Как да се предпазим от имотна измама
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Как да се предпазим от имотна измама

Как да се предпазим от имотна измама

Няколко стъпки и действия, които да държат престъпниците настрана

73468 прочитания

Страхът от имотна измама малко или много преследва всеки собственик на недвижим имот. Той придобива съвсем реални очертания, когато се случи нотариалният акт да изчезне – да бъде изгубен или откраднат, или пък когато се налага да се представи негово копие пред държавна служба. Тогава изниква съвсем реалният въпрос какви предпазни мерки може да вземе собственикът, за да си осигури спокойствие.

Само по себе си това, че някой има копие от нечий чужд нотариален акт или пък даже оригинала, не би трябвало да е проблем, освен ако този друг човек не извърши някакво престъпление – актът да бъде подправен или по друг начин манипулиран, да бъде използван, за да се извърши разпоредителна сделка с имота без знанието и съгласието на собственика, като преди това извършителят се снабди с пълномощно, или да сключи предварителен договор от името на собственика. Част от проблема идва оттам, че в публичното пространство непрекъснато циркулира всякаква лична информация - както лични данни, така и данни за имоти. Дори общинските власти изискват копие от нотариалните актове на собствениците за процедури като архитектурно заснемане и възстановяване на изгубена документация, при положение че такава справка администрацията може да направи по официален път от Агенцията по вписванията (АВ).

Престъпниците винаги са една крачка напред, гласи популярен фолклор. Има обаче някои съвсем прости действия, които един собственик може да предприеме, за да защити правата си.

1. Пазете личните си данни и документи. Документите трябва да се съхраняват на сигурно място, да не се предоставят с лека ръка лични данни и копия на личната карта. Да не се предоставя оригиналът на нотариалния акт за имота или копие от него, без това да е необходимо. Да не се подписва какъвто и да е документ, без внимателно да е прочетен и, ако е необходимо – да се потърси съвет. Да не се слага подпис на бял лист, защото не всяка измама се извършва пред нотариус – един предварителен договор например е валиден и без да е сключен пред нотариус или с нотариална заверка, но с него може да се поеме задължение за прехвърляне на имота.

2. Абонирайте се за услугата SMS оповестяване. Един от най-лесните начини за подсигуряване е абонирането за услугата "SMS оповестяване" на Агенцията по вписванията. Тя е безплатна за собствениците и може да се ползва както за лични, така и за фирмени имоти. Тя гарантира, че собственикът практически незабавно ще получи съобщение от Имотния регистър на мобилния си телефон всеки път, когато има промени по партидата на имота. Известявания се пращат за всяко вписване, отбелязване и заличаване в книгите за вписване, за отказите и постановените по тях определения на окръжния съд, за издаването на заверен препис и за всяка корекция на запис в информационната система - номер на съответното вписване или отказ, датата на регистриране, район на службата по вписванията.

Процедурата по абонирането е публикувана на сайта на Агенцията по вписванията. Услугата се заявява лично или чрез пълномощник с нотариално заверено пълномощно, със заявление по образец, на хартиен носител. Собственикът заявява ЕГН (съответно ЕИК на фирмата собственик или ЛНЧ на чужденец), защото информацията, която съдържа известяването, е за промени, в които фигурират съответните ЕГН, ЕИК или ЛНЧ. Посочва се мобилният телефонен номер, на който да се получава съобщението. Известеният собственик не може да иска директно отмяна на вписването, но има възможност да реагира веднага, което е много важно - да заведе граждански иск за собственост, като впише исковата молба в АВ и по този начин се застрахова срещу следващо препродаване, както и да сезира прокуратурата.

3. Нотариуси съветват, ако имате опасения, че някой може да злоупотреби с имот, да предупредите данъчната служба да не издава данъчна оценка за имота. Тя се изисква при всяка разпоредителна сделка – продажба, замяна, дарение и т.н. Без данъчна оценка такава сделка не може да се извърши, а представянето й се изисква обикновено от собственика. Издаването й става само лично на собственика или на упълномощено от него лице. Всеки собственик на имот има възможност да направи заявление до данъчната служба, че не желае да се издава данъчна оценка на друго лице, дори когато то представи пълномощно, а само на него лично. Друг е въпросът доколко данъчната служба е задължена да се съобрази с това искане, което означава да се извършва по-продължително проследяване във времето.

Нотариуси споделят, че много често получават известия от граждани, легитимиращи се като собственици, с искане да не изповядват сделки с конкретен недвижим имот. Такива съобщения се изпращат до различни адресати – по мейлите на нотариусите в страната, до Нотариалната камара. Същевременно подобни заявления от името на някого, който твърди, че е собственик на имот, не създават задължение за нотариуса - нотариусът не може да прави разследвания, а е напълно възможно едно такова съобщение да е злонамерено и да цели просто да се провали дадена сделка.

4. Издаване на нов нотариален акт. Това може да стане и просто като се прехвърли малка идеална част от имота (например 1/10) на близък доверен човек – родител, дете. Възрастните хора често са жертви на измами, достатъчно показателен пример в тази насока са телефонните измами; един от начините да бъдат защитени те е да се прехвърли част от имота на доверен близък. За последваща разпоредителна сделка трябва участието на всички собственици, което значително затруднява измамата. При сключването на сделка с имот обикновено купувачът проверява (възлага на нотариуса да провери) легитимацията на собственика и дали има последваща сделка с този имот. Всеки може да поиска от нотариуса да направи справка за даден имот, както и сам да направи справка в АВ.

5. Документите трябва да се приведат в ред – както човек има документ за самоличност, така трябва да има и документ за имота. Много хора, получили наследство, доказват правото си на собственост с един наръч стари документи – нотариален акт на прадядото, и куп удостоверения за наследници, смъртни актове и др. По правило в такива случаи част от документите липсват. Тези хора също може да станат лесна плячка на имотната мафия, защото те не фигурират в Имотния регистър като собственици, а техният прадядо например. С едно фалшифицирано удостоверение за наследници съвсем друг човек може да си извади нотариален акт. Ако не го направите вие, ще трябва да го правят вашите деца и ще им е по–трудно, съветват нотариуси.

6. Ипотека. Ако имате ипотека – тя също е някакъв вид гаранция, тежест върху имота, който купувачът проверява. Разбира се, в никакъв случай не става дума да се ипотекира жилището, но е добре да се има предвид, че ипотекиран имот по-трудно се продава, трябва да се заличи ипотеката, а това означава да се доизплати кредитът, което всеки собственик следи ежемесечно.

Страхът от имотна измама малко или много преследва всеки собственик на недвижим имот. Той придобива съвсем реални очертания, когато се случи нотариалният акт да изчезне – да бъде изгубен или откраднат, или пък когато се налага да се представи негово копие пред държавна служба. Тогава изниква съвсем реалният въпрос какви предпазни мерки може да вземе собственикът, за да си осигури спокойствие.

Само по себе си това, че някой има копие от нечий чужд нотариален акт или пък даже оригинала, не би трябвало да е проблем, освен ако този друг човек не извърши някакво престъпление – актът да бъде подправен или по друг начин манипулиран, да бъде използван, за да се извърши разпоредителна сделка с имота без знанието и съгласието на собственика, като преди това извършителят се снабди с пълномощно, или да сключи предварителен договор от името на собственика. Част от проблема идва оттам, че в публичното пространство непрекъснато циркулира всякаква лична информация - както лични данни, така и данни за имоти. Дори общинските власти изискват копие от нотариалните актове на собствениците за процедури като архитектурно заснемане и възстановяване на изгубена документация, при положение че такава справка администрацията може да направи по официален път от Агенцията по вписванията (АВ).


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

12 коментара
  • 1
    onufrii avatar :-|
    onufrii

    пълни глупости!!!

  • 2
    grayeagle avatar :-|
    grayeagle

    Ако си закупил имот сравнително скоро, няма как да запазиш личните си данни, защото всеки може да поиска и получи незаварен препис от нотариален акт от 1990г и до днес. Така че, първа точка е на релси.
    По т.4 Да продадеш малка идеална част от имота си на близък човек- това го оставям без коментар. Това е смешно и никой не би го направил, защото повечето проблеми идват от близки хора, които имат нужди и се променят през годините. Съсобствеността предполага всеки собственик на минимален дял, да може да води дело за делба, и впоследствие да продаде на публична продан имота ви или да ви накара реално да заплатите прикритото дарение на идеалната част от имота ви.
    По т.5 Нонсенс. По трудно се сабират много легитимиращи документи, отколкото малко. Реално сделката би се затруднила от удостоверения за наследници и стари делби и стари невписани актове, защото от те трудно се вадят.
    Т.6 Пълна лудост. Предлагате да ипотекирам имота си за да го запазя ли. Това е смешно.
    Реално имотното мафия търси самотни хора, единствени собственици, хора с психически проблеми, хора със зависимости. Имотната мафия пуска така популярните обяви" Младо семейство с дете търси да неме двустаен в района". Обикновено добиващите информация си служат с ваш роднина, който им я споделя. Имотната мафия придобива и идеални части на зависими хора и после изнудва съсобственика. Имотната мафия има контакти в общинските служби и в МВР/ всичките преписки за имотни измами обикновено са дават на няколко служители/.

  • 3
    pornpig avatar :-|
    pornpig

    и винаги са замесени и ченгета

  • 4
    ghr1429807169398600 avatar :-|
    Dessislava Buncheva

    Не познавате добре Закона. Има и други начини за защита.

  • 5
    agw11517468 avatar :-|
    agw11517468

    До коментар [#2] от "grayeagle":

    Очевидно не сте особено запозат с нещата.

    т.4 Какво дело за делба? Става въпрос за прехвърляне на идеална част. По този начин сте защитени от чл. 33 от закон за собствеността.

    т.5 Изброените документи не се вписват в агенцията по вписванията и може да стане измама много по-лесно. Има се предвид да се издаде нов НА на база горните неща, който да се впише.

    Бих добавил, че трябва документът за собственост трябва да се регистрира и в службата на кадастър.

  • 6
    kukuband avatar :-?
    kukuband

    До коментар [#4] от "Dessislava Buncheva":

    Моля ви добавете накратко и другите начини за защита, ще бъде много полезно за читатателите.

  • 7
    jna1445034414476909 avatar :-|
    Rennie Todorova Stoyanova

    Доста е писано на тема "как да се предпазим от имотна измама".

    Време е да се напише нещо и на тема "как се разследва имотна измама" от прокуратурата. Тук има сериозен проблем. Прокурорите не са подготвени за такова разследване. Не знаят елементарни неща – как се заверява пълномощно за продажба на имот, как се издава препис от документ за собственост, какво означава документ за собственост и т. н. Говоря от личен опит. Майка ми (84-г.) пострада от имотна измама, която се разследва вече 4-та година в Плевен. Положението е плачевно - такава юридическа некомпетентност, че направо не е за вярване! Вж "Защо ще си загубим имотите" http://softisbg.com/dannies_blog/zashto-she-si-zagubim-imotite.html, "Пропуски и грешки при разследване на нашата имотна измама" http://softisbg.com/dannies_blog/post-49.html ,"Мълчанието на прокурорите" http://softisbg.com/dannies_blog/malchanieto-na-prokurorite.html и др.

    Проблем има и с контрола върху дейността на нотариусите, по-точно с липсата на контрол. Вж кореспонденцията ми с Нот. камара http://softisbg.com/dannies_blog/corespondentsiya-s-notarialanata-kamara.html и с Министерство на правосъдието: http://softisbg.com/dannies_blog/corespondentsiya-s-ministerstvo-na-pravosadieto-i-inspektorat-na-mp.html

    Добре би било да се пише и за принципа на поредност и непрекъснатост на вписванията. За този принцип самият председател на Нот. камара наскоро каза в интервю за "Де Факто" http://softisbg.com/dannies_blog/-de-fakto-31122016.html:

    „Непрекъснатостта на вписванията е принцип без спазването на който се наистина се компроментира правната сигурност. За съжаление сега той не се дискутира, въобще."

    И накрая, проблем има с кметските пълномощни. Добре би било да се пише за т. нар. "нотариален туризъм" - вж http://softisbg.com/dannies_blog/notarialen-turizam.html

  • 8
    jna1445034414476909 avatar :-|
    Rennie Todorova Stoyanova

    (продължение от #7)
    Проблем има и с контрола върху дейността на нотариусите, по-точно с липсата на контрол. Вж кореспонденцията ми с Нот. камара http://softisbg.com/dannies_blog/corespondentsiya-s-notarialanata-kamara.html и с Министерство на правосъдието: http://softisbg.com/dannies_blog/corespondentsiya-s-ministerstvo-na-pravosadieto-i-inspektorat-na-mp.html

  • 9
    jna1445034414476909 avatar :-|
    Rennie Todorova Stoyanova

    (продължение от № 8)
    Добре би било да се пише и за принципа на поредност и непрекъснатост на вписванията. За този принцип самият председател на Нот. камара наскоро каза в интервю за "Де Факто" http://softisbg.com/dannies_blog/-de-fakto-31122016.html:

    „Непрекъснатостта на вписванията е принцип без спазването на който се наистина се компроментира правната сигурност. За съжаление сега той не се дискутира, въобще."

  • 10
    jna1445034414476909 avatar :-|
    Rennie Todorova Stoyanova

    (продължение от № 9)
    И накрая, проблем има с кметските пълномощни. Добре би било да се пише за т. нар. "нотариален туризъм" http://softisbg.com/dannies_blog/notarialen-turizam.html, както и за нуждата от обучение на кметовете: http://softisbg.com/dannies_blog/obuchavat-kmetovete-da-izvarshvat-notarialni-udostoveryavaniya.html


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK