендатора да направи инвестиции и планира добивите си.

Ако обаче страните целят по кратък срок (напр. арендодателят ще продава земята, арендаторът иска да я тества), подходящата форма е наемането й. При използването на земята за земеделски цели собственикът/ползвателят не е длъжен да извлича печалба посредством получаване на арендно плащане, а ако единственият допустим договор по отношение на земеделска земя е арендният, който по правило е възмезден, това води до ограничаване възможността за безвъзмездното й предоставяне - хипотеза, актуална при наличие на близки родствени отношения. Принципно договорът за аренда отговоря най-пълно на особеностите на използването на земеделската земя, но негова алтернатива може да бъде договорът за наем и от волята на страните зависи видът на правоотношението.

Съобразно мотивите, подробно изложени в постановеното Тълкувателно решение от 20.07.2017 г. Върховният съд постановява, че договорът за наем с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска земя, към който са приложими разпоредбите на Закона за задълженията и договорите, е действителен независимо от наличието на специална законова регламентация относно реда и начина на отдаване за възмездно ползване на земеделска земя, предвидени в специалния Закон за аренда в земеделието.

Какво смята Върховният съд

Възможно ли е обаче сключен не в предвидената в ЗАЗ форма договор за възмездно ползване на земеделска земя да се приеме за сключен като договор за наем и би ли породил такъв договор действие между страните?

Становището на Върховния съд е, че сключеният не в предвидената в ЗАЗ форма договор за възмездно ползване на земеделска земя се счита за действителен договор за наем, ако са налице предпоставките за т.нар. конверсия. Или другото наименование на конверсията е превръщане.

Конверсията - превръщане в нов тип сделка - не е законодателно уредена, но е призната в правната доктрина и практиката в случаите, в които недействителна сделка съдържа съществените признаци на действителна сделка, годна е да породи правното й действие по волята на двете страни, които искат недействителната сделка да произведе действието на действителната, защото правните й последици са съвместими с намерението им и са целени от тях.

Така, ако договорът за аренда не е сключен в предвидената в закона форма (например поради отсъствие на нотариална заверка на подписите на страните или дори без да е спазена писмената форма) и той съдържа всички съществени елементи на договора за наем, то конверсията е допустима. След като законодателството допуска алтернативата ползването на земеделска земя да е предмет и на наемен договор и при възможността за съществуване и на наемно, и на арендно правоотношение, то недействителният аренден договор може да се преобразува в наемен по несъмнено изразено взаимно съгласие на страните, ако правните последици, целени с арендния договор, могат да се постигнат по силата на наема на земеделската земя.