Професионален домоуправител - улеснение или нови проблеми

Не са малко случаите, в които домоуправителите изискват големи месечни такси, без да е ясно къде точно отиват парите и как се управляват те. Основният проблем е, че липсва прозрачност, а и живеещите в повечето случаи нямат време или навик да се интересуват как се харчат средствата на блока. Другият проблем – със събираемостта на месечните такси, се решава в голяма степен именно чрез назначаването на домоуправител. Според Ангел Вангелов от "Кедрон 7", която управлява домове в Благоевград, Дупница и София, средната събираемост на месечните вноски се повишава от 70% на 95-96%, когато задължението е прехвърлено на професионалния домоуправител.

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

Най-важното в случая е да се знае точно за какво отиват парите и дали не потъват в черна каса. Това може да се следи от всеки съкооператор, ако домоуправителят използва софтуер за разбиване на разходите. Сред най-активно използваните през последната година е Centrotida на група дипломирани студенти от Американския университет в Благоевград. В момента услугата се използва от домоуправители в седем български града и е безплатна при управляване на до 200 жилища. Удобството при нея е, че е разработвана в сътрудничество с компании, които реално са от бранша и познават нуждите му. Един от най-големите плюсове е, че показва на кооператорите при самото плащане за какво отива всяка част от дължимата месечна вноска, с което се осигурява допълнителна прозрачност.

Точно тук проличава кой домоуправител има за цел да управлява съвестно и кой си прави друга сметка. "Имали сме запитвания от компании дали не може част от разходите в разбивката да се скрият и да не се предоставят на клиентите. Ние категорично отказваме да работим с подобни измамници", коментира за Капитал Христо Георгиев, съосновател на Centrotida.

Освен това приложението дава възможност да се прави проверка и плащане онлайн през Easy Pay. От друга страна, програмата помага на самия професионален домоуправител да изготвя нов бюджет за всеки месец в зависимост от текущите нужди на блока и автоматично да преизчислява месечната такса на всяко домакинство. Действителността е, че по-голямата част от домоуправителите засега не прилагат подобна практика, но тя може да се наложи, ако има достатъчен натиск от пазара.

Всъщност какво включват най-често разходите за управление на блока. Отговорностите на професионалния домоуправител обикновено включват чистене на общите части, поддръжка на електрическата инсталация и смяна на изгорели крушки. По-рядко те се ангажират с поддръжка на тревните площи, най-вече защото самите собственици на апартаментите не настояват за подобна услуга. Това важи за обикновените кооперации и блокове. При комплексите от затворен тип отговорностите на домоуправителя се разширяват значително, като включват осигуряване на денонощна физическа охрана, почистване с професионални машини, поддръжка на вътрешен двор и басейн. Разходите за подобна услуга са в пъти по-големи, а и спецификата на работата е различна, поради което рядко компании, които се занимават с поддръжка на затворени комплекси, приемат да поддържат панелен блок и обратното. Най-вече оборудването, с което се извършва поддръжката на панелните блокове, се различава от това, използвано за затворените комплекси, където могат да се използват по-големи машини, които въобще не могат да влязат в обикновените кооперации.



А колко струва асансьорът

Сред устройствата, които носят най-големи разходи на блока, е асансьорът. Обикновено за поддръжката му професионалният домоуправител наема отделна фирма, тъй като за този бизнес се изисква лиценз от Държавната агенция за метрологичен и технически надзор. Така например основният разход за асансьора е инсталирането на телефонна клетка, с която заседнал човек да може да се свърже по спешност с техник. По закон крайният срок за монтирането на подобно устройство вече изтече, като негласно се дава гратисен период до края на годината. Телефонната клетка има запаметени 2-3 мобилни номера на техници, оборудвана е с батерия и с усилвател на антената и струва между 200 и 350 лв. Отделно тя трябва да има и сим карта, за чиято се плаща абонамент от около 5 лв. месечно. Поддръжката на асансьора включва месечна такса, която покрива единствено регулярно обслужване на асансьора и аварийно освобождаване на заседнали хора. Належащи ремонти по апарата обикновено се плащат отделно.

Допълнителните услуги, които може да изисквате от домоуправителя, са юридическото съдействие при проблеми с доставчиците на комунални услуги, както и за събиране на оферти при необходимост от ремонт на общите части. Винаги е добре получената оферта да се засече с независимо предложение. Макар някои домоуправители да таксуват според големината на обитаемата площ, по закон определянето на месечната такса трябва да става на базата на броя живеещи в едно жилище. Това се взема предвид, ако се стигне до водене на дела за необслужвани задължения към входа.

Към момента не повече от 25% от кооперациите у нас се управляват от професионален домоуправител. "Очаквам до няколко години да се въведат регулации, което ще означава, че ще има окрупняване на пазара и по-малките компании ще бъдат изкупени. Най-вероятно първо ще видим как това се случва с бранша на асансьорните компании", прогнозира Ангел Вангелов. Дотогава активната позиция ще е основното нещо, което може да пази потребителите от злоупотреби.

Фонд ремонти От осем години има действащ закон за управление на етажната собственост, който изисква от съкооператорите да учредят и поддържат специален фонд за ремонти и обновяване. Най-малката вноска, която е длъжен да прави собственик на имот, според закона е 1% от минималната работна заплата, или 4.60 лв. на месец. При събирането им съкооператорите могат да изберат кой и как да управлява парите от този фонд, но в повечето случаи е под техен контрол - в банкова сметка или при някой от блока.