Според обзорните данни на Българската народна банка за 2017 г. средният годишен процент на разходите (ГПР), който освен лихвата по кредита включва и всички останали разходи, които клиентът има по погасяването му, по жилищните заеми в левове е бил с 0.2 – 0.5 процентни пункта по-нисък, отколкото при тези в евро. Според консултантите в момента има само една банка, която предлага по-ниски лихви по жилищния кредит в евро. Става дума за ЦКБ, която има оферта с 0.1 процентни пункта , отколкото е офертата им в левове, при това превалутирането се случва по основния фиксинг на БНБ. Обикновено за тази услуга банките предлагат с 0.3% по-висока цена на лева.

В какво да тегля

В такава ситуация изниква въпросът в каква валута да се тегли кредитът - в евро или в левове. Още повече че в случая говорим за доста дългосрочен заем, често и 20 - 30 години. Логичната стъпка е човек да взема кредит в онази валута, в която са доходите му. "Много хора се страхуват, че левът може да се обезцени, ако недай си боже бъде свален валутният борд. В такъв случай по-добре кредитите да са ти в левове," добавя още Василев. Банките, разбира се, са се застраховали срещу подобна хипотеза, като в договорите си винаги имат текст, според който кредитът се превалутира в конвертируема валута като еврото при настъпване на подобни неочаквани събития. Не трябва да се забравя също така, че разходите за валутни междубанкови преводи у нас все още са значително по-скъпи, отколкото са преводите в български левове. "Всички участници на пазара сега – продавачи, инвеститори, строители, по подразбиране предпочитат да им се плаща в левове", добавя Петър Илиев, изпълнителен директор на кредитните посредници "Кредитланд".

Все пак има една причина, поради която евровият кредит може би не е чак толкова лоша идея. Начинът, по който се определя лихвата. Към момента по-голяма част от водещите банки използват двукомпонентния метод за формиране на лихвата. Едната компонента е оценката за рисковия профил на клиента. Колкото по-платежоспособен е той и колкото по-добра история има в изплащането на предишни задължения, толкова по-малък е този компонент. Другата "съставка" на лихвата е пазарен показател. Когато заемът се взема в левове, те ползват СОФИБОР – индекс, който показва на каква цена българските банки си обменят краткосрочни заеми при нужда от ликвидност. По договорка между Асоциацията на банките в България този индекс се изчислява в момента от Българската народна банка. Когато заемът се взема в евро, банките използват идентичен индекс, наречен EURIBOR, който обаче обхваща всички банки в Европейския съюз и се изчислява от European Money Markets Institute.

Как банките формират лихвата

Дотук добре, но според европейски регламенти за независимост на банковите пазарни индекси от 1 юли БНБ няма да може да изчислява СОФИБОР. Въпреки че времето бързо напредва, все още не е ясно кой и как ще изчислява индекса, по който се определя лихвата на повече от три четвърти от жилищните кредити, отпуснати в страната през последните години. От Асоциацията на банките в България коментираха за "Капитал", че работят за реализирането на вариант за продължаването на съществуването на СОФИБОР и след 1 юли. Предвижда се администрирането му да се извършва от реномирана чуждестранна компания, която да извършва това в съответствие с изискванията на Регламент 2016/1011 на Европейския съюз относно индексите, използвани като бенчмаркове за целите на финансови инструменти и финансови договори. Но към момента това предстои да се случи и засега един възможен плюс на заемите в евро е, че при тях такава неяснота липсва, тъй като начинът, по който EURIBOR ще се изчислява, не се очаква да се променя.

Възможно ли е това да доведе до неудобства и притеснения за потребителите, които вече изплащат заем в левове? Според Петър Илиев това е много малко вероятно. "В момента пазарът на ипотечни кредити е много конкурентен. След като беше премахната наказателната такса за предсрочно погасяване, всеки изряден клиент, който е погасявал в срок своя заем, може лесно да вземе по-добра оферта от друга банка за рефинансиране на заема си, ако по една или друга причина неговата банка повиши лихвата му. Никой не би рискувал да изгуби клиентите си, тъй като рефинансирането вече е масова практика", коментира той. Някои банки като Българо-американска кредитна банка, Пощенска банка (при някои от офертите) и ЦКБ например дори плащат разходите за учредяване на нова ипотека за клиенти, които рефинансират стар заем от друга банка.

През цялата 2017 г. лихвените нива по ипотечните кредити продължаваха да се понижават (виж графиката). Въпреки че все по-често се заговаря за обръщане на тренда и логичното им повишаване, към момента няма сигнали, които да показват това. Това е една от причините защо над 95% от всички новоотпуснати жилищни кредити през миналата година са били с плаващ, а не с фиксиран лихвен процент. Според Петър Илиев промяна на лихвените нива нагоре няма да има и през тази година, а по-скоро през първото тримесечие на 2019 г. Това е мнението и на банкери, и на БНБ.