В България сякаш никога не е имало по-благоприятен момент за изтегляне на ипотечен кредит и покупка на жилище - цените са относително по-ниски от тези през 2008 г., когато беше пикът им, доходите са по-високи, а лихвите са исторически ниски. В подобна среда за банките е важно да привличат нови клиенти, както и да задържат стари. Клиентите пък искат колкото се може по-добри условия - без значение дали теглят нов заем или предоговарят стар.

Обикновено отпускането е съпътствано с договаряне на много условия извън лихвените като застраховки, превод на работна заплата, такси и комисиони. Много от тях не са задължителни, но банките се възползват дали от незнанието на клиентите, дали от желанието им да вземат/предоговорят на всяка цена и бързо заема и ги предлагат като едва ли не задължителни - всичко това обаче натоварва крайната месечна вноска. Ето защо е важно да се знаят капаните и уловките, от които може да се избяга.

Пожелай си лихва

Ако днес искате да изтеглите или предоговорите жилищен кредит, работещ сте и имате доходи около и над средните, съвсем спокойно може да поискате годишен лихвен процент (ГЛП) от 3.5% (общо фиксиран + плаващ), дори по-малко. Да, клиентът има право на това и шансът банките да удовлетворят желанието му е почти 100%, защото правят всичко възможно, за да ви спечелят. А колкото по-ниска е лихвата, толкова по-малко ще трябва да връщате на банката, а и ще сте в по-добра позиция, когато лихвените проценти започват да се повишават.

Извън фиксираната надбавка, която банката си начислява, лихвата по кредитите съдържа плаващ компонент – пазарен лихвен индекс под формата на 3 или 6-мес. SOFIBOR/EUROBOR, в зависимост от валутата на кредита (левове/евро). В момента те също са на историческо ниско ниво. В един момент Европейската централна банка ще започне да повишава основната лихва, при която кредитира търговските банки в еврозоната, което веднага ще се отрази и на тези по заемите за бизнеса и домакинствата, включително и в България. При старта на това движение обратно нагоре, няма да е все едно дали ще потеглиш от 4.5 или от 3.5%.

Допълнителни продукти към кредита? Зависи

Повечето банки се стремят да ви "продадат" и пакет от допълнителни услуги, като убеждават, че едва ли не те са задължителни за отпускането на заема – кредитна карта, превод на работна заплата, плащане на сметки за комунални услуги и други. Някои обвързват предложението си с изискване за инвестиция във взаимни фондове за определен срок. Други предлагат да си прехвърлите вноската за втора пенсия във фонд, различен от вашия.

Трети искат от вас да депозирате по сметката си точно определена сума всеки месец (равна или по-голяма от сумата на вноската по кредита ви и признатия от тях месечен доход). Честа практика е банките да залагат в договора увеличение на лихвата по кредита, ако първоначално сте се съгласили да използвате тези допълнителни услуги и впоследствие се откажете от тях. По този начин ГЛП по жилищния заем може да се увеличи с 1.8-2 процентни пункта.

Допълнителните услуги често са полезни и удобни – да спестяваш във взаимен фонд може да е доходоносно, да си прехвърлиш осигуряването за втора пенсия понякога е далновидно, но, разбира се, те не са и не могат да бъдат задължителни условия. И никой не може да ви накара да ги приемете, ако не желаете това, и усвояването на кредита не може да бъде обвързано с тях. Някои ще възразят, че ако не се съгласите, няма да ви отпуснат заема. Важно: Дори и да ползвате тези допълнителни услуги, няма никаква причина в договора ви за ипотечен кредит да присъстват утежняващи клаузи за повишение на лихвата, ако спрете да ги ползвате. Поискайте премахването им от договора! Ако вашата банка не желае да удовлетвори желанието ви, има други, които ще го направят.

Застраховката избирам аз

Това е тема, която изисква специално внимание. Застраховките са важни, защото осигуряват финансова защита при увреждане на жилището, живота, здравето или работоспособността. Затова всички банки задължително изискват имуществена застраховка и почти всички – "Живот", ("Злополука"/"Кредитна протекция"). Премията по "Живот" се плаща разсрочено с месечните вноски по кредита, веднъж годишно или накуп за поне 5 години. Често банката изисква от клиента полицата да бъде сключена с избран от нея застраховател. Включително и за издадената кредитна карта. Никоя банка не може да ви задължи за това!

Покрай фокусирането върху кредита мнозина не обръщат внимание на този детайл и приемат застраховката, предложената им от банката, без да си дават сметка, че последната влиза в ролята на агент на застраховател или че по този начин дава възможност на застрахователния брокер на банката да се настани като посредник по веригата. По този начин може да платите доста по-висока премия от необходимото за едни и същи покрити рискове.

Всеки кредитополучател е свободен да сключи имуществена застраховка или застраховка "Живот" с избран от него застраховател и банката е длъжна да приеме неговия избор. Дори да не ви се занимава и да предпочетете предложените от банката застраховки, включващи посредниците по веригата, е добре поне да проверите дали не плащате прекомерно много, дали имате адекватна защита и дали пък няма възможност за по-изгоден за вас вариант при същите покрити рискове. На пазара вече има онлайн платформа (www.getoli.com/bg) за целта. Практиката показва, че с това действие можем да намалим премията си по застраховка "Живот" до 40%, което в дългосрочен период не е никак малко. Дори и вече да плащате предложена ви от банката застраховка, можете да я прекратите по всяко време и да сключите нова с всеки застраховател, като банката е длъжна да приеме полицата.

Рефинансиране на кредита

Възможностите за рефинансиране на съществуващия кредит също са много добри в момента. Основната идея е да понижите лихвения си процент с поне 1 процентен пункт и да останете в същата банка, от която сте изтеглили заема, за да избегнете нотариалните и институционалните такси, свързани с рефинансирането от друга институция. Това съвсем не означава, че трябва да приемете веднага условията, които настоящата банка би ви поставила.

Стандартно тя изисква такса за рефинансиране, която варира в широк диапазон – от 100 до 700 лв., убеждавайки ви, че това е преференциална цена, тъй като стандартната им тарифа е 1200 - 2000 лв. Всъщност вашият кредитор цели да се доближи до цената на рефинансирането от друга банка, но в същото време да остане малко по-изгоден за вас, за да ви задържи като клиент. Вашият интерес е да намалите таксата максимално. Отдавна трябва да сте се освободили от такса управление, която беше забранена със законови промени преди години. Никакви такси.

В случай че вашата банка не желае да направи отстъпки в таксата за предоговаряне, започнете действия по рефинансиране от друга банка. Дори пред перспективата да платите повече заради нотариалните такси и тези за изваждане на необходимите документи. Рефинансиращата кредитна институция обикновено не начислява каквито и да било такси, само и само да ви привлече. При този вариант трябва да изискате писмо за ангажимент за вдигане на ипотеката от настоящата ви банка. Никоя банка не изпуска клиентите си с лека ръка и би трябвало да направят всичко възможно да ви задържат.

Ако това не е повод за последната да се активизира и да се опита да ви задържи с цената на отстъпки, потърсете вариант как да намалите разходите си за рефинансиране, така че да ги доближите до таксата за предоговаряне на настоящата ви банка. Много банки работят на агентски принцип с физически и юридически лица, които им водят нови клиенти и така получават определен процент от усвоения кредит като комисиона. Може би вие или ваш близък и познат работи като агент на банка и бихте могли да се договорите да получите част от комисионата, което би финансирало значителна, ако не и цялата част от дължимите нотариални такси.

В потвърждение на всичко казано дотук (което е на база личен опит и проучване) вече има и банки, които предлагат ипотечни заеми с много облекчени условия - без изискване на допълнителни пакети, превод на работна заплата и при лихва около 3.5-3.6%.

Автор: Капитал

В България сякаш никога не е имало по-благоприятен момент за изтегляне на ипотечен кредит и покупка на жилище - цените са относително по-ниски от тези през 2008 г., когато беше пикът им, доходите са по-високи, а лихвите са исторически ниски. В подобна среда за банките е важно да привличат нови клиенти, както и да задържат стари. Клиентите пък искат колкото се може по-добри условия - без значение дали теглят нов заем или предоговарят стар.

Обикновено отпускането е съпътствано с договаряне на много условия извън лихвените като застраховки, превод на работна заплата, такси и комисиони. Много от тях не са задължителни, но банките се възползват дали от незнанието на клиентите, дали от желанието им да вземат/предоговорят на всяка цена и бързо заема и ги предлагат като едва ли не задължителни - всичко това обаче натоварва крайната месечна вноска. Ето защо е важно да се знаят капаните и уловките, от които може да се избяга.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове