С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
1 20 яну 2017, 15:53, 11110 прочитания

Финансистът в света на жилищата

Изпълнителният директор на строително-инвестиционната BLD Димитър Савов пред "Капитал"

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Профил:
Димитър Савов започва да работи през 1999 г. като касиер-счетоводител в агенцията за имоти "Адрес". По-късно преминава през длъжностите на младши специалист, финансов мениджър и изпълнителен директор. Оглавява BLD през 2006 г. Член на Борда на директорите на AG Capital от 2008 г. Има бакалавърска степен по Банково дело и магистърска степен по Финанси от Варненския икономическия университет. Асоцииран член на Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS). Владее английски и руски език. Женен, с две деца.
Компанията:
BLD е строително-инвестиционна компания, специализирана в изграждането на жилищни проекти. Започва дейността си през 2006 г. като управляващо дружество на инвестиционен фонд. Впоследствие се развива в независима компания, управляваща инвестиции в имоти във всички сегменти - офис, търговски, жилищни и ваканционни. От 2013 г. BLD е фокусирана върху изграждането на жилищни проекти. За последните две години компанията е завършила пет проекта в София. Част е от холдинга AG Capital, чийто председател и основен собственик е Христо Илиев. Групата включва 10 дружества, покриващи пълния спектър от дейности: инвестиции в жилищни и офис сгради, консултантски услуги във всички имотни сектори, оценки, кредитно консултиране, застраховки, аутсорсинг и събиране на вземания.
20
млн. евро е оборотът на BLD на бaза предварително разписани договори през 2016 г. Компанията учредява отделно дружество за всеки проект. За 2015 г. дъщерните дружества с най-големи приходи са "БЛД Лозенец 2" с 7.1 млн. лв. постъпления и 1.9 млн. лв. печалба и "БЛД Софи" с 2 млн. лв. приходи и загуба от 445 хил. лв.
Предстоящи проекти:
Три нови сгради в София с общо над 350 апартамента и четвърти проект със 17 къщи от първи етап от Sofia Slow Life District, които ще бъдат завършени след 2017 г.
Как започна професионалният ви път и как се озовахте в сектора на недвижимите имоти?

Наближавам 40 години и на тази възраст човек започва да разсъждава за това как се е развил животът му. Установих, че винаги, когато съм се стремял да правя нещо определено, е било грешно, а хубавите неща са ми се случили случайно. Например исках да следвам в София и нямах намерение да кандидатствам другаде. Но в последния момент ме убедиха да се явя на изпит и във Варна, тъй като е преди софийския и би бил полезен опит. Това беше още в далечната 1996 г., когато не пътувах много извън родния ми град Ямбол. Може би затова бях страшно впечатлен от Варна в приятния слънчев юни. За сметка на това, когато отидох на изпит в София, ме настаниха за една нощувка в общежитие в "Студентски град", наричано "Персийския залив", защото районът край сградата бил известен с нападенията от араби с ножове. Така, когато ме приеха във Варна, не се поколебах да отида там и да последвам "съдбата" си. Според мен тя ни насочва всекидневно и в работата, и в живота - просто трябва да разчитаме добре сигналите й.


Впоследствие, тъй като по това време имаше квоти за влизане в казарма, беше много трудно намирането на работа. Търсих дълго време подходяща позиция и в един момент мой приятел, който тогава работеше в "Адрес" като касиер, трябваше да отиде войник и така влязох на неговото място във фирмата. Отново, донякъде случайно, влязох в сферата на недвижимите имоти - в началото в чисто финансовата сфера. Да бъда касиер и счетоводител обаче ми даде възможност да опозная имотите много от близо. Нещо, което смятам, че не бих постигнал по друг начин. В допълнение, работата с брокерите също беше голяма школа. Завършил съм "Банково дело" и мечтаех да започна работа в банка, но хората, с които работех ме задържаха в сферата на имотите. Христо Илиев, собственикът на "Адрес", ме задържа. Смятам, че донякъде професионалната ми история е скучна, тъй като и до днес съм в холдинга на първия си работодател вече почти 20 години.

Сега като изпълнителен директор продължавате ли да държите финансите изкъсо, както като счетоводител и финансов директор?

Разбира се, това е карма. Винаги гледам на нещата прагматично. Това например ни допълва с Христо - той има съвсем различен подход. Той е иноваторът, търсещ нови идеи. Но финансовият ми бекграунд определено ми помага при взимането на решения за инвестиции. Никога няма да забравя думите на изпълнителния директор на един наш акционер, когато BLD още се търгуваше на борсата. Той казваше, че "имот се харесва със сърце, но трябва да го купиш с разум".



Говорейки за инвестиции, как взимате решение да направите такива? Екипът Ви участва ли в процеса?

Не мога да работя сам. За мен BLD е целият екип и при нас решенията се взимат заедно. Дори в холдинга AG Capital бордът е функциониращ, въпреки че има мажоритарен собственик. Смятам, че това е правилният подход, защото когато си заобиколен от разумни хора, трябва да цениш мнението им.

Най-труден е процесът до започването на дадена инвестиция, а именно проучването - разглеждаме конкуренцията, но най-вече пазара. Много ни помага, че сме част от холдинг и имаме датчици от пазара на много места. На всеки три месеца правим анализ на икономическата ситуация, на пазара като търсене и предлагане, на участниците. Защото ако го има фундаменталното търсене, има смисъл да правим нови проекти. Вече на втора фаза разглеждаме кои са подходящите райони. Доста е трудно да работиш в България, тъй като тук няма официална и лесно достъпна статистика за цените на имотите и техния ръст. Такива статистики има навсякъде, дори в страни като в Бангладеш, но не и тук. Принудени сме да правим собствени проучвания, защото не можем да работим в неведение. Може би това е характеристика на бранша - предприемачите в този сектор са егоисти. Показателно за това е, че правим трети опит за създаване на Асоциация на строителните предприемачи. Всеки в бранша действа самостоятелно, което според мен е пагубно. Нашата компания например никога не крие колко продажби има във всеки проект. Ако всеки разкрие какви сделки и продажби прави, ще се избягват драстичните спадове и пикове на пазара, но ние - играчите, сами подвеждаме себе си.

Затова отделяме толкова време на проучванията - движещата сила за нашата работа са хората и тяхното търсене. Трябва да строим там, където иска да купи жилище клиентът. Но тук вече се сблъскваме с общинската администрация, която понякога е на различно мнение. Нашата дейност е регулирана и ще става все по-регулирана, това е тенденция в цял свят. Столицата расте, а ние сме фокусирани основно в София. Тя постоянно се увеличава откъм население, откъдето следва да има и повече регулации.

В последните няколко години софийският пазар се раздвижи. Как очаквате, че ще се развива секторът?

Смятам, че когато през 2013 г. решихме BLD да се фокусира върху жилищните имоти, направихме най-правилният избор. В самото начало през 2006 г., когато създадохме фирмата, беше по-скоро емоционално решение - всички събираха пари от борсата за инвестиции в страната, много англичани купуваха имоти в България, така решихме и ние да го направим. Успяхме да оцелеем по време на кризата с наполовина построена, празна офис сграда. Впоследствие успяхме да я завършим и да я отдадем цялата, което е един много добър опит. Смятам, че човек се учи от такива примери, а не от сграда, която е продадена за шест месеца. Така че през 2013 г., когато започнахме първия си жилищен проект в София, беше пак на база на проучване. Жилищният пазар в София беше първият, ударен от кризата. Но през 2013 г. видяхме, че има много задържано търсене. Всички се бяха свили - и предприемачи, и купувачи. Но тогава икономиката започна да се стабилизира. Уцелихме момента точно - тогава още нямаше конкуренция, банките бяха пълни с незавършени проекти. Това обаче не ни притесни, тъй като недовършените проекти са объркани фундаментално и непродаваеми.

В момента пазарът на имоти е много стабилен и се крепи на българската икономика. Не искаме да разчитаме на емоцията, която беше завладяла ваканционния пазар поради бума на банковото кредитиране във Великобритания. Сега наистина става въпрос за удовлетворяване на потребностите на хората. Българите имаме нужда да живеем в добри и модерни домове.

Как избирате служителите си, какви качества търсите у тях?

Особено трудно е от няколко срещи да прецениш човек - не само колко добър професионалист е, но дали има желание за работа, може ли да се впише в екипа. В BLD имаме добро ядро и засега успяваме да намираме подобни на нас, които да присъединяваме към него. Доста стегнат екип сме за обема на работата ни - 25 човека, но ние не изпълняваме строителството, а само контролираме процесите. Смятам, че това е правилно - всеки трябва да работи това, което разбира. Ние знаем как да правим добри и модерни домове и как да ги продаваме.

От колко души се състои лидерският Ви екип?

Общо шест, това са ръководителите на отделите: директор строителство, търговски директор, финансов директор, директор инвестиции, директор маркетинг и реклама и главният ни юрист. Това са шестте ключови дейности, които са немислими една без друга. Трудното за мен е да ги накарам да работят в синхрон. Много често има конфликти между търговци и строители, защото едните обещават, а другите трябва да изпълняват, а всеки екип има определени цели и бюджет. При нас планирането е ключово - стремим се да не се отклоняваме от това, което сме определили като цели.

Неслучайно ви поканих в работната ни зала, за да усетите средата, а тя е много неформална. Имаме регулярни срещи - оперативки, но по-често въпросите се решават на импровизирани такива. Самият аз пък нямам кабинет - не обичам да съм сам, а сред екипа си. Разбира се, всеки има нужда да се усамоти понякога и да помисли, но имаме зали, където това може да се случи. Иначе имаме оперативки всеки понеделник, след като аз съм обиколил всичките ни обекти. За мен е важно да усещам пулса на строителството.

Кой е най-драматичният ви момент като мениджър?

Най-трудно ни беше да оцелеем през 2009-2010 г. Кризата ни завари с офис сградата "Полиграфия офис център", с 20 хил. кв. м отдаваема площ при спадащ пазар и при свиване на банковото финансиране. Кредитът от 30 млн. лв., който имахме, изведнъж трябваше да стане 20 млн. лв. при липса на капитали. Нямаше откъде да намерим нови средства. Повратната точка, която ни спаси, бяха контактите ни. Всичко става с хора - ако не срещнеш правилните такива, много трудно можеш да оцелееш. Разговаряхме с банката, с главния изпълнител, с наематели. Така в един момент, когато всички те повярваха в нас и ние не ги подведохме, нещата се случиха, макар и трудно. И през 2010 г. имахме сграда с разрешение за ползване и отдадена наполовина, но не на тези наеми, които смятахме в плановете си. Най-трудното за мен като мениджър беше да преглътна каква е реалността. Тогава трябваше бързо да взимаме решения.

Освен тази сграда имахме да продаваме около 300 ваканционни апартамента. Както и на офис пазара, конкурентите и в този сегмент смятаха, че началото на кризата е просто временно явление и задържаха цените. Ние ги свалихме и стратегията ни беше да продадем каквото можем и да го направим на каквито и да е цени. И успяхме. Просто трябваше да приемем реалността.


Какво предстои за BLD през 2017 г.?

Изминалата 2016 г. беше добра за компанията - завършихме три проекта с разрешение за ползване. Предстои ни да започнем още четири сгради през 2017 г., които са във фаза на проектиране и подготовка на документация за разрешение за строеж. Заради оставката на арх. Диков процедурите в ДАГ доста се забавиха поради налагането на нова организация там. Определено е предизвикателство за арх. Здравко Здравков да въведе ред и промени, но и за компаниите като нас също е такова - как да извадим документи навреме, за да започнем новите си проекти. Имаме няколко проекта, чиито процедури се бавят заради това. А времето е най-големият разход. Какво е инвестиция - инвестираш пари и печелиш пари за определено време. И е важно каква възвращаемост ще постигнеш. Разходът не е само твърдият разход за строителството, но и кога ще получиш печалбата.

В случая с това изчакване има и положителна страна - дава ни време да осмислим проектите още по-добре. При предприемачеството е ключово да започнеш проекта правилно. Ако започнеш да строиш по грешен начин, няма връщане. Установих това на терен с първия ни проект в жк "Младост". Тогава направихме големи апартаменти с по две спални на последния етаж, но през 2013-2014 г. нямаше купувачи за такъв тип по-скъпи имоти и се принудихме да ги променим и да направим няколко по-малки жилища. Постарахме се да бъдат добър продукт, но веднъж планирани по един начин, вече е трудно да се постигне най-добрият възможен ефект. Затова смятам, че когато си сгрешил, по-добре е да не правиш промени, а по-скоро да коригираш цената. По тази причина се отказахме да гледаме към незавършени проекти, придобити от банки, защото доста голяма част от тях са объркани като разпределения. А BLD отделя много време именно на планирането на разпределения. За съжаление клиентите не ни помагат в това да разберем какъв тип живот търсят. Правим интервюта с всичките си клиенти, но голяма част от тях не могат да дадат конкретна причина защо са си купили именно този апартамент.

Все пак какви са тенденциите откъм разпределения? Какъв тип жилища се търсят?

Начинът на живот много се промени в последните години. Наскоро четох проучване за Англия, което обяснява как са се променили жилищата там за последните години - дневните са се намалили значително като квадратура. Домакинството от двама души вече е 1.25 - в такъв случай едва ли би ви трябвала голяма или дори отделна кухня. Имам много приятели дори в София, които имат кухня в шкаф. За нас именно такава информация е много полезна и я следим постоянно.

Много важно е, че клиентите в София започнаха да ценят качеството. Цената вече не е основното, фактор, който беше пагубен през 2003 г. например. Тогава нямаше предлагане и всичко ново беше по-добро от старото и се купуваше каквото и да е. Днес клиентите много добре преценяват дали ги устройват размерите на помещенията, какъв е начинът на строителство, технологията, материалите, които се използват, и средата. Пазарът се промени и от гледна точка на това, че клиентите са готови да плащат и за поддръжка на общите части и да инвестират в създаването на добра среда за живот. Смятам, че заради това расте и популярността на затворените комплекси. Заобикалящата ни среда в града все още не е толкова добра и затова трябва да създаваме затворени оазиси, които някой да стопанисва и където да е приятно да се живее.

В тази среда на оживен пазар, усещате ли навлизането на фирми без опит и промяна на конкурентната среда?

Да, разбира се. Но това е нормално, тъй като няма високи бариери за навлизане в бранша. Не трябва да си лицензиран, за да станеш предприемач и да направиш една сграда. Ако искаш да направиш повече от една, вече е друго. Този процес няма как да се спре, но това, което се опитваме да правим ние, е най-малкото да съветваме клиентите да внимават от кого купуват. Печалбата от една сграда не е малка и това логично привлича предприемчивите да опитат да спечелят в растящ пазар. Когато строиш подобни проекти дългосрочно обаче, не може да го правиш на ниска цена, тъй като градиш име и история. Но ако инвестираш в една сграда, се стремиш да го направиш по възможно най-евтиния начин и да вземеш най-голяма печалба. Ние не можем да си позволим да правим такива сгради. Преди време имахме идея за стратегия "народен строител", повлияни от популярния доскоро тренд, но се оказа, че няма как да я интегрираме. Методиките, техниките и историята на фирмата и холдинга не ни го позволяват. Ясно осъзнаваме, че това, което строим сега, ще стои в София през следващите 100 години. Разбира се, че трябва и поддръжка, за да се случи това, но все пак има сгради в морските курорти, които едва година след като са изградени, вече имат нужда от основен ремонт. Смятам, че това не е правилно.

Има ли пазар за суперлуксозни жилища в столицата?

Има, но въпросът е какъв е размерът му. Стратегията на BLD е да правим 300 жилища годишно - тоест 300 апартамента да са построени, въведени в експлоатация и продадени. Ако влезем в луксозния сегмент, където едно жилище струва над 500 хил. евро, няма как само ние да продадем 300 апартамента за година. Тъй като този пазар е по-ограничен, иначе казано - бутиков. Насочили сме се в сегмента малко над средното ниво, достъпен лукс. Защото в лукса има доста емоция и маркетинг. Трябва да търсиш и изчакаш да се появи луксозна локация и да намериш правилния търговец, който да може да продаде имотите толкова скъпо.

Ние също планираме проект от по-висок клас. Миналата година купихме терен от 6.8 дка в кв. "Лозенец" срещу казахстанското посолство и искаме да направим там жилища, които да се различават от типичните проекти в района. Да бъдат с поне 20% по-големи, обратно на тенденциите на намаляване на квадратурите в други нови проекти в квартала. Ако едно стандартно жилище с три спални е 140 кв.м, нашите ще бъдат от 210 кв.м. Този проект е предизвикателство за нас. Разбира се, ако не бъде успешен, просто ще спечелим по-малко, защото не бихме могли да намалим размера на апартаментите, чийто брой ще бъде 80.

За колко години напред е стратегията ви за продажби?

Едно решение, взето сега, трябва да бъде реализирано поне в следващите две години. Нашият бюджет е за три години напред и знам колко апартамента трябва да построя и продам в този период. Трудното е да усетиш дали има пазар за още три години напред, защото България е силно изложена на външни фактори. В тази връзка не смеем да правим по-дълга от тригодишна прогноза.
Разбира се, съобразяваме стратегията и с тази на холдинга, но BLD планира индивидуално.

Каква е прогнозата Ви за 2017 и 2018 г. - за сектора и ситуацията в страната?

Това, което ме притеснява, е несигурността, защото когато има несигурност, не се взимат решения. Като цяло страня от политиката, но не смятам, че новите избори ще доведат до съществени промени. Въпросът е кога ще се случат изборите и кога ще се успокои ситуацията в страната, защото сега икономиката работи въпреки политиците, но не расте. В някои сфери това е сериозна пречка. Например не се усвояват средства от фондовете и спря инфраструктурното строителство.

Относно сектора - очаквам предлагането да е в нормални граници. Усещам обаче, че нещата се случват доста по-бавно напоследък и се създават нови и нови регулации.

При търсенето темповете са стабилни - в София се продават около 25 000 жилища на година, старо и ново строителство. От тях пазарът на нови жилища е около 8000, тоест ние се целим към около 4-5% пазарен дял. Не смятам, че е здравословно да е повече от това.

Виждаме, че в града се усвояват нови територии и инфраструктурата променя пазара. Например отварянето на "Черни връх" и метрото там напълно промени "Кръстова вада" и този квартал след 10 години няма да бъде същият. Хубавото е, че и общината го вижда, и това, което ме радва, е, че преди да е застроена тази зона, институцията вече има проект да строи детска градина там.

Кои ще са другите райони, които ще се развиват?

В "Младост" сега страстите са горещи, но според мен жителите на квартала подхождат малко егоистично. Цяла София инвестираше в "Младост" 10 години като инфраструктура, детски градини, училища. Няма по-уреден квартал от този откъм създадена инфраструктура, която е мислена да поеме доста повече жители. Има райони в "Младост", където все още могат да се развиват, като не говоря за междублоковите пространства, и смятам, че този ресурс трябва да се използва.

Иначе бъдещето на града е да се усвоят покрайнините. BLD също започна проект в тази посока - Sofia Slow Life във Владая. Купихме по-голямата част от земите 2007 г., но още от тогава се борим с градоустройството. Там трябва да решаваме проблеми с прокарване на вода, ток. Планираме да построим и училище, тъй като, ако там заживеят 100 души, е нормално да има и образователна институция. Тоест, превръщаме се в нещо като миниобщина. Но това е бъдещето на такива райони. За съжаление обаче София не е напълно готова за това. В столицата има възможност за строителство в кварталите или в жилищните райони до кварталите, но за усвояването на околните села, инфраструктурата все още малко изостава. Все пак вярвам, че тези територии също ще се развият и затова започнахме този проект.
Q&A

Как балансирате между личния и професионалния живот?
Смятам, че има време за всичко, ако човек предвиди такова. Мисля например, че хората, които работят по 12 часа, сами избират този начин на живот. Успял съм да намеря баланса за себе си и смятам, че трябва или да се работи, или да се почива. Не съм фен на работните разходки или "работно кафе".

В неформалния ни разговор споменахте, че Ви радва студеното и снежно време навън. Защо?
Чудесно е! Всеки шофира с 20 - 30 км/ч, имаш време да забавиш ход, да помислиш. Според мен снегът дойде като по поръчка - зимата те предизвиква да правиш нещо различно от обикновено, а човек има нужда от разнообразие. Кога иначе може да потърсиш и откриеш празен паркинг на супермаркет, непочистен от снега, където да правиш дрифтове? Това ме зарежда много, дава ми нов поглед и идеи.

Кои са хобитата Ви?
Имам две деца (смее се). Смятам, че българите напоследък избягват да са родители и да отделят достатъчно време за децата си. Много от тях смятат, че възпитанието е проблем на съседа, учителката, но не и тяхна отговорност. Докато аз държа много на контакта с моите деца. Всеки се учи, като копира някого и ако ти не им обръщаш внимание, те ще копират някой друг, не теб. Изискват се мениджърски умения в комуникацията с тях, не е лесна работа. Иначе спортувам - любимите ми спортове са тенис, ски и mountain bike (англ. планинско колоездене).

Кои мобилни приложения използвате най-често или са ви особено полезни?
WhatsApp, Viber, google maps, drop box, онлайн банкиране към банката.

Какви устройства използвате в работата или свободното време?
Таблет с допълнителна клавиатура, часовник Garmin, умен телефон.

  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Прочетете и това

Заводът на Schneider Electric в Пловдив става демонстрационна "умна" фабрика Заводът на Schneider Electric в Пловдив става демонстрационна "умна" фабрика

Предприятието е второто на групата в Европа, което въведе системи за оптимизация на производството

8 дек 2019, 3785 прочитания

На първо място инженер На първо място инженер

Станислав Протасов, съосновател на софтуерната компания Acronis

6 дек 2019, 5921 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Мениджмънт" Затваряне
От глобалната химия към местните сладкиши

Дарина Стоянова, изпълнителен директор на "Престиж-96"

Още от Капитал
Бъдещият софийски жк "Галакси"

Срещу необявена цена "Галакси инвестмънт груп" стана собственик на най-големия парцел за строителство в рамките на София

Язовир "Черна дупка"

Пресъхването на язовир "Студена" заплаши Перник с пълно безводие до края на годината и разкри огромните пропуски при управлението на водите в България

PISA 2018: Образование с часовников механизъм

Тревожно ниските резултати на 15-годишните в България по индикаторите за функционална грамотност се проектират в бъдещето на страната

От какво боледува педиатрията

За лечението на 1.2 млн. деца в България се отделят само 11% от бюджета на здравната каса

Нова концепция: Bagri by Boykovski

"Искаме да придадем повече характер на заведението и на храната, която предлагаме"

Звуковата терапия на Стейси Кент

What a Wonderful World: певицата за нуждата да имаме споделени преживявания в кризисно време

X Остават ви 0 свободни статии
0 / 10