Някой ще те посрещне вместо мен

"В момента големите брокерски компании не предлагат управление на Airbnb имоти, защото той е дребен бизнес в България. По принцип тази дейност е важна за брокерите, когато обслужват големи инвеститори в сектора, които нямат изградена структура за управление" Георги Павлов, изпълнителен директор на "Адрес недвижими имоти"

Далеч преди традиционния отпускарски сезон солиден брой групи от чуждестранни туристи са плъзнали из централните софийски улици и се наслаждават на силното слънце. Според данните на Националния статистически институт само през март броят на пренощувалите в български хотели чужденци се е увеличил с 18% на годишна база. И това са само официалните цифри, в които е твърде вероятно да не влизат потребителите на алтернативните туристически платформи като Airbnb, booking.com и т.н. Немалка част от потребителите на нискобюджетни полети предпочитат да използват именно такива платформи за споделено настаняване. И въпреки че броят на подобни апартаменти в София в момента е по-скоро малък в сравнение с други по-развити туристически дестинации в съседните страни, нарастването им е впечатляващо. През юли миналата година в столицата имаше около 600 имота, отдавани през платформата. По-малко от година по-късно броят на активните обяви е вече двойно по-голям.

Сметката

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

В предишен материал показахме, че отдаването на апартамент в центъра на София през платформи от типа на Airbnb на туристи може да донесе около 2500 лв. по-голям годишен доход, отколкото стандартният дългосрочен наем. Модерно обзаведени тавански помещения без кухня например са доста по-подходящи за краткосрочно отдаване, отколкото за дългосрочно настаняване. Подобни обекти в центъра на София могат да носят над 1000 лв. месечно. Това важи и за други български градове, в които има постоянен туристически поток, като Варна, Бургас, Пловдив и Велико Търново. Най-важният фактор, който определя дали туристическата авантюра печели или губи, са дните заетост. За да се постигне горната сума в плюс, имотът трябва да е отдаден поне 180 дни годишно. За успешното реализиране на обекта е необходимо добро снимково представяне, което е реалистично, както и добро отношение към клиентите. Ключова е оценката, която те оставят в ревютата си.

Наеми си посрещач

Отдаването на апартамент краткосрочно обаче включва много ежедневни задължения, които човек трудно може да изпълнява, ако има друго постоянно професионално занимание. Става въпрос не само за подмяна на спално бельо и хавлии, посрещане на гостите и почистването на апартамента след тях, но и за постоянна и бърза комуникация с клиентите. По-голямата част от собствениците предпочитат да се справят сами с тази задача. Въпреки това на пазара вече се появяват компании, които се специализират в тази дейност и извършват всичко вместо собствениците на имота, които просто получават приходи. Две от тях например са Airbnb Manager и Bnbees, които вземат за дейността си сходна комисиона от около 20% от генерирания от собственика приход след таксата от 3%, която Airbnb си отчита (виж таблицата). "Поне 20% са разходите, които има един собственик, ако сам обслужва имот, отдаван през платформата", коментира Дора Симеонова, която отдава два апартамента на туристи.

Илюстрация Увеличаване Автор: Капитал Смаляване

И двете компании работят активно от началото на годината и засега имат малък брой клиенти - съответно 20 и 10. Airbnb Manager освен в София имат представител и във Варна, а Bnbees - в Пловдив. Разликата в събираната комисиона идва най-вече от посрещането и настаняването на гостите. Airbnb Manager например предлага самонастаняване - ключът за апартамента се оставя в устройство, наподобяващо каса, което се отваря с код. То се поставя на достъпно, но прикрито място в близост до апартамента. Гостът получава инструкции как да се сдобие с него, а собственикът спестява 8% от иначе дължимата комисиона. Според Борис Павлов, основател на компанията, този метод е предпочитан от най-големите компании за управление на Airbnb имоти по света и е достатъчно сигурен, защото дори и някой да намери и разбие касата, той няма да знае за къде е ключът.

Освен почистване и зареждане на апартамента с нови чаршафи и хавлии мениджърите могат да извършват и селекция на гостите, които да одобряват за всеки даден имот. "Имаме клиент, чийто апартамент е в блок с чувствителни съседи. Там допускаме единствено улегнали хора, семейства с деца, но не и младежи, пристигнали за купон в София", добавя Борис Павлов. Фирмата също така посредничи и за сключване на застраховка на имота. И двете фирми предлагат договори, които могат да се прекратят с едноседмично предизвестие, което осигурява незабавен достъп до жилището при нужда от страна на собствениците.

Какво мислят големите Големите компании, които имат традиция в управлението на жилища, отдавани под наем, засега пренебрегват този бранш. Така например дружества като "Мирела" и "Управление.бг" нямат интерес към професионално управление на имоти за краткосрочно отдаване под наем. Причината е в липсата на големи инвеститори, които да възложат голяма поръчка с много обекти наведнъж. В София например към края на април има около 1200 обекта, които се дават от 880 активни рентиери. За сравнение - физическите лица, декларирали доходи от наем пред Националната агенция за приходите в столицата, са 43 000 души.

Откъде идва търсенето Значително увеличеният през есента на миналата година брой нискобюджетни полети силно се усеща в българския туризъм много преди да е започнал традиционният отпускарски сезон. Сумарно само двата основни лоу-кост оператора Wizzair и Ryanair имат вече около 200 полета седмично само до София. Според туристическите гидове от Free Sofia Tour през април броят на обслужените чуждестранни туристи в столицата е бил многократно по-голям от традиционно най-силния месец август 2016 г.