Наем или ипотека
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Наем или ипотека

Shutterstock

Наем или ипотека

Отоговорът на вечната дилема винаги е бил труден, но ниските лихви отново я правят актуална

32831 прочитания

Shutterstock

© Shutterstock


Рекордно ниските лихви по ипотечните кредити и ръстът в наемите и цените на имотите отново извадиха дилемата наем или покупка на жилище със заем. Според БНБ ипотеките се отпускат при среден годишен процент на разходите 4.74%, което в някои случаи прави изплащането им с погасителна вноска, близка или дори по-малка от месечния наем на сходен апартамент (виж таблицата).

Очевидно е и че все повече българи се възползват от това (макар и далеч от ентусиазма отпреди 10 години) - сегментът на ипотечните заеми е един от най-динамичните, като обемите нарастват десет поредни месеца и са близо 9 млрд. лв. към края на февруари. Разбира се, в уравнението има много неизвестни, за да се даде категорично мнение коя от двете опции е по-изгодна, а в повечето случаи е и въпрос на лична преценка, а не толкова на сметки. Много хора предпочитат да живеят под наем, вместо да затварят средства в имот, и ги инвестират в други активи. Освен това покупката с ипотека и притежанието на собствен апартамент са свързани с допълнителни разходи, изисквания и рискове.

Рискове и изисквания

При животът под наем условията в повечето случаи са ясни - месечен наем и разходи най-много за такса вход и някои много дребни ремонти. Съответно и рискът наемателят да бъде помолен да напусне от собственика след предупреждение от 1 месец.

Последното заедно с аргумента, че се плащат пари за имот, който не е негова собственост, най-често карат един човек да се насочи към покупка на собствено жилище. В сегашната ситуация сметките показват, че в повечето случаи се дава толкова за наем, колкото и за ипотека (виж таблицата). Това, разбира се, също е доста условно и зависи от срока на заема - колкото е по-дълъг, толкова по-ниски са вноските, но се увеличават периода, в който трудно могат да се прогнозират рисковете.

Преди всичко съществува и един основен въпрос - има ли потенциалният купувач средства за първоначална вноска за апартамента, или за т.нар. самоучастие. Повечето банки позволяват кредитът да покрива 75 - 85% от стойността на имота. Именно това условие отказва много хора от ипотеките. Обратно - ако пък собственикът има повече пари за самоучастие, това би намалило вноските му по кредита.

Ако нямаме спестени

Ако бъдещият собственик не разполага поне с тези 15 - 25%, той може да изтегли потребителски заем, за да осигури сумата, което обаче натоварва с допълнителни разходи и изисквания. Лихвите по потребителските заеми са чувствително по-високи, отколкото по ипотеките, а и освен това максималният срок за погасяване при тях е не повече от 10 години. Това прави месечната погасителна вноска по тях значителна и може да наклони везните към наем на жилището. "За да се вземе решение за купуване на имот, човек трябва да е сигурен в постоянството на месечните си доходи", припомня Петър Илиев от "Кредитленд".

Банките искат месечната погасителна вноска по кредита да е не повече от 60% от месечния доказуем доход на клиента, което също може да е ограничение за купувачите. Тоест при 1000 лв. нетен доход максималната вноска трябва да е 600 лв. От дохода обаче се вадят и други задължения и разходи. Нещо, което не се изисква от хазаина.

Не бива да се пренебрегва възможността пазарните условия да се променят, което да доведе до повишаване на плаващите лихви и съответно на месечната погасителна вноска. Според банкери обаче това не може да се очаква да се случи в следващите 2-3 години. Но тъй като в момента сме на рекордно най-ниските лихвени нива, когато това се случи, разходите за обслужване на кредита ще тръгнат нагоре. С колко и кога точно, е нещо, което никой не може да каже и това е най-голямото неизвестно.

Още разходи за собствения имот

При положение че ипотечния заем е отпуснат и жилището е купено, към това се добавят и други разходи. На първо място, са брокерските услуги, които са между 1.5% и 3% от стойността на имота. Трябва да се имат предвид и разходите по приключване на сделката – учредяване на ипотека, нотариални такси. Всяка година собственикът ще дължи данък имот и такса смет, както и задължителна застраховка на имота, докато не изплати кредита. Някои банки изискват да се направи и застраховка живот на името на титуляра на заема. За жилищата, които са под 5 години, се дължи и ДДС.

След това трябва да имаме предвид и разходите за ремонт на жилището. Те са най-големи, когато то е ново и се продава на шпакловка, но дори и да е било обитавано преди покупката, освежаването и обзавеждането ще коства няколко хиляди лева на собствениците. Освен това обикновено се препоръчва предварително да се планират ежегодни разходи за ремонт между 1% и 5% от стойността му, което също изкривява първоначалната сметка. По закона за етажната собственост например се събират минимум 1% от минималната работна заплата на месец, или 4.6 лв.

Автор: Капитал

И наемите имат разход

За сравнение, при наема единствените първоначални разходи са между половин и един наем комисиона за брокера и депозит за хазаина, който традиционно беше в размер на наема за 1 месец. Все по-често се случва обаче собствениците на по-добри имоти да изискват 2 или дори 3 наема предварително като депозит от наемателите. Наемателите обаче си плащат обикновено таксата за входа, а често и за някои дребни ремонти по апартамента.

В крайна сметка в уравнението "наем срещу ипотека" има и редица нефинансови фактори, които също могат да влияят на решението. Предимството на покупката е, че никой не може да ни изгони от собственото ни жилище, което е особено важно за младите семейства с деца например. Освен ако по финансови причини не се стигне до принудителна продажба на имота, а оттам и до напускането му.

Практиката показва, че в повечето случаи хората прибягват до ипотеки, когато има икономически растеж и те са сигурни за доходите си. Такава беше ситуацията в годините преди кризата от 2008 г., която обаче след това принуди много собственици да се разделят с апартаментите си заради свитите доходи. А 20 години е период труден за прогнозиране.

Ключови фактори при избор на ипотека

- Налична сума за самоучастие

- Сигурен доход сега и в бъдеще

- Допълнителни разходи и последваща поддръжка.

Рекордно ниските лихви по ипотечните кредити и ръстът в наемите и цените на имотите отново извадиха дилемата наем или покупка на жилище със заем. Според БНБ ипотеките се отпускат при среден годишен процент на разходите 4.74%, което в някои случаи прави изплащането им с погасителна вноска, близка или дори по-малка от месечния наем на сходен апартамент (виж таблицата).

Очевидно е и че все повече българи се възползват от това (макар и далеч от ентусиазма отпреди 10 години) - сегментът на ипотечните заеми е един от най-динамичните, като обемите нарастват десет поредни месеца и са близо 9 млрд. лв. към края на февруари. Разбира се, в уравнението има много неизвестни, за да се даде категорично мнение коя от двете опции е по-изгодна, а в повечето случаи е и въпрос на лична преценка, а не толкова на сметки. Много хора предпочитат да живеят под наем, вместо да затварят средства в имот, и ги инвестират в други активи. Освен това покупката с ипотека и притежанието на собствен апартамент са свързани с допълнителни разходи, изисквания и рискове.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

10 коментара
  • 1
    tzm41313897 avatar :-(
    Mark Twain

    Е, не, каква статия е това, общи лафове. Дайте малко цифри и примери кое как се "изплаща" за х време?

  • 2
    cwo47390760 avatar :-|
    cwo47390760

    До коментар [#1] от "Mark Twain":

    http://www.capital.bg/shimg/oo_2945211.jpg

    Има такава най-отгоре

  • 3
    gost22 avatar :-P
    gost22

    Обаче наема може да се мести точно както може да се мести работното място, докато ипотеката не го умее това с местенето...

  • 4
    antubis avatar :-|
    antubis

    Наскоро дискутирахме този въпрос с приятели и достигнахме до извода, че живеенето под наем е популярно в САЩ и Западна Европа, защото позволява местене, НО местенето не е свързано с голяма промяна на статуса ти. Живота в Лос Анджелис, Хюстън или Ню Йорк е на едно ниво (горе долу). Каквото има в единия град, ще го има и в другия. Докато в България всичко е в София. Дали ще живея под наем на 10 минути от работата ми или на 40 ... чак толкова значение няма. Предпочитам да си имам закупено жилище. Тези, които предпочитат да живеят под наем постоянно тикат този аргумент в лицето ми "Да де, но не можеш да се местиш когато поискаш." И аз пък ги питам "Колко пъти пък се премести последните 5 години и толкова много ли ти харесва да се местиш.". "Наем или ипотека" няма верен отговор.

  • 5
    nqma_zna4ka_koi avatar :-|
    nqma zna4ka koi

    Специално у нас "свръхниските" лихви по ипотечни заеми са неприлично високи спрямо цял свят... Като вземем предвид, че там хората плащат значително по-високи наеми спрямо цените на имотите и ползват неприлично евтино финансиране спрямо нашето - сметката е ясна. Отделно не забравяйте, че в България ГПР може да ти го увеличат с 50% по усмотрение на банката и тук няма как да "фалираш" - длъжник си до гроб!

  • 6
    ruslan avatar :-|

    По-добре заем, отколкото наем. Стара истина особено силно важаща сега.
    Както си пише ниски лихви по кредитите.

  • 7
    ruslan avatar :-|

    До коментар [#5] от "nqma zna4ka koi":

    4% си е съвсем поносима лихва. Да, не сме като другите и никога няма да бъдем.

    То и тия четири процента са нож с две остриета. Май са само за първите две години, а после...каквото стане.

  • 8
    dimbarev avatar :-|
    dimbarev

    До коментар [#4] от "antubis":

    Не е само ползата от бързата мобилност, която ти позволява наема.
    Наема има своето голямо предимство и то е, че ти позволява да инвестираш.
    Тези 25%, който са събрани ще бъдат инвестирани в тухли, желязо и бетон, които няма да носят никаква доходност.
    Аз мисля, че трябва по този начин да се гледа на една покупка на имот, който ще бъде за дом.
    Трябва да имаш излишък от средства, за да закупиш имот. Не трябва с кредити да се финансира толкова голяма покупка.

  • 9
    mqt1480851136512251 avatar :-|
    Rent For Real

    "...За сравнение, при наема единствените първоначални разходи са между половин и един наем комисиона за брокера и ..."
    Можете да си спестите този грабеж, като ползвате все по-добре направените и популярни сайтове за обяви, като например: https://rentforreal.bg/ , където се публикуват обяви директно от собствениците. Публикуват се с контактите им, така че двете страни (хазяин - наемател) да се разберат помежду си и да не плащат безумни комисионни на трети страни в сделката - наглите и лъжливи брокери.
    Още нещо - на сайта няма фалшиви обяви - всяка една обява бива проверена на място!
    Бъдещето в услугите с недвижимите имоти - евтино, удобно, автентична информация!

  • 10
    tonywalker avatar :-|
    tonywalker

    4,5% е адски висока лихва. В нормалните държави лихвата е 1,5%. Тук си е пладнешки обир от банкстерите. Защо цената на парите е толкова висока? България е страна с високи доходи на населението? Инфраструктурата е прекрасна? Чиста околна среда? Сигурност по отношение на условията на банката? Перспективите за развитие са прекрасни?


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK