Дребният шрифт на защитата за длъжника

Вноските по кредити трябва да са до 65% от месечния доход. Иначе заемът може да стане предсрочно изискуем.

От месец насам теглилите ипотечни заеми могат да разчитат на нова регулация, която беше въведена, за да защити специфичните им интереси в отношенията им с банки и имотни посредници. Тъй като Законът за потребителския кредит се оказа недостатъчен да постави клиента в равностойна позиция с другите играчи на пазара, се появи Законът за кредитите за недвижимите имоти на потребители, който има претенцията да е огледал всички ключови въпроси от момента преди вземането на ипотеката, та чак до нейното окончателно погасяване. За кратко време от влизането на новите му текстове в сила някакви по-забележителни промени е трудно да се видят, но първите стъпки вече са факт. Няколко банки са променили общите си условия за работа с физически лица, за да отразят нормативните промени, даващи повече възможности да преговаряне на условията по заема, и предсрочно да го погасява и рефинансира без наказателни такси. Същевременно обаче покрай задължителната програма в новите документи на някои банки се промъкват и волни изпълнения, на които е добре да обърнете внимание, ако тепърва ще сключвате договор.

Първи реакции

Един от основните плюсове на новия закон е, че таксата за предсрочно погасяване за заеми на стойност над определението "потребителски кредит" (което е за суми до 147 000 лв.) отпада. (Ако не броим случаите, в които клиентът иска да погаси преди изплащане на 12 месечни вноски, тогава таксата не може да е над 1% от дължимото). А това е особено важно, най-вече в среда на понижаващи се лихви по кредитите и засилваща се конкуренция между банките, които се борят за привличането на клиенти с атрактивни оферти за рефинансиране.

Сред активните в ипотечното финансиране има играчи, които не са променяли общите условия след влизането на регулацията в сила. Така е в Българо-американска кредитна банка, Пиреос банк и ОББ. Според правилата, по които работят те, клиентите все още дължат такса предсрочно погасяване по ипотечните заеми на стойност над 147 000 лв., която най-често зависи от договореното между двете страни. Тя обаче трябва да бъде отменена до края на септември. Тогава изтича 2-месечния срок, който банките имат, за да приведат общите условия по договорите си за жилищни кредити според изискванията на новия закон.

Важно е да се знае, че отпадането на наказателната таксата за предсрочно погасяване е единственото, което действа със задна дата и обхваща заемите, изтеглени преди влизането му в сила. Всички останали новости в регулацията на ипотечното кредитиране се отнасят изключително и само за новия бизнес на банките.



Сред банките, които не чакат крайния срок и вече са отразили промените, са Уникредит Булбанк, ЦКБ, Първа инвестиционна банка, Сосиете женерал Експресбанк, Банка ДСК, Пощенска банка, СИБанк, Инвестбанк. При тях такса за предсрочно погасяване на "големите" ипотечни заеми от над 147 000 лв. няма. Но има други промени, които все още не се виждат и най-вероятно предстоят.

Клиентът има думата

Такава е например възможността потребителят да се откаже от заема. В договора за кредит трябва подробно да е описан срокът за вземане на решение за усвояване на отпуснатите средства. Според новия закон след оценка платежоспособността на потребителя банката отправя обвързващо предложение и проектодоговор към клиента си. Последният има срок по закон от поне 14 дни да го приеме във вида, в който е предложен, или да го отхвърли. Идеята е потребителят да има време внимателно да прочете и евентуално да обсъди с адвокат клаузите на споразумението, преди да постави подписа си под него. Това е още едно основно различие в сравнение със Закона за потребителския кредит. Там клиентът има право в двуседмичен срок да се откаже от потребителския заем, след като вече е подписал договора за кредит. Това става като се възстанови цялата сума и лихвата за периода, в който клиентът е размислял, но без да се дължи неустойка или друга такса на банката.

Практиката показва, че банките почти никога не са склонни да променят предложените договори, освен ако не става дума за особено големи клиенти, коментира Богомил Николов от Асоциация "Активни потребители". По думите му досега банкови служители нерядко отказват да предоставят договора за кредит на клиента за съгласуване с адвокат или друг консултант под претекст, че по този начин може да изтече информация за техните конкуренти.

Още новости

Преглеждайки действията на банките след влизането на новата регулация в сила, прави впечатление, че наравно с промените, които са задължени да предприемат по закон, финансовите институции добавят и някои собствени иновации. Една от тях е по линия на оставащия разполагаем доход в едно домакинство, изплащащо ипотечен заем. Средно за пазара се изисква общата кредитна експозиция на клиентите да не надвишава 50% до 65% от нетния месечен доход. Това включва не само разходи за задължения по банкови кредити, но също така и договори за лизинг, които също се отчитат от Централния кредитен регистър на БНБ, обясни Иван Стойков от "Моите пари". Според него има някои случаи, при които банките позволяват по-ниско съотношение между дълг и доход. Например ако потребителят е избрал ипотечен заем с ограничена отговорност – такъв, при който, ако клиентът спре да погасява задълженията си, банката има право единствено да придобие ипотекирания имот, независимо на каква цена се продаде той – търсеното съотношение експозиция към доходи пада на около 50%. В случай че това съотношение по една или друга причина (например повишение на лихвите и съответно увеличаване на вноската, вземане на нов потребителски кредит или пък спад на доходите) се влоши, банката най-напред може да поиска потребителят да ипотекира в нейна полза допълнителен имот. Ако това не стане в 2-месечен срок, кредитът може да стане предсрочно изискуем, дори и ако междувременно клиентът погасява вноските си редовно. Поне такива са промените в общите условия на ПИБ, които са в сила от средата на юли.

Друга причина за обявяване на кредита за предсрочно изискуем би могла да бъде промяна в пазарната стойност на имота. Ето защо банката си приписва право да извършва ежегодна оценка на стойността на имота, която да се заплаща от клиента. Промени има и във въпросните такси за първоначална и последваща оценка на актив за обезпечение на кредит. Така например от септември при Прокредит банк таксата вече е 140 лв. за апартамент, 170 лв. за къща и 160 лв. за поземлен имот.

"Клиентите не могат да управляват цените на имотите, но е факт, че банките имат такива клаузи", добавя Иван Стойков. "Въпросните промени по един или друг начин вече се прилагат от банките", добавя той, а новият закон разписва тази практика черно на бяло. "Дали банките наистина ще прибегнат до подобни мерки за предсрочна изискуемост на кредитите е въпрос на време да видим. Но със сигурност никоя банка няма да има интерес да губи лоялен клиент, който е бил редовен. Аз от 10 години съм в бизнеса по консултиране на подобни заеми и не съм чул досега някоя банка да обяви заем за предсрочно изискуем единствено на базата на подобни клаузи", коментира Петър Илиев от "Кредитленд".