Потребителските кредити не са създадени за покупка на имоти. Особено сега, когато лихвите са рекордно ниски и банките се конкурират жестоко в пласирането на заеми за покупка на имот. Но в някои случаи потребителският кредит е по-добрият избор.

Най-базово логиката е в това, че учредяването на ипотека е свързано с допълнителни разходи. До определен размер на кредита тези разходи се оказват по-големи от това, което се спестява с по-ниската лихва по ипотечния кредит. За кредити до към 50 хиляди лева разходите и главоболията по учредяването на ипотека излизат повече.

Кога работи това

Преди всичко за хора, които имат достатъчно спестявания да финансират сами поне 70% от цената на набелязания имот и търсят от банка останалата сума. Ако говорим примерно за добър двустаен апартамент в столичния квартал "Младост", който би струвал около 140-150 хиляди лева и купувачът има събрани около сто - остатъкът е по-добре да се финансира с потребителски кредит.

Това са горе-долу порядъците в практиката. "Обикновено става дума за суми до 50 000 лв. и значително по-кратък срок на изплащане в сравнение със стандартните жилищни заеми до 10 години", казва Тихомир Тошев, изпълнителният директор на консултантската компания "КредитЦентър". По този начин срокът на изплащане на кредита се свива 2 или 3 пъти, откъдето се спестяват разходи за лихви и сметката излиза в полза на потребителя.

Второ, говорим за хора, които имат достатъчно голям текущ доход, за да изплащат по-високи месечни вноски по кредита. Ипотечните са дълги и месечната вноска за 30 години може да е двойно по-малка от такава по потребителски заем, отпуснат за 10 години.

Най-накрая, имотни сделки, съфинансирани с потребителски заем, са подходящи за жилища, които са в процес на изграждане. "Няма как да се учреди ипотека на сграда, която няма акт 14. Обикновено клиентите купуват подобни имоти с потребителски заем, а ако е необходимо, след време – когато сградата придобие необходимия статут – той вече лесно може да се рефинансира с ипотечен", коментира Светослав Илиев от консултантската компания "Адекс България".

"По закон ипотеката по кредита трябва да се подновява на всеки 10 години, за да бъде валидна. Бумът на ипотечното кредитиране започна преди около 10 години, т.е. сега е моментът голяма част от ипотеките да подлежат на подновяване. Това е свързано, от една страна, с разходи, а от друга страна, хората предпочитат да съкратят периода на кредита и да станат собственици на имота", добавя главният търговски директор на "Уникредит кънсюмър файненсинг" Борислав Генов.

Бързи, умни, сръчни

При сключване на сделка със съфинансиране от потребителски заем клиентът веднага придобива собствеността над имота и над него няма тежести. Бързата и облекчена процедура при потребителския заем е подходяща, когато имотът се купува с инвестиционна цел. Да си представим, че клиентът получи изгодно предложение на подпазарна цена, при което трябва да се действа бързо. Той може да придобие имота с потребителския заем и след време да реализира печалба, ако вярва, че за жилището, което купува, ще има търсене и цената ще се покачва. Кредитните консултанти коментират, че подобно финансиране си заслужава, когато клиентът има увереност, че може да реализира на печалба жилището до половин-една година след покупката.

Данните на Българската народна банка показват, че в последните два месеца средната лихва, при която се отпускат потребителски кредити в левове, се движи против общата тенденция и се покачва. Към края на септември тя е над 10% за първи път от февруари. Според Тихомир Тошев обаче клиентите с добър кредитен профил и постоянни доказуеми доходи от 1500 лв. и повече на месец могат да получат предложение за потребителски кредит с лихва 7 – 7.3%. Използването на други продукти на финансиращата банка, превод на работната заплата в нея и чисто кредитно минало са сред основните фактори, които натискат лихвата надолу. Някои банки може да изискат поне един поръчител в зависимост от индивидуалния кредитен рейтинг на кредитоискателя за заемите на стойност над 10 000 лв.

Освен това, ако продавачът е склонен да му се плати в евро, това е още по-добре за купувача, защото лихвите при заемите в евро са значително по-изгодни. През последния месец потребителските кредити, които са деноминирани в евро, са били отпускани при среден годишен процент на разходите от 6.8%.

Що се отнася до размера на финансирането, банките официално рекламират максимален обем на кредита до 50 000 лв. Според консултантите обаче тези условия също могат да се предоговарят и да бъдат завишени, ако клиентът е достатъчно платежоспособен. Обикновено основната такса, която се изисква, е еднократна при отпускането на заема в размер на 0.5% от одобрената сума.