В търсене на доходност от бизнес имоти

Илюстрация Увеличаване [Shutterstock] Смаляване

Авторът Росен Григоров е заместник-директор "Консултантски услуги и оценки" в MBL|CBRЕ.

Агресивните монетарни политики в световен мащаб донесоха отрицателни лихви. Отчитайки ефекта на инфлацията, в момента банковите спестявания не носят реална доходност на вложителите, те дори реализират загуби - колкото по-дълго държим парите си на банков депозит, толкова повече главницата намалява в реален размер. Хората обаче искат и ще продължат да спестяват - това е особено валидно за българския пазар, на който преобладават консервативно настроените инвеститори.

За да се спестява във времена на рекордно ниски лихви, се насочваме към активи, които носят положителна доходност при относително ниски оперативни разходи, за да ни позволят да се фокусираме върху основното ни занимание или бизнес. Такива активи са бизнес имотите – офиси, търговски и индустриални площи.

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

В сегмента на бизнес имотите индустриалните активи предлагат най-висока доходност, за да компенсират техния по-висок риск, поради което по-консервативните инвеститори често ги отбягват и интересът към тях като цяло е по-нисък. В същото време обаче индустриалните имоти се управляват по-лесно и продължават да имат своите предимства пред другите видове бизнес имоти. При търговските центрове в момента рискът е сравнително висок и след редица неуспешни проекти не се очаква изграждане на нови. При офис сградите в София се наблюдава сериозен ръст на ново строителство, което в дългосрочен план би довело до свръхпредлагане и задържане на наемните нива, а това би се отразило и на доходността от тези проекти.

Инвеститорите трябва внимателно да проучват възможностите за инвестиции в индустриални активи.

Индустриалните площи, сравнени с офисите

В исторически план индустриалните активи са най-стабилният сегмент от бизнес имотите на българския пазар. От двете сравнителни графики между сегмента на офис площи и индустриални площи се вижда, че наемите и процентът свободни площи на индустриалния сектор са изключително стабилни, докато в офисния сегмент има по-висока волатилност през последните 10 години.

Освен стабилност активите в индустриалния сектор предлагат доста дълбок и разнообразен пазар. В него се включват условно три по-големи групи активи:



- индустриални площи за собствено ползване, представени, най-общо казано, от обекти, в които се произвеждат или преработват стоки

- инвестиционни имоти за отдаване под наем – отделни складове или по-големи логистични паркове, характерни за източната част на София и околностите

- т.нар. built-to-suit, или имоти, изградени, за да се отдадат при дългосрочен наем на краен ползвател, който има специфични изисквания към обекта

По данни на MBL|CBRE, новите индустриални сгради в района на София са над 850, докато в офисния сегмент са малко под 500. Търговските центрове са по-малко от 15. Индустриалните сгради са с разнообразна големина и архитектура, както и имат сравнително по-ниски разходи за изграждане. Това позволява участие и на по-малки инвеститори, с потенциал например между 1 и 5 млн. евро, докато другите изброени сегменти на имотите са достъпни за по-големите играчи, които успяват по-лесно да си осигурят финансиране при покупката им.

По-малките индивидуални инвестиции, от порядъка на 50 хил. евро, биха могли да се предприемат, но по-скоро в съдружие с партньори или с осигурено допълнително финансиране, поради по-голямата площ на имотите. Обекти, които могат да представляват интерес са индустриални имоти със смесено предназначение (т.нар. "флекс" сгради) – например автомобилен сервиз с административна част или малки складове (с РЗП до 300-350 кв.м.). Друг вариант е покупка на акции на дружества със специална инвестиционна цел, които инвестират в такива имоти. Тук обаче трябва да се има предвид, че влияят и други пазарни фактори върху цените на акциите, като общо състояние и тренд на капиталовия пазар, ликвидност и често спекулативни настроения.

Инфографика Наемите са стабилни Увеличаване Наемите са стабилни Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Кои са причините за стабилността на този сегмент

Около 80% от инвентара са сгради за собствени нужди и едва 20% са спекулативни проекти, изградени от инвеститори, за да се отдават под наем. Причината за това е, че до 2006 г. не беше позволено да се сключват договори за наем над 10 години и липсваха нови складови обекти. Затова собствениците на производствени и логистични бизнеси бяха принудени да изграждат обекти за собствено ползване. На развитите пазари в Европа обаче преобладават имотите за отдаване под наем, а обявените нови проекти през последното тримесечие в близост до София говорят за повишен интерес от компаниите към използването на логистични площи.

Индустриалните площи бяха подминати от предишния бум в недвижимите имоти. При търговските и офис площите имаше рязко увеличение в строителството на нови сгради, което особено след 2010 г. бързо повиши предлагането, свободните площи се увеличиха и това доведе до спад в наемите. В момента наблюдаваме стабилни наемни нива при индустриалните площи, с тенденция за лек ръст с оглед на повишеното търсене и ограниченото предлагане в логистичния сегмент.

В допълнение към гореспоменатото интересът от страна на международни строителни предприемачи да навлязат в този сегмент е слаб, тъй като маржът между строителна себестойност и капиталова стойност, която е ориентир за стойността при потенциална продажба, е доста нисък, съответно, за да се постигне добра икономия от мащаба, трябва да се строят индустриални паркове с разгъната застроена площ над 10 000 – 15 000 кв.м.

Инфографика Дял на свободните площи Увеличаване Дял на свободните площи Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Защо няма много сделки с индустриални имоти

За чуждестранните играчи на българския пазар няма достатъчно обем. Обикновено те търсят транзакции над 50 - 60 млн. евро. При сегашните нива на доходност и наеми това означава портфейл от имоти или индустриален или логистичен парк с площ от минимум 100 000 кв.м. Такива паркове все още няма, а подобен портфейл е трудно да се сглоби, тъй като трябва да се преговаря паралелно с няколко различни собственика.

Местните инвеститори масово избягват този тип активи, защото не разбират в детайл спецификите при различните видове производства, както и стратегическата промяна в управлението им на веригата за доставки. Освен това от гледна точка на имидж смятат, че е по-добре да притежаваш офис сграда или магазин на главен булевард, отколкото хале в Казичене. В същото време последните тенденции и обеми на електронната търговия принуждават все повече компании да изграждат центрове за дистрибуция в близост до градовете с голямо население. Компании от фармацевтичния сектор, както и такива, произвеждащи стоки за бита, също се стремят да са по-близо до големи градове, с добре изградена пътна инфраструктура.

Инвеститори, които добре познават този бизнес, не се страхуват да го правят. Пример за това е сделката между "Спиди груп" и "Виена Реал Естейт" за логистичния парк на СОМАТ в Горубляне – актив с около 40 000 кв.м складови площи. Акционерите на "Спиди груп" управляват куриерска компания Speedy, която има над 40 депа в страната – собствени и под наем. За тях това е перфектният актив с пасивен доход.

Нашата позиция е, че инвеститорите трябва внимателно да проучат и да имат предвид възможността за инвестиции в индустриални активи. Последните данни за доходността на този сегмент в Централна и Източна Европа сочат, че тя намалява, което е знак за повишени цени и интерес към този вид активи от гледна точна на диверсификация. В ерата на отрицателни лихви и ниска доходност на финансови и алтернативни активи, включително бизнес имоти, е въпрос на време да видим по-големи инвестиции в индустриални имоти от местни и международни инвеститори.

Как да се инвестира с по-малки суми директни инвестиции - в съдружие с партньор-инвеститор в по-малки имоти – например ("флекс" сгради) – каквато е автомобилен сервиз с административна част или малки складове индиректни инвестиции - покупка на акции от АДСИЦ за имоти, който инвестира в този сегмент – тук рискът се увеличава, тъй като върху цените на акциите влияят и други фактори на капиталовия пазар. Възможна е и инвестиция в дялове на взаимен фонд, чийто портфейл е предимно с акции на компании, в т.ч. АДСИЦ, инвестиращи в недвижими имоти