Airbnb или дългосрочен наем

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

"Ако не можете да осигурите поне 10 дни заетост в месеца, няма смисъл да отдавате през Airbnb и дългосрочният наем ще бъде по-рентабилен", Дора Симеонова, отдава имоти през Airbnb повече от 3 години

Съвет: Изключително важно да съставите списък с правила, в които да бъдат описани всички задължения на клиента и евентуални конфликтни ситуации. При нарушаване на въпросния правилник Airbnb може да позволи на собственика да прекрати едностранно резервацията на даден клиент, без това да влияе негативно на рейтинга.

Инвестицията в имот е вторият най-популярен начин за управление на спестявания в България след банковия депозит. Освен препродажба и наем отдаването му през платформи като Airbnb също набира скорост. То може да донесе приличен годишен доход (виж таблицата) в зависимост от града, в който се намира, и начина му на управляване. Изчисления на база данните за средните наеми в централните райони показват, че хипотетично е по-лесно да се генерира по-голям приход от Airbnb в по-малките градове. В София самостоятелно жилище от по-висок клас трябва да бъде отдадено поне за 144 нощувки, за да бие дългосрочния наем, докато във Велико Търново например са достатъчни само 56 нощувки на година (виж таблицата). В столицата обаче туристическият поток е много по-голям целогодишно, а освен това броят на имотите в старопрестолния град е много по-малък и затова цените за отдаване може силно да варират.

Факторите на успеха

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

Платформата има отделен сайт: Airdna – който предлага подробни доклади и статистически данни: къде какви апартаменти и за колко се отдават. Част от безплатната информация например показва, че над ¾ от обектите са цялостни жилища, а 22% са самостоятелни стаи в рамките на обитаемо жилище. Само преди половин година този доклад струваше двойно повече, сега се продава за 25 долара за София и 40 долара за Варна.

Другите важни фактори са удобна локация на обекта и задължително: пълна изрядност на жилището и отношение към клиента, с което да му направите повече от добро впечатление. Целта е гостуващият да остави оценка 5 от 5 звезди, която ще служи за препоръка пред следващите клиенти. Системата на Airbnb е изградена на доверието и без положителна обратна връзка няма да имате нови гости и нови приходи. За да се направи добро първо впечатление, заснемането на апартамента може да се извърши от професионален фотограф за сметка на Airbnb. Това обаче е възможно само за обектите, които вече са имали поне 10 клиента. Интересно и важно при отдаването на жилища през Airbnb е, че ножицата в наемите не е много голяма - така например цената на нощувка в луксозен апартамент може да не е значително по-висока от такъв с по-скромно обзавеждане. Това често кара собствениците да изберат наема, който би бил доста по-изгоден.

Разходи и поддръжка



Собствениците трябва да имат предвид разходите, които са от друго естество, в сравнение с дългосрочния наем. Първоначално за цялостен ремонт обикновено се дават поне 5000 лв., а размерът на инвестицията може да достигне няколко десетки хиляди лева, ако например се цели да се преустрои офис в жилище. Това, разбира се, често отнася и за апартамент, който ще се отдава под наем. Той обаче може да се отдаде и частично обзаведен или само с основни мебели, докато при Airbnb това няма как да стане, което вдига първоначалната инвестиция.

После идват сметките. Това включва не само плащане на комуналните оператори, но също така пране, подмяна на амортизирано обзавеждане и извършване на належащи ремонти и освежаване веднъж или два пъти годишно. "Поне 20% от приходите отиват за текущи разходи", коментира Дора Симеонова, която отдава имоти през Airbnb повече от 3 години.

От няколко години Климент пуска 4 собствени апартамента през платформата и е постигнал едни от най-високите рейтинги за София. Той споделя, че след чистотата най-важното в поддръжката е да разполагате с достатъчно кърпи и комплекти спално бельо, така че те да могат да бъдат подменяни без забавяне. "Ако управлявате повече от един обект, е немислимо да се справяте с цялото пране в домашни условия, тази дейност е по-добре да бъде прехвърлена на професионална компания", съветва той. За почистването повечето собственици лично наемат човек, който да се грижи. Също така трябва да се има предвид, че комисионата на Airbnb е 3% от сумата на наемодателя. Отделно системата си удържа комисиона от наемателя, с което общите й такси достигат до около 15%. Регистрацията става чрез автентикация на документ за самоличност, а Airbnb превежда парите след приключване на престоя на посетителя.

Колко време отнема

Един от минусите на краткосрочното отдаване на жилище е фактът, че собственикът винаги трябва да е на разположение. "В повечето случаи е по-бързо и по-удобно и за двете страни да посрещнете клиента си на летището или на метростанция, отколкото да го чакате, докато той се лута из града", коментира Климент. Също така винаги нещо може да се обърка или повреди, докато в апартамента има наемател, поради което собственикът трябва да е готов да се отзове. За 5 години той нито веднъж не е имал проблем с чуждестранен клиент в негов апартамент, тъй като почти всички хора или идват по работа, или пътуват из страната и прекарват по-голямата част от денонощието извън апартамента. При нанасяне на щети от гостите Airbnb поема до 800 000 евро, естествено при ясно доказани повреди и липси.

Според Климент 95% от жилищата, отдавани през Airbnb в София не са регистрирани като туристически обекти. Вместо това собствениците декларират, че отдават имота под наем краткосрочно, като в София разходът за това ще е 30 стотинки на човек на нощувка. "Повечето хора не считат подобна регистрация за необходима, но тя може да се окаже един вид застраховка срещу нещо, което в България често се оказва проблематично", добавя той. Климент има предвид съседите, особено онези, които са мнителни при голям брой непознати хора, регулярно използващи входа. Когато всичко е изрядно по жилището, те не могат да създават излишни главоболия.

Двоен ръст на предлагането Един от факторите, които карат все повече хора да се замислят за отдаване под наем в Airbnb, е увеличенията поток от туристи в големите градове и най-вече в София. В края на 2016 г. броят на нискобюджетните полети на двата основни превозвача нараснаха до над 200 на седмица. Така през първите два месеца на годината пътниците на Летище София се увеличиха с повече от 40% на годишна база. Така в началото на миналото лято обектите в София бяха около 600, а днес те са вече почти двойно повече. Увеличение има и при другите основни туристически локации в България - по Черноморието, Пловдив, Велико Търново. Според собствениците на имоти обаче има немалък брой неактивни апартаменти, които свалят средната заетост, която за София е около 120 дни. Това се потвърждава от данните за ревютата – по-голямата част: около 2/3 от всички отдадени през Airbnb жилища в столицата имат по-малко от 10 ревюта от клиенти. А обратната връзка от туристите е ключова за успеха и за привличането на нови наематели.