Да заключиш месечната си ипотечна вноска
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Да заключиш месечната си ипотечна вноска

Shutterstock

Да заключиш месечната си ипотечна вноска

Защо офертите с фиксирани лихви по жилищни заеми са изключение в България

10740 прочитания

Shutterstock

© Shutterstock


930 млн. лв. са новоотпуснатите жилищни заеми за първите 4 месеца. Нарастването на годишна база е 17%, което е значително забавяне в сравнение със същия период на миналата година, когато новите ипотеки се увеличаваха с повече от 50%.
Последните данни сочат, че през всеки един месец на 2018 г. средните лихви, при които се отпускат жилищни кредити, засега продължават да се понижават. За април те са 3.51% при 3.66% към края на 2017 г.

Всички банкери в специалното издание на Капитал К10 прогнозираха начало на повишаване на лихвите през следващата година. Вълната на промяната се поде от Вашингтон, където Федералният резерв на САЩ вече повишава основния лихвен процент, като очакванията са тази тенденция да се пренесе и в Европа до година-две. Това със сигурност ще се отрази върху погасителните вноски на получателите на дългосрочни кредити в България, каквито обичайно са жилищните заеми или потребителските с по-дълъг матуритет.

Един от начините да се защити човек срещу тази тенденция е вземането на заем с фиксирана лихва. Логиката при управление на разхода по кредита е той да се взима с такава, когато има очакване за повишението им и с плаваща, когато се чака спад на лихвите. Това обаче добре го знаят и банките и затова те настройват офертите си според пазарните очаквания. Затова и в момента масово условията са с плаващи лихви, а ако има с фиксирани, то те са за определен начален период.

Два начина на формиране на лихвата

Лихвата, с която се оскъпява един дългосрочен кредит като жилищния, може да се формира по два начина. При първия се вземат две компоненти – рискова надбавка, която взима предвид платежоспособността на кредитополучателя, и пазарен индекс, който оценява настоящата икономическа среда и възможността банката да се снабдява с пари. В повечето случаи рисковата надбавка е фиксирана до момента, в който платежоспособността на клиента не се промени чувствително. Това, което обаче се изменя по-често, е пазарният индекс. При повечето български банки актуализацията му става веднъж на 6 или 3 месеца, с което се променя и месечната погасителна вноска. Много от банките използват индекси за междубанкови депозити като SOFIBOR и EURIBOR, които в момента са на рекордно ниски стойности. Очакванията са те да се повишават.

Що се отнася до SOFIBOR, в началото на следващия месец той вече няма да бъде изчисляван от БНБ, както беше досега. Причината за това е Регламент 1011 на Европейския парламент от 2016 г., според който подобни индекси трябва да бъдат изготвяни от независими лицензирани администратори, включени в регистър, поддържан от Европейския орган за ценни книжа и пазари. Дали такъв ще има, все още не е ясно. За да защити потребителите, българският парламент прие в началото на юни промяна в Закона за кредитните институции, с която се гарантира предвидимост на отношенията с кредитополучателите, когато такъв индекс престане да се изготвя. Банките ще започнат да използват друг индекс, като изискванията са това да не се отрази на месечните погасителни вноски на потребителите.

Без обновяване

Втората възможност за формиране на лихва е чрез предварително залагане на фиксирана лихва, в която освен рисковата надбавка и пазарния индекс банката си калкулира и възможността пазарните условия да се променят съществено. Затова и традиционно фиксираната лихва е по-скъпа от плаващата.

В развитите пазари например ипотеките с фиксирани лихви съставят по-голямата част от целия пазар. В САЩ по такъв начин се олихвяват над 90% от всички отпуснати жилищни заеми, а в Ирландия – 60% от тях. Застопорената лихва означава, че без значение от икономическата обстановка месечната погасителна вноска за потребителя винаги ще е една и съща, което позволява много по-лесно дългосрочно планиране на разходите. Така рискът се прехвърля на банката, която по подразбиране би трябвало наистина да е страната в тези отношения, която да има капацитета да прави такава оценка. Повишеният риск означава и по-висока цена. Затова и фиксираните лихви са по-високи в сравнение с плаващите. "Именно разликата в цената е и основната причина защо в България клиентите не ги предпочитат. Когато видят, че ще плащат повече сега, лесно вземат решението", коментира Нася Александрова от компанията за кредитно консултиране "Санук". Данните наистина сочат, че заемите с фиксирани лихви отговарят на по-малко от 1% от отпуснатите заеми в момента.

Какви са офертите

Фиксираните лихви се предлагат от малко български банки. Освен това става дума за максимален период от 3 до 10 години, а не за целия срок на кредита, а след това, като се мине към плаваща, фиксираният компонент става по-висок. Такива оферти имат Сосиете Женерал Експресбанк, Пощенска банка, Прокредит банк, Банка ДСК, ОББ (виж таблицата). При ОББ например първоначалната лихва е фиксирана на 3.5% за първите 3 години, което е сравнително ниско ниво за пазара. След това обаче фиксираната надбавка, която се използва за формиране на променливия лихвен процент, е по-висока до края на погасяване на заема. Тази надбавка е 4 процентни пункта, докато при продукта с плаваща лихва е 3.5 процентни пункта. Това означава, че до края на изплащането на заема клиентът ще плаща 0.5 процентни пункта повече, защото е имал фиксирана лихва за първите 3 години. При Банка ДСК също лихвата може да е фиксирана за първите 3 или 5 години. Тогава лихвата в общия случай ще бъде съответно 4.29% и 4.50% вместо 4.09%. На какво се дължи по-малкият брой оферти в този сегмент? "Всички сме на мнение, че лихвите през следващата година ще се увеличават. Разбира се, за потребителя е най-добре да вземе фиксирана лихва за целия период – тоест банката да загуби в следващия период при вдигането на лихвата. Но банките ще дадат фиксирана лихва, когато очакванията са за понижаване на лихвите, затова сега няма много такива предложения", коментира пред "Капитал" по време на финансов форум главният финансов директор на ПИБ Живко Тодоров.

Как да сравним

Търсенето на по-изгодната оферта е трудно, тъй като никой не може да прогнозира с точност кога и как ще се променят пазарните лихвени нива. Все пак при определени допускания можем да достигнем до следните заключения. За повече простота на примера вземаме кредит от 100 000 лв., който се изплаща в продължение на 20 години. В случай че лихвите останат на сегашните си нива поне още 3 години, изборът на фиксирана лихва ще струва на кредитополучателя около 400 лв. повече разходи за лихви отколкото плаващата, която е по-ниска. Петгодишната фиксирана лихва е традиционно още по-скъпа и за този период от 60 месеца кредитополучателят ще плати по нашия примерен кредит с около 1400 лв. повече лихви, в случай че по променливата лихва няма промяна.

Ако предположим обаче, че от втората година на изплащане на кредита лихвите започнат да се повишават с 0.5 процентни пункта всяка година, то сметката вече се изменя коренно. В първия случай - на 3-годишната фиксирана лихва, тя ще излезе с над 500 лв. по-изгодна, отколкото ще бъде повишаващата се плаваща лихва. Във втория случай - при 5-годишната фиксирана лихва, разходите за първите 60 месеца на изплащането на ипотечния кредит ще струват с 1650 лв. по-малко, отколкото ако бъде предпочетен плаващ кредитен продукт и лихвите се повишават с 0.5 процентни пункта всяка година.

930 млн. лв. са новоотпуснатите жилищни заеми за първите 4 месеца. Нарастването на годишна база е 17%, което е значително забавяне в сравнение със същия период на миналата година, когато новите ипотеки се увеличаваха с повече от 50%.
Последните данни сочат, че през всеки един месец на 2018 г. средните лихви, при които се отпускат жилищни кредити, засега продължават да се понижават. За април те са 3.51% при 3.66% към края на 2017 г.

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

0 коментара

Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK