Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

На пазар за имоти на длъжници

Продажбите през съдебен изпълнител изглеждат примамливи, но трябва да сте готови и за спънки

Весела Николаева
20715 прочитания

© shutterstock


Ако някой трябва да продава нещо на пожар, цената престава да е най-важният момент. Това логично и азбучно правило е в основата на работата на частните съдебни изпълнители, които продават движимо и недвижимо имущество на закъсали длъжници. Началната им цена е по-ниска от оценката им и така поне на пръв поглед инвестицията е изгодна. Има обаче и доста неща, които трябва да предвидите, преди да си купите имот на търг от съдебен изпълнител.

Евтино, но не на всяка цена

Георги Дичев, частен съдебен изпълнител и председател на контролния съвет на Камарата на ЧСИ, коментира, че в закона липсва ясен регламент колко да бъде началната цена при трети и всеки следващ търг и взискателите по вземането държат цените да са високи, особено ако са банки. Причината е проста - те са осигурили кредит при едни пазарни условия, а след спада в цените на имотите се оказва, че стойността на обезпечението е под тази на дълга. "Хората не бива да се сърдят, че съдебният изпълнител продава на безценица - не е така", каза Дичев.

По Гражданския процесуален кодекс (ГПК) минималната цена за продажба на недвижими и движими активи е 75% от оценката. Това обаче не прави имота непременно по-евтин - много често се стига до наддаване за по-атрактивните и хубави жилища, офиси, терени и така цената се качва. Ако няма кандидати от първия търг, имотът се пуска на втори, при който началната цена е 80% от тази на първия опит. Ако отново няма кандидати, се прави нова оценка на имота и всичко започва отначало. Тъй като между отделните търгове рядко минава много време, цената не се променя значително.

Логично кредиторите държат поне да се направи опит да съберат дълга си или голяма част от него с продажбата, затова не се съгласяват минималната цена да е много ниска. Освен това и самият съдебен изпълнител има полза от висока цена и наддаване, защото част от възнаграждението му е дял от стойността на сделката. През последните месеци на предишното правителство бяха внесени много предложения оценката на имот да може да се обжалва, да се наложи административно някаква минимална граница, например данъчна оценка, но досега нито едно от тях не е прието. Тодор Софрониев, юрист от кантората на съдебния изпълнител Милен Бъзински, разказа, че често се случва на първия търг да няма кандидати, но при втория да се подадат много оферти и след устно наддаване цената да надмине значително тази от първия опит.

Спънки пред прага

"Досега основният проблем на покупките на имоти през съдия-изпълнител беше дали някоя заинтересована страна ще обжалва търга. Най-често това е длъжникът, който оспорва задължението си или по някаква друга причина", коментира Владислав Панев. Той е акционер в управляващото дружество "Скай асет мениджмънт" и е сред хората, които се възползват от търговете на съдебните изпълнители. Така например е купил офиса на дружеството си, но преди да успеят да се нанесат в него, е имало обжалване, което ги е забавило. "Делото по обжалване може да отложи въвода във владение на купувача с до шест месеца, а в някои случаи и повече. Което на практика означава, че той е платил цялата сума по сделката, парите стоят по сметка до края на делото, но новият собственик не може да се разпорежда с придобития актив", коментира Панев. По думите на Тодор Софрониев има случаи на обжалване, но най-голямата част от тях са неоснователни и недопустими. По думите му съдът се произнася по тях най-малко за месец, но също констатира, че често забавянето е няколко месеца, дори година. Това зависи от натовареността на съответния съд - ако е градският в София, магистратите са доста по-заети, отколкото тези в Силистра например.

Друг неприятен момент, както отбеляза Панев, е, ако в закупения имот все още живеят хора, в общия случай това са длъжниците. "Тогава при въвода във владение може да е необходимо да се намеси полиция, което струва допълнителни разходи, а и нерви. Състоянието на жилището, което се купува, също може да бъде проблем, ако длъжникът е прекалено темпераментен и е изкарал яда си на сградата", отбеляза той. Всъщност това може да ви сполети и когато купувате офис, вила или производствен имот. Все пак подобни случаи не са толкова чести, а понякога чрез съдебни изпълнители на пазара излизат имоти, които собственикът им никога не би искал да продаде  - например поддържани стари къщи в централна градска част, атрактивен терен, големи офиси на места, на които в друг случай не бихте могли да се сдобиете.

Малко технология

Добра новина е, че не е нужно да търсите разпръсната информация от обявления на различни офиси и сайтове на ЧСИ. Тя е обединена в регистъра на Камарата на ЧСИ - http://sales.bcpea.org. Всякакви други преписани, препечатани и преразказани обявления може да не са пълни и да ви заблудят. Иначе информация за всички търгове трябва да се публикува в кантората на ЧСИ, който продава, на самия имот, в общината по местоположение, на сайта на съответния съд. При всички случаи общият регистър на камарата ще ви бъде по-удобен.

Сроковете за подаване на оферти и датата на търга се посочват в обявлението на съдебния изпълнител. Обикновено обявата се публикува повече от месец преди крайния срок, но има и случаи времето да е много по-малко. Самото подаване на оферти по ГПК трябва да трае един месец. След като веднъж се обявят датите, промяна не може да се прави. За участие в търга при подаването на офертата се внася задатък - сума, равна на 10% от минималната цена. Ако спечелите, сумата се прихваща от общата, която ще платите. Ако изгубите - след търга ще ви върнат парите. Но ако спечелите и се откажете или не успеете да платите цената до 7 календарни дни, губите и правата си на купувач, и задатъка.
Добрата страна е, че законът ви осигурява известна защита. След като ви обявят за купувач на имота, отпадат всички тежести върху него - ипотеки, залози и т.н. Всички задължения по комунални услуги - парно, ток, домашен телефон, вода и т.н., остават за сметка на длъжника, чийто имот е продаден. "Много често хората се притесняват, когато видят, че върху имота има ипотека, по-голяма от продажната цена, и кандидат-купувачите се заблуждават, че трябва да поемат чуждо задължение. Ипотеката не обвързва тях", обясни Тодор Софрониев. Малко по-особени са случаите, когато има сключени договори за наем или учредено право на ползване. Когато става въпрос за наем, можете да се разберете с наемателите и да прекратите договора. При учреденото право на ползване обикновено става въпрос за възрастни роднини на длъжника, които имат право да живеят до смъртта си в имота, и то в случаите, когато кредиторът не е банка. "Ако има тежести като право на ползване, по-скоро това е за неипотекирани имоти, защото банките изискват такива договори да отпаднат", каза Софрониев.

За повечето купувачи обаче най-големият проблем си остава финансирането. Ипотека се учредява само върху реална собственост, а до плащането на парите и приключването на сделката имотът няма да е ваш, обясни Тодор Софрониев. Вариантът е да ипотекирате актив, който вече притежавате, или да използвате вид потребителски заем. Според Георги Дичев има случаи банки да финансират покупки, но те са рядкост. По думите му, ако се промени режимът и се позволи по-широко използване на кредитирането, и цените ще се вдигнат. Което може и да отнеме от привлекателността за търсещите подценен имот купувачи, но ще защити кредиторите и собствениците.


2 коментара
  • 1
    mi6ail1234 avatar :-|
    mi6ail1234

    Не бих си взел имот,който е отнет от нечие семейство....имот,който е прокълнат или изпълнен с мъка поради невъзможността на човека да го изплати.

    Публикувано през m.capital.bg

  • 2
    alray avatar :-|
    alray

    Да де, ама нищо не се казва, когато оспорването от предишния собственик се оказва основателно! Говорите, че повечето случаи обжалванията са неоснователни, но има и такива, които имат реално изразена доказуема основателност. Да речем, преди банката да заведе изпълнително дело и да отиде на ЧСИ, кредитополучателят вече е завел дело срещу неравноправни клаузи от договорът си за кредит. Така съвсем основателно се спори за размера на задължението, и ако изпълнителното дело мине, ЧСИ продаде имота, а след това кредитополучателят си спечели делото (до момента това става в 90% от случаите при неравноправно, а то всичкото е такова, увеличение на лихвите - челен сблъсък с директива на ЕС 93/13, която нашия съд хъката мъката НЯМА как да не приложи) - тогава и банката, и ЧСИ да се гласят да ги дерат като гергьовски агнета. Това в тази хипотеза. Знаем колко се гледа едно частно дело (2-3 години на първа и година-две на втора) и колко бързо минава едно изпълнително производство - до година-година и половина, заедно с всички процедури на ЧСИ.. Параграф 22?


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Добрият по-малък брат

Добрият по-малък брат

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK