Съставките на кредитното щастие
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Съставките на кредитното щастие

Съставките на кредитното щастие

Падащите лихви докарват вноските по ипотечните заеми близо до абсолютното им дъно

12891 прочитания

© shutterstock


За българите собственото жилище не е лукс, а първа необходимост за щастливо съществуване. И ако в тази идилия има и щипка нещастие, то се измерва в лихвата по ипотечния кредит. В момента и на този фронт нещата не звучат минорно - през миналата година банките отпуснаха и предоговориха с цели 40% повече жилищни кредити. Причината за това е в два основни фактора. Първият – рекордно ниските лихви, които за пръв път паднаха под 6%, и вторият – конкуренцията между банките, засилена от отстраняването на таксата за предсрочно погасяване през 2014 г.

Кога се обръща тенденцията

На пръв поглед най-хубавото от всичко е, че лихвите продължават да се понижават и изплащането на ново жилище става все по-евтино и все по-евтино. Възможно ли е лихвата по ипотечния кредит да стане отрицателна и банката да ви плаща за това, че сте теглили заем от нея? Не, защото това явление най-вероятно си има предел. Наскоро председателят на асоциацията на банките Петър Андронов коментира, че за пазара на жилищни кредити у нас долният праг е около 4%, "след което процесът на корекция надолу ще е вече приключил". Но нека да разгледаме от какво точно зависи лихвата – и съответно вашата месечна вноска.

Просто като 1+1

При ипотечните кредити лихвата най-често е просто сбор от две лихви. Едната показва колко сте рисков вие като клиент, а другата – колко рискова е пазарната обстановка. Първата е фиксирана надбавка и зависи от това дали сте познат клиент на банката, дали ползвате други нейни продукти, превеждат ли ви там работната заплата, колко голяма е тя, работите ли в стабилен сектор и т.н. Всеки от тези фактори може да ви донесе малко понижение на лихвата, а сумарно - и с няколко процентни пункта. Тъй като тази лихва е фиксирана за целия срок на договора и е константа, засега ще я оставим настрана. Втората лихва представя най-общо разходите на банката за привличане на парични средства. Тоест това са пазарните условия, които постоянно се променят.

Дълги години за целта банките ползваха сложни показатели, често и такива, на които самите те могат да влияят и променят едностранно. Под публичния и законодателен натиск сега по-голямата част от тях преминаха към по-просто и прегледно решение - пазарен индекс. За левове това е СОФИБОР, а за евро EURIBOR, кaто и двата показват на каква стойност банките си разменят краткосрочна ликвидност. Най-често се използва показателят СОФИБОР, който се отнася за 6-месечните депозити, но някои банки вземат предвид 3-месечния или 12-месечния показател. Стойността на 6-месечния СОФИБОР например се понижи от 1.16% в началото на февруари миналата година до 0.47% в момента. Тоест, ако сте взели ипотечен кредит в началото на 2015 г. с лихва 6%, към момента тя би трябвало да е вече 5.30%. Как точно става промяната? Тя не се случва всеки ден с всяка нова котировка на пазарния индекс, защото това би означавало, че банкерите трябва да изготвят ежегодно хиляди нови погасителни планове. Ето защо банките обикновено правят корекция на лихвата два пъти годишно, като вземат стойността на СОФИБОР за дадена дата. След това в сила влиза нов план с нова, по-ниска погасителна вноска.

По-плавни корекции

Има и изключения обаче. Алианц банк например вземат средната аритметична стойност на индекса за целия шестмесечен период. Така към момента ефективната му стойност по техните продукти не е 0.47%, а 0.92%. При Сосиете Женерал Експресбанк пък корекцията влиза в сила само ако промяната на пазарния индекс е поне 1 процентен пункт спрямо датата на подписване на договора за кредит или спрямо последната му корекция. Тоест за нейните клиенти, изтеглили ипотека в началото на 2015 г., СОФИБОР ефективно е все още 1.18%, колкото е бил и преди година. При Банка Пиреос пък промените се случват 4 пъти в годината. Какво отношение има това към месечната вноска може да видите в таблицата. Не бива да забравяме, че всички неща, които изглеждат като минус сега, когато лихвите падат - като например по-рядко променящият се ефективен лихвен процент – ще бъдат плюс, когато те неизбежно тръгнат нагоре.

Нека формулираме

Изборът на СОФИБОР има предимства, че е прозрачен и проследим, но и недостатъци, които банкери изтъкват - че не е показателен за почти нищо. "Реално в момента няма активен пазар. Обемът на сделките между банките е малък, защото всички те имат достатъчно ликвидност. Затова този индекс не е много показателен за целия пазар", коментира Петър Илиев от "Кредитленд". Ето защо други банки – като Централна кооперативна банка, Първа инвестиционна банка и СИБанк – са избрали да смятат "пазарната" лихва чрез формула. В нея се включват няколко различни лихвени показателя на банковия пазар – като лихви по бизнес и домакински депозити и минималните задължителни резерви, които банките трябва да държат в БНБ. Този начин изглежда по-сложен най-вече защото е по-труден за сравнение с останалите, но има своите предимства. Ако е конструиран правилно, той може по-честно да измерва пазарния риск, което в крайна сметка е в полза и за двете страни. Освен това зависи от няколко фактора, като така резки промени нагоре или надолу са по-малко вероятни, отколкото когато зависите само от един, при това не много меродавен индекс. По света имаше скандали за манипулиране на такива, при които търговията е доста е по-активна, като LIBOR, така че ако важността на СОФИБОР се усили, банките могат да започнат и да злоупотребяват с него. В момента СОФИБОР е рекордно нисък и засега продължава да се понижава. Но дори и той да стане отрицателен, това няма да се отрази на вашата месечна погасителна вноска. Почти всички банки са се застраховали, като са записали в методологиите си, че при отрицателна негова стойност се възприема, че той е 0%. Тоест лихвата ви не може да падне под това, което банката е определила като фиксирана надбавка – вашата оценка за риск. Лесно може да откриете начина, по който дадена банка определя лихвата по ипотечните кредити. Търсете за "Методика за определяне на референтен лихвен процент" на страницата с кредитни продукти в интернет сайтовете им.

Никой не може да каже със сигурност кога и с колко, но повечето икономисти са единодушни, че СОФИБОР и останалите компоненти на лихвите са много близо до дъното и предстои тяхното нарастване. Именно затова трябва да сме готови - дали след година, две или повече - да плащаме в бъдеще значително по-висока месечна погасителна вноска.

Нищо не е напълно фиксирано

Спомняте ли си как по-рано говорехме, че лихвата, която показва колко рисков сте като клиент, е фиксирана за целия срок на договора и не може да се променя? Е, това всъщност не е точно така. "Дори и пазарната компонента да се увеличи, това не означава автоматично, че ще трябва да плащате по-висока месечна вноска. Когато това стане, може да предоговаряте с банката фиксираната надбавка да бъде намалена с анекс. А ако тя ви откаже, винаги може да търсите рефинансиране от друга банка", успокоява ни Петър Илиев. Като довод може да изтъкнете това, че вече няколко години сте плащали без забавяне или сте започнали по-сигурна работа и имате по-голям по-голям доход, или защото България междувременно е влязла в еврозоната, или защото евентуално съдебната реформа най-накрая е започнала и банките по-ефективно и бързо прибират дължимото от неблагонадеждни кредитополучатели – варианти много.


5 коментара
  • 1
    gosko22 avatar :-|
    gosko22

    Ипотечните лихви са около 4%, само това разбрах.

  • 2
    skaranikolov avatar :-P
    skaranikolov

    Най-интересното и весело изречение в статията е: " Лесно може да откриете начина, по който дадена банка определя лихвата по ипотечните кредити."
    Всичко друго, но не и лесна и ясна е процедурата по определянето на лихвите. На първо място е безграничната алчност на "банкерите", воглаве с Хър-мър-цър-пър-мян, а на второ и следващи - безидейната политика на властимащите и тяхното сервилност спрямо първите.

  • 3
    kilgore avatar :-P
    kilgore

    В Райфайзен Австрия е 2,8%, а в същата банка тук ми обясняваха колко ниско са 6%, като за първите 6 месеца дори ще ми дадат 5,5%, та да взимам докато има!

    Сладурковци!

  • 4
    carmello avatar :-|
    carmello

    на всяка ипотека се подписваш, че Банката има право едностранно да променя лихвата, което обезсмисля всички ''мега ултра уникални'' оферти

    смисъл, ясно е че ипотека се плаща за поне 10-тина години, така че моментът с вдигане на лихвите ще те застигне, и може да те застигне в степен да плащаш 2 пъти по голяма вноска, и в един момент да се окаже че уж си теглил на 4% и си взел 100К, пък след еди колко си години си върнал 200К с ГПР 15%....

    така, че, мислете хора, да не съм песимист ама не идват добри времена пред глобалната икономика, да не говорим пък пред БГ

  • 5
    m_simeonov avatar :-|

Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Добрият по-малък брат

Добрият по-малък брат

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK