Ипотека в евро или лева

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал [Shutterstock] Смаляване

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Правилото е да се тегли кредит във валутата, в която са доходите.

От няколко години на българския банков пазар има промяна - лихвите по ипотечните заеми в лева са по-евтини от тези в евро. Това може и да изглежда малко парадоксално (при нулевите лихви в еврозоната), но за всичко си има логично обяснение. През 2011 г. само 20% от новоотпуснатите жилищни заеми бяха в левове. Тогава търговските банки даваха значително по-добри оферти при лихвите в евро, което накланяше пазара натам. Причината беше, че разчитаха основно на външен ресурс, осигуряван им от техните централи в чужбина. А тъй като парите идват при тях в евро, за да елиминират валутния риск, заемите се отпускаха в аналогичната чужда валута.

В момента наблюдаваме точно обратното състояние на пазара. През 2017 г. около 90% от всички новоотпуснати и предоговорени жилищни кредити са били в левове, а едва 10% - в евро. "Това е така, защото сега банките разполагат с много по-голям ресурс в левове от спестяванията на домакинствата под формата на депозити", обясни пред "Капитал" Деян Василев от "Моите пари".

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

Според обзорните данни на Българската народна банка за 2017 г. средният годишен процент на разходите (ГПР), който освен лихвата по кредита включва и всички останали разходи, които клиентът има по погасяването му, по жилищните заеми в левове е бил с 0.2 – 0.5 процентни пункта по-нисък, отколкото при тези в евро. Според консултантите в момента има само една банка, която предлага по-ниски лихви по жилищния кредит в евро. Става дума за ЦКБ, която има оферта с 0.1 процентни пункта , отколкото е офертата им в левове, при това превалутирането се случва по основния фиксинг на БНБ. Обикновено за тази услуга банките предлагат с 0.3% по-висока цена на лева.

В какво да тегля

В такава ситуация изниква въпросът в каква валута да се тегли кредитът - в евро или в левове. Още повече че в случая говорим за доста дългосрочен заем, често и 20 - 30 години. Логичната стъпка е човек да взема кредит в онази валута, в която са доходите му. "Много хора се страхуват, че левът може да се обезцени, ако недай си боже бъде свален валутният борд. В такъв случай по-добре кредитите да са ти в левове," добавя още Василев. Банките, разбира се, са се застраховали срещу подобна хипотеза, като в договорите си винаги имат текст, според който кредитът се превалутира в конвертируема валута като еврото при настъпване на подобни неочаквани събития. Не трябва да се забравя също така, че разходите за валутни междубанкови преводи у нас все още са значително по-скъпи, отколкото са преводите в български левове. "Всички участници на пазара сега – продавачи, инвеститори, строители, по подразбиране предпочитат да им се плаща в левове", добавя Петър Илиев, изпълнителен директор на кредитните посредници "Кредитланд".



Все пак има една причина, поради която евровият кредит може би не е чак толкова лоша идея. Начинът, по който се определя лихвата. Към момента по-голяма част от водещите банки използват двукомпонентния метод за формиране на лихвата. Едната компонента е оценката за рисковия профил на клиента. Колкото по-платежоспособен е той и колкото по-добра история има в изплащането на предишни задължения, толкова по-малък е този компонент. Другата "съставка" на лихвата е пазарен показател. Когато заемът се взема в левове, те ползват СОФИБОР – индекс, който показва на каква цена българските банки си обменят краткосрочни заеми при нужда от ликвидност. По договорка между Асоциацията на банките в България този индекс се изчислява в момента от Българската народна банка. Когато заемът се взема в евро, банките използват идентичен индекс, наречен EURIBOR, който обаче обхваща всички банки в Европейския съюз и се изчислява от European Money Markets Institute.

Как банките формират лихвата

Дотук добре, но според европейски регламенти за независимост на банковите пазарни индекси от 1 юли БНБ няма да може да изчислява СОФИБОР. Въпреки че времето бързо напредва, все още не е ясно кой и как ще изчислява индекса, по който се определя лихвата на повече от три четвърти от жилищните кредити, отпуснати в страната през последните години. От Асоциацията на банките в България коментираха за "Капитал", че работят за реализирането на вариант за продължаването на съществуването на СОФИБОР и след 1 юли. Предвижда се администрирането му да се извършва от реномирана чуждестранна компания, която да извършва това в съответствие с изискванията на Регламент 2016/1011 на Европейския съюз относно индексите, използвани като бенчмаркове за целите на финансови инструменти и финансови договори. Но към момента това предстои да се случи и засега един възможен плюс на заемите в евро е, че при тях такава неяснота липсва, тъй като начинът, по който EURIBOR ще се изчислява, не се очаква да се променя.

Възможно ли е това да доведе до неудобства и притеснения за потребителите, които вече изплащат заем в левове? Според Петър Илиев това е много малко вероятно. "В момента пазарът на ипотечни кредити е много конкурентен. След като беше премахната наказателната такса за предсрочно погасяване, всеки изряден клиент, който е погасявал в срок своя заем, може лесно да вземе по-добра оферта от друга банка за рефинансиране на заема си, ако по една или друга причина неговата банка повиши лихвата му. Никой не би рискувал да изгуби клиентите си, тъй като рефинансирането вече е масова практика", коментира той. Някои банки като Българо-американска кредитна банка, Пощенска банка (при някои от офертите) и ЦКБ например дори плащат разходите за учредяване на нова ипотека за клиенти, които рефинансират стар заем от друга банка.

През цялата 2017 г. лихвените нива по ипотечните кредити продължаваха да се понижават (виж графиката). Въпреки че все по-често се заговаря за обръщане на тренда и логичното им повишаване, към момента няма сигнали, които да показват това. Това е една от причините защо над 95% от всички новоотпуснати жилищни кредити през миналата година са били с плаващ, а не с фиксиран лихвен процент. Според Петър Илиев промяна на лихвените нива нагоре няма да има и през тази година, а по-скоро през първото тримесечие на 2019 г. Това е мнението и на банкери, и на БНБ.

А как е при потребителските При по-малките заеми за потребление лихвите са значително по-високи. Данните сочат, че през 2017 г. годишният процент на разходите за такива кредити в лева са били между 9.5% и 11.5%. В същото това време заемите за потребление в евро са били значително по-евтини - между 5.5% и 6.5%. Причината за това са в обемите. Над 95% от всички потребителски банкови заеми през 2017 г. са били отпускани в левове. Общо новите договори за заеми в българска валута са на стойност над 4 млрд. лв., докато при тези в евро са на стойност малко над 60 млн. лв. Много малко български банки отпускат потребителски кредити в евро и го правят обикновено на по-нискорискови клиенти. Затова и те предлагат по-ниска лихва на тях. Докато в общия обем потребителски заеми в левове влизат и например много стокови заеми, които обикновено са с най-високите за пазара лихви. Това особено оказва влияние на пазара през декември – когато се правят коледните подаръци. Всяка една година без изключение декември е месецът, през който средните лихви, при които са били отпускани кредити, са най-високи, понякога дори с цял процентен пункт повече в сравнение с предходния месец например.