Ипотека - не, благодаря
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Ипотека - не, благодаря

Shutterstock

Ипотека - не, благодаря

Понякога е по-изгодно покупката на имот да се дофинансира с потребителски кредит

34142 прочитания

Shutterstock

© Shutterstock


- Потребителските заеми са скъпи, но пък жилищните имат много условности

- При определени условия можем да съфинансираме покупка на имот без ипотека и да сме на печалба от това

- Клиентите с отличен рисков профил получават потребителски заем с ГПР от 7%
Сделката обикновено е изгодна, ако самоучастието на клиента е поне 70%
Светослав Илиев, управител на "Адекс България": "Понякога таксата за учредяване на ипотека може да е равна на таксата за кандидатстване за потребителски кредит, така че разходите може да се балансират".

Тихомир Тошев, директор на консултантската компания "КредитЦентър": "Този тип сделка е подходящ за хора с по-високи средни доходи, които могат да си позволяват да отделят пари за сравнително по-висока месечна вноска"

Потребителските кредити не са създадени за покупка на имоти. Особено сега, когато лихвите са рекордно ниски и банките се конкурират жестоко в пласирането на заеми за покупка на имот. Но в някои случаи потребителският кредит е по-добрият избор.

Най-базово логиката е в това, че учредяването на ипотека е свързано с допълнителни разходи. До определен размер на кредита тези разходи се оказват по-големи от това, което се спестява с по-ниската лихва по ипотечния кредит. За кредити до към 50 хиляди лева разходите и главоболията по учредяването на ипотека излизат повече.

Кога работи това

Преди всичко за хора, които имат достатъчно спестявания да финансират сами поне 70% от цената на набелязания имот и търсят от банка останалата сума. Ако говорим примерно за добър двустаен апартамент в столичния квартал "Младост", който би струвал около 140-150 хиляди лева и купувачът има събрани около сто - остатъкът е по-добре да се финансира с потребителски кредит.

Това са горе-долу порядъците в практиката. "Обикновено става дума за суми до 50 000 лв. и значително по-кратък срок на изплащане в сравнение със стандартните жилищни заеми до 10 години", казва Тихомир Тошев, изпълнителният директор на консултантската компания "КредитЦентър". По този начин срокът на изплащане на кредита се свива 2 или 3 пъти, откъдето се спестяват разходи за лихви и сметката излиза в полза на потребителя.

Второ, говорим за хора, които имат достатъчно голям текущ доход, за да изплащат по-високи месечни вноски по кредита. Ипотечните са дълги и месечната вноска за 30 години може да е двойно по-малка от такава по потребителски заем, отпуснат за 10 години.

Най-накрая, имотни сделки, съфинансирани с потребителски заем, са подходящи за жилища, които са в процес на изграждане. "Няма как да се учреди ипотека на сграда, която няма акт 14. Обикновено клиентите купуват подобни имоти с потребителски заем, а ако е необходимо, след време – когато сградата придобие необходимия статут – той вече лесно може да се рефинансира с ипотечен", коментира Светослав Илиев от консултантската компания "Адекс България".

"По закон ипотеката по кредита трябва да се подновява на всеки 10 години, за да бъде валидна. Бумът на ипотечното кредитиране започна преди около 10 години, т.е. сега е моментът голяма част от ипотеките да подлежат на подновяване. Това е свързано, от една страна, с разходи, а от друга страна, хората предпочитат да съкратят периода на кредита и да станат собственици на имота", добавя главният търговски директор на "Уникредит кънсюмър файненсинг" Борислав Генов.

Бързи, умни, сръчни

При сключване на сделка със съфинансиране от потребителски заем клиентът веднага придобива собствеността над имота и над него няма тежести. Бързата и облекчена процедура при потребителския заем е подходяща, когато имотът се купува с инвестиционна цел. Да си представим, че клиентът получи изгодно предложение на подпазарна цена, при което трябва да се действа бързо. Той може да придобие имота с потребителския заем и след време да реализира печалба, ако вярва, че за жилището, което купува, ще има търсене и цената ще се покачва. Кредитните консултанти коментират, че подобно финансиране си заслужава, когато клиентът има увереност, че може да реализира на печалба жилището до половин-една година след покупката.

Данните на Българската народна банка показват, че в последните два месеца средната лихва, при която се отпускат потребителски кредити в левове, се движи против общата тенденция и се покачва. Към края на септември тя е над 10% за първи път от февруари. Според Тихомир Тошев обаче клиентите с добър кредитен профил и постоянни доказуеми доходи от 1500 лв. и повече на месец могат да получат предложение за потребителски кредит с лихва 7 – 7.3%. Използването на други продукти на финансиращата банка, превод на работната заплата в нея и чисто кредитно минало са сред основните фактори, които натискат лихвата надолу. Някои банки може да изискат поне един поръчител в зависимост от индивидуалния кредитен рейтинг на кредитоискателя за заемите на стойност над 10 000 лв.

Освен това, ако продавачът е склонен да му се плати в евро, това е още по-добре за купувача, защото лихвите при заемите в евро са значително по-изгодни. През последния месец потребителските кредити, които са деноминирани в евро, са били отпускани при среден годишен процент на разходите от 6.8%.

Що се отнася до размера на финансирането, банките официално рекламират максимален обем на кредита до 50 000 лв. Според консултантите обаче тези условия също могат да се предоговарят и да бъдат завишени, ако клиентът е достатъчно платежоспособен. Обикновено основната такса, която се изисква, е еднократна при отпускането на заема в размер на 0.5% от одобрената сума.

Причини за избягване на ипотеката


За разлика от жилищните кредити, при потребителските кредити банките не изискват обезпечение. Ето защо целият процес по учредяване на ипотека може да бъде прескочен. Това означава в пъти съкращаване на срока за отпускане на заема. Докато при приключване на сделка с ипотечен заем процедурата отнема поне 30 дни, при потребителския кредит клиентът може да получи сумата в банковата си сметка в рамките на 2-3 дни след кандидатстването.


На второ място трябва да се имат предвид и разходите – подготовката на документите, оценка на имота, учредяване на ипотека, нотариалните такси, семейно удостоверение и други могат да достигнат 1000-1500 лв. за един имот. Отделно се имат предвид и самите главоболия, които събирането на цялата документация може да донесе. Към това ще добавим още един значителен годишен разход, който не е задължителен при потребителския кредит и често се пропуска при рекламиране на изгодните условия на ипотеките. Това е сключването на застраховка "Живот" и застраховка "Имот", които банките изискват и често сключват при свързани с тях застрахователни дружества. Първата може да достигне 0.5% от оставащата главница на година, а втората струва 0.1% от нея. Истината е, че за по-големите суми някои банки изискват застраховка и при потребителски кредит, но не всички.

- Потребителските заеми са скъпи, но пък жилищните имат много условности

- При определени условия можем да съфинансираме покупка на имот без ипотека и да сме на печалба от това

- Клиентите с отличен рисков профил получават потребителски заем с ГПР от 7%

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

8 коментара
  • 1
    chichka avatar :-|
    chichka

    Поредния лов на балъци. Що не дават кредит с намалящи вноски? Още от първия ден да покриваш част от главница и лихва...... а само с равни месечни вноски. 5 г плащаш лихва на лихвата и чак тогава започва да погасява главница! Така ако след 3-5 г ти се вдигнат доходите, наследство... и решиш да покриеш кредита....се оказва че нямаш погасена главница и плащаш целия кредит на 100%.

  • 2
    daniboy avatar :-?
    Daniboy

    "Светослав Илиев, управител на "Адекс България": "Понякога таксата за учредяване на ипотека може да е равна на таксата за кандидатстване за потребителски кредит, така че разходите може да се балансират"."

    Странна логика, а какво правим с 2-3 процентната разлика при лихвите между едния и другия кредит?

    В посочения пример 50 000 лева за доплащане за двустаен в Младост, ако приемем че е за срок от 60 месеца разликата е 2750 лв. лихва за периода. Това при 2 процента разлика - 4/6.

  • 3
    daniboy avatar :-|
    Daniboy

    [quote#1:"chichka"] Що не дават кредит с намалящи вноски? [/quote]

    Дават бе чичак, как да не дават, ти пробвал ли си да поискаш или само теоретизираш?

  • 4
    v_l avatar :-|
    v_l

    Мдаммм ... аз имам такъв. Факт - гледаха ме кат теле в железница, като поисках, мотаха се и те не знаеха кое как и що, ама не отказаха.

  • 6
    labybamapa avatar :-|
    Labybamapa

    Когато се сравняват компютри с компоти, то е добре да се уточни предимствата и недостатъците на двете възможности. Първи недостатък е, че се сравнява 25 годишен срок с 10 годишен - при допускане, че отговарям критериите на банката със сигурност ще си договоря ипотеката да е 10 годишна, което автоматично намалява таксите за застраховки, 3 ипотеки и лихви. В момента е важно да разберем, че когато си информирам можеш да договориш отстъпки с банката - по отношение на застраховката при допускането, че имам 70% самоучастие и добри доходи.

  • 7
    finland avatar :-|
    Finland

    [quote#4:"v_l"]Мдаммм ... аз имам такъв. Факт - гледаха ме кат теле в железница, като поисках, мотаха се и те не знаеха кое как и що, ама не отказаха. [/quote]

    До коментар [#4] от "v_l":

    Можеш ли да обясниш с 2-3 изречения за незнаещите за какво става въпрос (какво излиза на практика). Сега за пръв път чувам.

    До коментар [#3] от "Daniboy":

  • 8
    svet0slav avatar :-|
    4ove4encence

    И кога средностатистическият българин ще събере 70% за закупуване на имот в Младост? Кога средностатистическият европеец ще събере 70% за закупуване на имот?


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност.