Акции или имоти
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Акции или имоти

Акции или имоти

Каква е връзката между цените на недвижимостите и падащите борси

Емил Гьорев
3729 прочитания

"Моят дом е моята крепост." Българинът обича своето жилище, дори то да е едностайна кутийка в неугледен панелен блок. Най-малкото защото често му се налага да се бори за него с години. Едва ли обаче мнозина възприемат жилището и като "инвестиционна крепост". Имотите бяха позагърбени от индивидуалните инвеститори през последните няколко години, защото доходността им бледнееше пред тази на борсата. Независимо че жилищата поскъпваха с по 20-30% годишно. Сега обаче вълненията на световните пазари силно разлюляха и инвестиционните "дръвчета" на българина, влагал парите си в акции. Нормално е в такава ситуация човек да се замисли дали да не се преориентира към по-сигурни активи. Недвижимите имоти, поне на теория, са един от спасителните острови. Кое обаче кара цените им да се качват, когато изглежда, че всичко друго пада, и то значително? И кога е време да реформираме инвестиционната ни стратегия?

Разлика в посоките

Както в България, така и по света се наблюдава интересна връзка между борсовите индекси и имотните цени. Когато индексите падат и търпят негативни корекции, търсенето на недвижимости нараства, оттам и тяхната цена. Маню Моравенов, изпълнителен директор на дружеството за инвестиции в имоти "Феърплей пропъртис" АДСИЦ, смята, че основната причина за тази взаимосвързаност идва от вида на двата актива. "Единият е финансов, а другият - реален. Оттук и доходността, която те носят, зависи от различни фактори", обясни той. Разликата е, че при имотите качеството и пазарът са определящи, а при акциите влияят и още много фактори като мениджмънт на компаниите, борсови корекции и т.н. Затова, когато борсата пада и доходността на инвестициите в акции се стопява, повече средства се пренасочват към по-нискорисковите варианти като злато, облигации и недвижими имоти.

Колкото повече са възможните причини една инвестиция да промени стойността си, толкова по-рискова е тя. Така и евентуалните печалби, както и загуби, са значително по-големи. По този начин недвижимите имоти и финансовите инструменти застават в двата полюса на личния инвестиционен портфейл. Тяхното съчетаване обаче е възможно и е една от стратегиите за разпределяне на риска. Кога обаче е време за преориентиране на личния капитал от по-високо- към по-нискорискови инвестиции е изцяло лично решение.

Основното, по което може да се ръководи човек в случай на колебание е "чувството на несигурност и страх, от възможни финансови загуби от текущите му инвестиции в акции", каза още Моравенов. "Това е знак, че е е дошло времето за алтернативното решение", допълни той.

Двата варианта

Основните начини за инвестиране в недвижими имоти са два. Единият е реално закупуване на парцел земя, апартамент или дори цяла сграда. Предимството на този вид покупка е в това, че вие сами определяте какво точно да купите, колко пари да дадете, докога да го задържите и какво да правите със закупения актив. За тези си решения обаче вие носите и съответните рискове, свързани с тях. Например неизплатени задължения на предишни собственици или нови наематели, измами с нотариални актове и прехвърляне на собственост и прочее, свързани с имота. Някои от тях "могат да доведат дори до загуба на недвижимата собственост или до значително намаление на нейната стойност", коментира Юри Катанов, директор инвестиции на "Алфа финанс холдинг" (където собственик е Иво Прокопиев, един от издателите на "Капитал"). Освен това покупката на недвижимост е свързана с много странични дейности. Изисква например поддръжка, намиране на евентуални наематели, в случай че става дума за по-дългосрочно стопанисване. Всичко това изисква допълнителни усилия и време, които оскъпяват първоначалната инвестиция и намаляват евентуалната печалба. Друг основен минус е значителният капитал, нужен за закупуване на недвижим имот. А в случай че решите да се освободите от притежаваната собственост, това не може да стане за няколко минути. Продажбата е дълго и времеемко начинание, което понякога завършва със сделка на цена под тази, която сте си представяли.

Другият вариант е да купите книжа на акционерни дружества със специална инвестиционна цел, наричани АДСИЦ. И така чрез борсата инвестирате в сектора на недвижимите имоти. Дейността на тези компании е изцяло свързана с имоти - с тяхната покупко-продажба, строеж или отдаване под наем. Преди няколко години голяма част от тях бяха създавани с цел данъчни облекчения. По закон те са освободени от корпоративен данък, но са задължени да раздават поне 90% от печалбата си (без преоценки на имоти) като дивидент и съответно да плащат данък върху него. В някои случаи "спестеният" разход стигаше до 8 процентни пункта. Сега, след намаляването на данъците, тази практика е значително по-рядка. И все пак немалък брой се ориентират към широката инвеститорска публика, разчитайки да привлекат средства през борсата. "Такива вече са около 30% от съществуващите АДСИЦ", смята Катанов.

Инвестиционната стратегия на дружествата е различна, затова изборът е голям. Някой са специализирани изцяло в земеделска земя. Други пък - към офис и търговски площи, луксозни жилищни или хотелски сгради. Преди да инвестирате обаче, е хубаво да се запознаете с проектите на дружеството. Това може да стане от неговите документи и отчети, от медиите или чрез директорите за връзка с инвеститорите, които могат да ви дадат пояснения. Плюс на влагането на пари посредством АДСИЦ е, че тук нужната сума за стартиране е значително по-малка. Макар да няма проблем да инвестирате и само няколко лева, консултанти обясняват, че е добре стартовата сума да е минимум 300 - 400 лв.

По принцип цените на акциите на българските АДСИЦ се движат в значително по-тесни граници, сравнено с тези на останалите публични компании. Юри Катанов поясни, че по-значителни "промени стават при публикуване на финансови отчети, преоценка на активите на дружеството, при продажба на притежаван имот или трайни изменения в състоянието на пазара на недвижимости, което не се случва непрекъснато". Както инвестицията в акции, така и тази в имот обаче носи рискове, които всеки трябва да отчете за себе си. Интересни факти:

1. Според доклад на Националния статистически институт за пазара на недвижими имоти стойността им в София-град за последната четвърт на 2007 е нараснала средно с цели 11% от 1905 до 2112 лв. за кв.м. За сравнение - българският борсов индекс, базиран на най-ликвидните АДСИЦ, BGREIT (виж графиката) за същия период се е изместил с едва 4% нагоре. Трябва да се има предвид обаче, че това беше времето на значителни пазарни корекции, когато другите индекси отчетоха много сериозни спадове.

2. На фона на колапса на пазара на недвижими имоти в САЩ и застоя в Европа България оглави класацията за растеж на цените в сектора според Global Property Guide за 2007 г. Данните показват, че към септември 2007 г. цените в България са се повишили с 30.6% за година. По този показател страната ни дори задминава китайския мегаполис Шанхай, където поскъпването за десетте месеца на 2007 е 27.9%, както и Сингапур - с 27.6%. За Великобритания растежът е 9.7%, докато за САЩ има спад от 5.1%.

"Моят дом е моята крепост." Българинът обича своето жилище, дори то да е едностайна кутийка в неугледен панелен блок. Най-малкото защото често му се налага да се бори за него с години. Едва ли обаче мнозина възприемат жилището и като "инвестиционна крепост". Имотите бяха позагърбени от индивидуалните инвеститори през последните няколко години, защото доходността им бледнееше пред тази на борсата. Независимо че жилищата поскъпваха с по 20-30% годишно. Сега обаче вълненията на световните пазари силно разлюляха и инвестиционните "дръвчета" на българина, влагал парите си в акции. Нормално е в такава ситуация човек да се замисли дали да не се преориентира към по-сигурни активи. Недвижимите имоти, поне на теория, са един от спасителните острови. Кое обаче кара цените им да се качват, когато изглежда, че всичко друго пада, и то значително? И кога е време да реформираме инвестиционната ни стратегия?


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

55 коментара
  • 1
    Avatar :-|
    sssisko70

    велика глупост,когато индексите в САЩ падат ,имотите......също падат и то с огромна сила и скорост,така че не мисля че има нещо вярно в това което се пише в тази статия,обикновенно нещата са доста по-сложни!

  • 3
    Avatar :-|
    silvara

    Тази пирамида с недвижимите имоти- този безумно невероятно надут БАЛОН само как ще се спука....... Щатите в момента ще са пионерска организация в сравнение с нас......А на у4илите не доу4или БРОКЕРЧЕТА ........ нека да поучат още малко и да погледнат катастрофата в ЩАТИТЕ ......

  • 4
    Avatar :-|
    към брокерчетата

    И да четат повечко за подобни случки в Япония, Австралия и Хонг Конг. А каквито са уверени в покачването на цените, предполагам и те купуват. Нали настояват, че е сигурна инвестиция. Дето се казва и те да намажат. Да не се окаже накрая, че брокерите са като дистрибуторите на козметика - уж продават, а по-скоро са най-големите клиенти.

  • 5
    Avatar :-|
    Guncho

    Това със САЩ е дуга тема според мен. Там нещата се коренят на доста по-различна основа. Причините и връзките са от друго естество. Я се загледайте в България. Почти няма ден, в който да няма разлика в знака пред процентното изменение на СОФИКС и БГРЕИТ. Особено последните месеци, когато борсата ни започна да прилича на нещо. Според мен тази статия е сравнително вярна.

  • 6
    bsn45579546 avatar :-|
    samuil.kostov.129

    Маню Моравенов е с дългогодишен опит в сферата на финансите и инвестициите, но дали
    името и професионализмът му са толкова кристално чисти и ясни за публичността? И защо
    човек откраднал 11 милиарда публични средства ще заема толкова висок пост? Именно
    заради неясен произход на средства и липсващите баснословни суми са причината г-н
    Моравенов да бъде обект на масови разпити от органите на реда. В момента се води
    разследване за финансови пирамиди, които е управлявал в сферата на капиталовите пазари
    и използването на сладки държавни постове, които е заемал през годините.

  • 7
    ehf21590630 avatar :-|
    lora-andreeva90

    Маню е работил е за Марио Захариев, свързан с арести на кметове. Той лично носи парите в плик, а кметовете лично са признали на разпит за рушветите. Маню договорил държавна автобусна линия от Несебър до други курорти. Държавата плаща, а в замяна Маню обещава да се преизбере кмета.

  • 8
    gnt57579546 avatar :-|
    petrova.katq

    Маню е откраднал 50 000 долара от фирмата, която управлява.
    Общия капитал,който е управлява там е 9 милиарда, които може би и тях ще открадне.

  • 9
    xlr28588192 avatar :-|
    Maria Damianova

    Познавам г-н Моравенов от скоро.Крайно разочарована съм от Маню, ако наистина всички тези неща за него са верни. Как може?!

  • 10
    iap16579546 avatar :-|
    valeriya_bogdanska_121

    Съгласна съм с вас. Изобщо не е редно да бъде оставян да си върти мръсните схеми, а хората не подозират дори...


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK