Ипотечна аларма

Темата накратко - Ръстът на жилищното кредитиране и укротяването на цените на имотите крие рискове за банките и потребителите - БНБ не може да действа като регулатор за домакинствата, но би могла да служи като червена лампичка - Какво трябва да имат предвид хората, на които им предстои да теглят жилищен заем

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Жилищно охлаждане в София Една от най-големите агенции на пазара на имоти в страната - "Адрес", отчете леко охлаждане при сделките с жилища в София през второто и третото тримесечия на годината. Активността на купувачите обаче остава висока, като броят на огледите и запитванията остава висок. Не всички клиенти обаче имат реална готовност за покупка, като интересът им се обуславя от желанието да бъдат информирани и ориентирани за случващото се на пазара, съобщиха от агенцията през седмицата. Два са факторите, които ще определят пазара на имоти в следващите месеци, и трябва да се вземат предвид от всички участници. Единият е отчетеният спад на сделките през второто тримесечие на годината. Ако той продължи и в следващите три месеца, ще станем свидетели на рецесия за пазара на имоти. Вторият ключов елемент е промяната в поведението на купувачите. Макар да продължават активно огледите и запитванията, те вече не са склонни да купуват на всяка цена, а по-скоро се интересуват от предлагането към момента, коментира Георги Павлов, изпълнителен директор на "Адрес". От агенцията също така посочват за фактор ниските лихви по ипотеките, които са водещ стимул за пазара, но и за които вече има леки сигнали за покачване.

На няколко пъти тази година Българска народна банка показа, че намира за притеснително бързото нарастване на обема новоотпуснати жилищни кредити при оформящ се пик на цените на имотите, особено в момент, когато се върви към увеличение на лихвите. Предупрежденията бяха насочени към търговските банки, предлагащи такива заеми, защото ако не са предпазливи в оценките си на кого дават заеми и се увлекат от моментната възможност за лесно пласиране на свръхликвидността и бърз растеж спрямо конкурентите, рискуват при евентуален проблем в близко бъдеще да понесат финансови загуби.

И ако БНБ може да влияе на банките като регулатор, за потребителите тя би могла да служи само като червена лампичка, с която не е лоша идея да се съобразят. Изкушението е разбираемо: рядко покупката на имот е изглеждала толкова достъпно - на исторически най-ниските лихви, при кредитни условия, които не е трудно да се покрият, и то докато доходите растат, а опасността от безработица изглежда далечна. В добавка и спестяванията не са достатъчно атрактивни, а фактор става и времето - сигналът на банковия надзор може да значи, че условията за отпускане на заеми може да се затегнат.

Абонирайте се за Капитал

Получавате пълен достъп до всички статии и целия архив

Същевременно алармата на БНБ не е за пренебрегване - централните банки имат доста по-добра информация от крайните потребители за това от коя страна на цикъла се намират икономиката и пазарите. Така че перспективите пред кандидат-новодомците може би наистина не са толкова безоблачни, колкото изглеждат в момента, а това налага по-сериозен анализ на опасностите и преговор на уроците от последната имотна и ипотечна криза, от която изминаха точно 10 години.

Еуфорията в снимка

Статистиката на БНБ е красноречива за бум в покупките на имоти със заем. Средно месечно банките отпускат 250 млн. лв. ипотечни кредити, като за осем месеца новото жилищно финансиране за домакинствата надхвърля 2 млрд. лв. при общ портфейл от 10.1 млрд. лв. Растежът на този сегмент от бизнеса на банките е средно 9.6% годишно към края на август, което, макар и най-високо ниво от години, е далеч от нивата над 50 - 60% в предкризисния бум.



В същото време растежът на имотния пазар, измерен като брой сделки и покачване на цените на имотите, изглежда достигнал пика, отвъд който обикновено има задържане на нивата и последваща корекция. Освен това оживлението на имотния пазар увлече в активност и строителите, което води до по-голямо предлагане на жилища, а оттам и натиск върху цените. Това се усеща със закъснение като много нови проекти ще бъдат завършени след повече от година, но пък може сериозно да обърка сметките на купувачите, които инвестират в имот, за да спечелят от препродажба или от отдаването му под наем.

Въпреки това интересът на потребителите към теглене на заем за жилище не е намалял и изгледите са темповете на ръст в ипотечното кредитиране да продължат и през следващата година. "Наблюдава се увеличение на броя на заявките и търсенията за ипотечно кредитиране и предвид възможностите на пазара се очаква увеличението им да продължи както до края на 2018 г., така и през следващата година", посочва Мария Григорова от Уникредит Булбанк. "Ръстът на жилищното кредитиране е свързан както с повишението на разполагаемия доход на домакинствата, така и с увеличеното предлагане на имоти в големите градове, което все още не задоволява напълно търсенето на жилища", добавят експертите на Прокредит Банк. "Свидетели сме на забележителен ръст и смело може да заявим, че 2018 е годината с най-високи резултати в ипотечното кредитиране за ОББ. Традиционно последното тримесечие е най-силното за банковата система, така че очакванията ни са да постигнем между 20% и 30% ръст", се включват от третата по големина банка на пазара, визираща в цифрите перспективите пред собствения й портфейл.

Какво му е лошото

Най-видимият проблем ще дойде при покачване на лихвите, които в момента са на исторически най-ниските им нива със среден процент по новите ипотеки от 3.44% към август. Федералният резерв на САЩ вече на няколко пъти повиши основната си лихва, което неизбежно ще бъде последвано и от Европейската централна банка (ЕЦБ). Прогнозите са, че когато това започне да се случва, повишението на лихвите в Европа ще става плавно, с по 0.25% - 0.50% годишно, а в България това ще се усеща с по няколко месеца закъснение. "Очакванията за растеж са постепенни и няма да стигнат тези на 2008 г.", обръщат внимание от Прокредит Банк.

Ако обаче лихвеното затягане съвпадне с икономическа криза, съкращения на работни места, по-ниски заплати и срив на имотния пазар, то може да повтори сценария от 2008 г. и при далеч по-ниски лихвени нива. Тогава заради изброените причини хиляди кредитополучатели спряха да обслужват банковите си заеми, заложените имоти бяха пуснати на публична продан, но заради неуспех да намерят купувач там или заради ниските цени приходът от продажбите не покриваше достатъчна част от задължението и много кредитополучатели продължаваха да дължат непосилни суми на банките. Това влошаваше кредитното им досие и ги правеше небанкируеми освен от фирмите за бързи кредити.

"Проблемът не е, че има прекалено голям ръст на ипотечните кредити, а структурата им", анализира Борислав Гостев, ръководител "Управление на търговски партньори" в ОББ, и обяснява, че заради по-високите цени на недвижимите имоти и липса на големи спестявания у част от българите почти половината от новоотпуснатите жилищни кредити са при над 80% финансиране. Това означава, че самоучастието е много малко и рискът за потребителя е прекомерно висок. "Част от клиентите, особено младите семейства, почти не си оставят буфери и вноската им заема над 50% от доходите им, което би довело до затруднения, когато плаващият компонент в лихвата се покачи", обяснява още експертът.

Тези данни се потвърждават и от БНБ, която в средата на годината алармира за високия дял (47%) новоотпуснати през 2017 г. ипотечни кредити, при които съотношението между размера на кредита и стойността на обезпечението е над 80%. Именно притесненията около прегряване на жилищния пазар и кредитирането му са в основата и на решението на централната банка да въведе антицикличен буфер за банките, който по замисъл трябва да ги направи по-устойчиви при спад.

Паралелите с 2008 г. може да изглеждат малко пресилени предвид това, че лихвите сега са в пъти по-ниски, цените на имотите не надхвърлят тавана, достигнат тогава, и доходите на потребителите са значително по-високи. "Освен това в последните години съотношението дълг към разполагаем доход се подобрява значително, което се дължи на растящите доходи на населението, както и на по-разумното поведение на клиентите", забелязват от Пощенска банка. Заплахите обаче остават същите за надценилите възможностите си потребители. Различното отпреди 10 години е, че ако тогава кризата дойде изневиделица, то сега има предупреждение.

Реакцията на банките

На този етап банките не показват охота да намалят музиката на партито. Огромната ликвидност, която се излива при тях под формата на депозити, им създава проблем, защото, ако не я пласират във формата на кредити или не я инвестират в нещо друго, им остава да я държат по сметките си в БНБ, която ги облага като свръхрезерв с отрицателна лихва. Така че за тях търсенето на ипотечни заеми е добре дошло и въпросът е дали то не ги стимулира да отхлабват критериите си за одобрение. Регулаторът, който следи дали в системата се натрупва прекомерен риск, засега излъчва спокойствие, а банките твърдят, че са научили уроците от последната криза и че сега предпочитат ипотечният им портфейл да е качествен, отколкото голям. Нагласите са условията да се запазят благоприятни за кредитоискателите и през следващата година, с минимални промени (виж карето).

При това положение за потребителите, които обмислят да се впуснат в ипотечна авантюра, става все по-важно да включват в калкулациите си вдигане на лихвите в краткосрочен план и евентуална корекция в цените на имотите. На пазара има опции за фиксиране на лихвата поне за няколко години, което е вариант за застраховане на лихвения риск, но според статистиката този инструмент не е особено използван.

Затяга ли се кредитът ОББ: "През април месец преустановихме финансирането на кредитоискатели, закупуващи жилищни имоти в сгради на етап "груб строеж", и вече задължително изискваме минимум акт 15. Три месеца по-късно се вслушахме в препоръките от БНБ и подобно на колегите от конкуренти банки намалихме максималния процент на финансиране от 90 на 85. Промените са продиктувани от прекалено големия оптимизъм, който витае сред част от пазарните участници, завишените цени и поради удължаване срока на строителството на малка част от жилищните проекти." Пощенска банка: "Практиката на Пощенска банка при жилищното кредитиране е базирана на балансирана и стриктна преценка на профила на клиентите и спецификата на исканото финансиране, която включва и относително висок процент тяхно самоучастие (средно около 25-30%) при покупката, което гарантира по-високата последваща ангажираност на потребителите и намалява риска от изпадане в невъзможност за плащане." Прокредит Банк: "Един от основните критерии за оценка на кредитоспособността на клиент, който се основава на доходите от трудови възнаграждения, беше повишен до изискуем минимум от 1000 BGN нетно възнаграждение по сметка на Банката. Методиката за оценка на кредитния риск е оставена непроменена." ДСК: По-активното кредитиране не би следвало да е съпроводено със занижаване на кредитните стандарти и изисквания. "В допълнение - банковата система стана все по-силно регулирана, поради което растежът, който банките реализират, не би трябвало да е възможно да изпревари осигуреното покритие на системния риск." Уникредит Булбанк: "Прогнозата е условията да бъдат все повече клиентски ориентирани и този продукт да бъде съпътстван по-скоро с промени, свързани с предоставяне на допълнителни стойностни предложения – услуги и продукти, съпътстващи закупуването на нов дом, докато цената все повече ще се определя от клиентския профил индивидуално."