Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Ипотеки на дъното на лихвите

Ако краят на поевтиняването на кредитите се вижда, струва ли си фиксиране на лихвата

30853 прочитания

© Капитал


Темата накратко

# Лихвите по жилищните заеми ще започнат да се повишават след 2-3 години

# Над 95% от новоотпуснатите и предоговорени кредити са с плаваща лихва

# Само 2 банки предлагат фиксирана лихва за период над 5 години
Автор: Капитал
Автор: Капитал
Автор: Капитал
"Лихвените проценти, които банките рекламират, се дават само на потребителите с най-нискорисков профил. Става дума за хора, които имат доказуем месечен доход от поне 2500 лв., работят на едно и също място от няколко години и имат безупречна история в изплащането на предишни кредити."

Светослав Илиев от кредитните консултанти "Адекс България"

Кога получаваме по-добро предложение

* Висок доказуем месечен доход

* Чиста кредитна история

* Привличане като нов клиент от друга банка

* Получаване на работна заплата в същата банка

* Възраст над 30 г., стабилно семейно положение

* Използване на други продукти на същата банка – кредитна карта, депозит

* Сключена застраховка живот

Жилищните кредити в България никога не са били по-евтини. Факторите за това са много – евтино външно финансиране, голяма ликвидност на местните банки, непрестанно увеличаващи се спестявания на бизнеса и домакинствата, понижаване на нивото на необслужваните заеми, растеж на икономиката.

В допълнение банките се конкурират с все по-добри оферти. С отпадането на наказателната такса за предсрочно погасяване, която беше забранена в средата на 2014 г., все повече кредитополучатели се възползват от тенденцията и предоговарят погасителните си планове. А ако не успеят да се разберат с настоящата си банка - просто отиват при конкуренцията, която е повече от доволна да им направи по-добро предложение. Така само в рамките на 2016 г. лихвите по ипотеките се понижиха с повече от 1 процентен пункт до средно 4.5% годишно.

Най-нискорисковите кандидати за жилищен заем могат да свалят и повече. За такива Алианц банк рекламира лихва от 3.9%, Първа инвестиционна банка – 3.5%, а Прокредит банк слиза до 3%. "През тази година може да станем свидетели и на още по-изгодни оферти от тези, но като цяло потенциалът за понижаване на лихвите се поизчерпи", коментира за "Капитал" изпълнителният директор на "Кредит център" Тихомир Тошев.

Означава ли това, че скоро може да се очаква обръщане на тенденцията и съответно – повишаване на месечните погасителни вноски? И разумно ли е да се премине към фиксирана лихва сега, за да се ограничи този риск?

Фиксирана или плаваща лихва

Плаващата лихва означава, че месечните погасителни вноски ще се определят частично от пазарната конюнктура. Обратно – фиксираната лихва предполага непроменливи вноски за периода на заема (вижте как се композират двете в графиката). На теория това е подходящ вариант за кредитополучателите, ако очакването им е, че лихвените нива ще се покачват дългосрочно. На практика в момента само две банки предлагат фискиране на лихвата с дълъг хоризонт за първите 10 години от заема – това са Сосиете женерал Експресбанк и Прокредит Банк. Оферти за 5 години фиксирани вноски имат Банка ДСК, Райфайзенбанк, Пощенска банка, Сибанк, Инвестбанк, а за 3 години – Обединена българска банка и Първа инвестиционна банка. Останалите банки предлагат закотвяне на лихвеното равнище за срок от максимално една година, което по-скоро не изглежда интересно. Според данните на БНБ обаче над 95% от новоотпуснатите и предоговорените кредити през 2016 г. са били с плаваща лихва.

Причината за това вероятно е по-високата лихва. Тя е един вид застраховка срещу пазарен риск, която има своята цена. "В момента банките оскъпяват тези заеми с 0.2 до 1 процентен пункт годишно спрямо условията, които биха предложили на клиентите си за кредит с плаваща лихва", коментира Петър Илиев, изпълнителен директор на консултанта "Кредит ленд".

За да направят избор, клиентите трябва да имат допускане как ще се движат лихвите дългосрочно и дали си струва първоначално да плащат по-големи вноски.

Според главния икономист на Уникредит Булбанк Кристофор Павлов силната конкуренция между банките ще осигурява ниски лихви за потребителите още поне 2 години (вижте прогнозата му в карето). Както всяка прогноза, тя се базира на определени допускания за еврозоната и българската икономика.

Допускания и сметки

Размерът на тази разликата в повече, която се плаща за фиксирана лихва, е ключът към по-изгодния кредит. Да разгледаме два сценария за кредит от 100 000 лв., който ще се изплаща 20 години. В единия случай се взема заем с плаваща лихва, а в другия - фиксирана за първите 10 години. Ако лихвите се запазят непроменени спрямо сегашния момент - след 10 години ще сте платили между 1200 и 6600 лв. повече по кредита с фиксирана лихва. Тук всичко е ясно - фиксираната лихва е губеща.

Да речем обаче, че след 3 години пазарната ставка се повиши с 3 процентни пункта. Тогава в предстоящите 7 години ще имате по-изгодна фиксирана лихва. Така ако фиксираната лихва е била с 0.2 процентни пункта по-висока ще платите до края на 10-тата година 4700 лв. по-малко лихви.

Ако разликата е 0.5 пр. п., то спестената сума се свива на 2800 лв. Но при разлика от 1 пр. п. и нагоре – жилищният кредит с фиксирана лихва отново ще по-скъп от този с плаващата, макар и с малко над 400 лв.

В подобно прогнозиране можем да допуснем, че финансовите институции са по-професионални от отделните граждани и съответно офертите са направени да предпазят банките от загуба. И все пак логиката е валидна и е добре да се проиграе когато се прави избор.

Още фактори при избора на ипотека

Не бива да се забравя, че рекламите на кредити обикновено акцентират на лихвения процент, но реално клиентите имат и други разходи – такса проучване, оценка на имота, подготовка на документи, учредяване на ипотека, управление на кредита, застраховка на имота и т.н. С тях общият годишен процент на разходите се повишава с около 0.5 процентни пункта на година. Актуални оферти, които включват и разходите по таксите на банките, могат да се сравняват на http://sanuk.bg и http://moitepari.bg

Друг разход, който не трябва да се подценява, е за задължителната застраховка, която върви с договора за ипотечен кредит. Всички банки изискват застраховка на имота, а някои - и застраховка живот на титуляра на кредита. Има банки като Алианц банк, които поемат този разход за своя сметка, иначе той възлиза на 0.1% - 0.15% от стойността на имота годишно.

Според Тихомир Тошев бързото обслужване и цялостното приключване на сделката вече също е сред приоритетите на банките за привличане на нови клиенти. Все по-често обаче сделките се сключват още докато сградата се строи и няма акт 14. Това означава, че по този имот не може да бъде учредена ипотека. Има практика да се отпуска потребителски заем за времето, докато въпросният документ бъде издаден, след което се приключва сделката за жилищния кредит. През последната година по-изгодни са заемите в левове спрямо тези в евро - 85% от отпуснатите са именно в левове.

    Кристофор Павлов

    главен икономист на Уникредит Булбанк

    Фотограф: Юлия Лазарова


    Конкуренцията между банките ще запази лихвите ниски поне още 2 години

    Нашият основен сценарий предвижда лихвите в евро на междубанковия пазар да започнат да нарастват през 2018 г. Лихвите по новоотпуснатите заеми за населението в България обаче ще продължат да намаляват и след това. Причината за това ще е конкуренцията между банките у нас. Тя ще тласка лихвите по новоотпуснатите кредити за населението надолу и през цялата 2018 г. Това ще става, въпреки че по-високите лихви на междубанковия пазар в еврозоната вече ще се пренасят върху съществуващите кредити за домакинствата.

    Така дъното на лихвите ще бъде достигнато през 2018 г., но тенденцията на спад при новоотпуснатите кредити за домакинствата ще се изчерпа чак през 2019 г. Тоест в следващите години конкуренцията ще продължи да бъде по-силен фактор за формиране на лихвите по кредитите за домакинствата, отколкото нормализирането на лихвите в еврозоната. Това също означава, че ще продължи за бъде изгодно за клиентите да предоговарят лихвите по вече отпуснатите кредити.

    Повишението на лихвите ще е плавно. Очакваме през 2021 г. средногодишните лихви по целия портфейл от ипотечните кредити да са не повече от 0.5 процентен пункт по-високи от тези през 2018 г. (когато се достига най-ниско номинално ниво), а потребителските съответно не повече от 1 пр. п. (отново спрямо 2018 г.).

    Сценарият е изготвен на базата на две основни допускания. Първо, нормализирането на лихвите в еврозоната да продължи да протича много бавно и когато завърши (някъде в периода 2021 – 2022 г.), лихвите в еврозоната да останат по-ниски от тези, наблюдавани през 2006 – 2007 г. Второ, българската икономика да продължи да расте устойчиво с темпове, близки до 3% годишно, без рискове като прекомерно повишаване на инфлацията.


    2 коментара
    • 1
      leo_k avatar :-|
      Лео

      Да, време беше дъното на нашите лихви да се доближи до тавана на чуждите...

    • 2
      ykolevski avatar :-|
      ЯК

      Сосиете не предлагар релно фиксирана лихва. Прочетете им договора. Графиката ви показва колко сте далеч от същината на нещата. Т.нар. лична рискова надбавка не се променя според вида на лихвата.


    Нов коментар

    За да публикувате коментари,
    трябва да сте регистриран потребител.


    Вход

    Още от Капитал

    Добрият по-малък брат

    Добрият по-малък брат

    С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK