С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
1 фев 2019, 13:41, 7945 прочитания

Ощетеният съсобственик има право на обезщетение

Законът дава достатъчно възможности за удовлетворение на този, който е бил лишен от ползването на общия имот или вещ

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Темата накратко
  • Съсобственикът на актив може да си служи с него според предназначението му, но без да пречи на другите съсобственици да го ползват.
  • Търсенето на решение чрез самоуправство може да доведе до сериозни негативи.
адв. Ненка Иванова
В практиката често се случва недвижим имот да се притежава в съсобственост от две или повече лица, но да се използва само от едното от тях, а другите да са лишени от възможността да си служат с него съобразно правата си върху този имот.

Най-често съсобственост върху вещи, в това число и върху недвижими имоти, възниква при наследяване. Друга обичайна хипотеза е при развод, когато съпружеската имуществена общност, която е бездялова, се трансформира в обикновена дялова съсобственост между бившите съпрузи. Съсобственост се появява, когато две или повече лица заедно купят един общ имот или когато няколко души владеят съвместно такъв и след време, в резултат на това съвместно владение, заедно го придобият по давност и пр. Законът за собствеността (ЗС) не поставя ограничения върху броя и вида на съсобствениците, освен че те трябва да са най-малко двама, за да е налице съсобственост.


Делбата на съсобствен имот невинаги е възможна или приемлива опция. Често се случва единият съсобственик да е ощетен, тъй като не може да ползва имота. В такъв случай не е препоръчително той да се опитва да реши проблема чрез самоуправни действия, тъй като това влече сериозни негативни последици. Съсобствениците, които са лишени от възможност да използват общия имот/вещ, имат право да претендират обезщетение за ползата, от която са били лишени, а също и за т.нар. граждански плодове от имота (наем или аренда), съобразно дела им в него.

Съгласно чл. 31, ал. 1 от ЗС съсобственикът може да си служи с общата вещ според нейното предназначение при възникването на съсобствеността, но без да пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им. Съсобственик пречи на останалите съсобственици, когато лично ползва имота и препятства другите да упражнят своите права по отношение на същия имот (чл. 31, ал. 2 от ЗС). Съгласно Тълкувателно решение №7 от 2.11.2012 г. на ОСГК на ВКС по т.д. №7/2012 г. това означава, че един от съсобствениците упражнява фактическата власт върху цялата вещ по начин, който възпрепятства достъпа на друг съсобственик да се ползва от нея. Без значение е по какъв начин ползващият осъществява своите права и пречи на другите - дали това става с непосредствени негови действия, дали чрез действия на член на неговото семейство или чрез трето лице, на което той безвъзмездно я е предоставил. От значение е само обстоятелството, че с действията си засяга правата на другите съсобственици.

Ето и няколко възможни хипотези за такова ползване на недвижим имот, като това важи и за всяка вещ:
  • съсобственикът или член на неговото семейство продължава пряко и непосредствено да си служи с целия имот, съобразно предназначението му, за задоволяване на свои (лични или на семейството си) потребности, без да зачита конкурентните права на друг съсобственик, който също е поискал да ползва имота;
  • съсобственикът или член на неговото семейство не си служи пряко и непосредствено с целия имот, но имайки достъп до него, не допуска друг съсобственик до него (например като държи ключа);
  • ползващият съсобственик е допуснал безвъзмездно (с договор за заем за послужване) трето лице само или заедно с него да ползва общия имот.
В тези случаи неползващият съсобственик може да защити правата си с претенция по чл. 31, ал. 2 от ЗС, т.е. да иска от ползващия съсобственик обезщетение за ползата, от която самият той е бил лишен. Тази претенция ще е основателна само ако той е отправил писмено искане до ползващия съсобственик, то е доведено до неговото знание (т.е. той го е получил), но въпреки това пречи на другия съсобственик да ползва общия недвижим имот (не му отстъпва частта, съответстваща на дяла на претендиращия, или не му предоставя възможност да ползва общата вещ заедно с него).



Задължението на ползващия съсобственик за заплащане на обезщетение възниква с получаване на писменото поискване по чл. 31, ал. 2 от ЗС. От този момент той изпада в забава, от същия момент започва да тече и общата петгодишна погасителна давност за това задължение. Веднъж отправено, писменото искане се разпростира неограничено във времето (докато трае съсобствеността или се прекрати ползването от съсобственика), т.е. за последващ период от време не се изисква изпращането на нова покана.

Законът определя само формата на искането за обезщетение – писмена, не и съдържанието. Устното поискване на обезщетение не е годно основание за осигуряване на защита по чл. 31, ал. 2 от ЗС. Писмената покана може да бъде отправена и с телеграма или с писмо, но от практическа гледна точка, включително и с оглед по-лесно доказване, препоръчително е искането за обезщетение да бъде направено с нотариална покана. Претенцията за заплащане може да се заяви и направо с искова молба за обезщетение по чл. 31, ал. 2 ЗС, адресирана до ползващия съсобственик.

Писмената покана задължително следва да бъде адресирана до ползващия съсобственик – без значение дали той лично си служи с целия имот или пък е предоставил ползването на трето лице (например с договор за наем, договор за аренда или безвъзмездно – по договор за послужване). Съдебната практика приема, че не е нужно в писменото искане да се посочва конкретен размер на дължимото обезщетение, тъй като задължението за заплащане на обезщетение възниква ex lege от деня на писменото поискване, а не от деня на определянето на неговия размер.

Важно е да се знае също, че правото на обезщетение се дължи само в случаите и за времето, през което съсобственикът действително е бил лишен от възможността да си служи с общата вещ според дела, който притежава от нея. Това означава, че ползващият имота съсобственик е създал пречки пред останалите съсобственици да реализират правата си върху него, като ги е отстранил от имота, като им отказва достъп до него и пр. В противен случай обезщетение не се дължи дори ако другите съсобственици реално не са ползвали вещта, стига да са имали възможност да упражнят това свое право. Ако например съсобственик е отказал да приеме своята част от общия имот или е отхвърлил предложението за общо ползване, то тогава не е налице хипотезата "лишаване от ползване", а нежелание да се ползва.

Съсобственикът, който държи общата вещ, няма да дължи обезщетение на останалите съсобственици и когато имотът/вещта не може да бъде ползван (например сградата е негодна за обитаване, автомобилът е спрян от движение и пр.).

Размерът на обезщетението се определя в съответствие с наемното възнаграждение (пазарната наемна цена), като се взема предвид обемът, за който ползващият имота съсобственик-длъжник надхвърля своята квота или дял в съсобствеността.
Наемите от имота се дължат без писмено поискване

Когато ползващият съсобственик е предоставил общия имот за възмездно ползване на трето лице – например дал го е под наем или с договор за аренда, то неползващият съсобственик има право да претендира за част от наемната, респективно арендната цена, която е съответна на неговия дял (т.нар. граждански плодове от имота). В този случай, тъй като се претендират добиви от общата вещ, не е необходимо да отправя предварително писмено поискване до ползващия съсобственик, защото всеки един от съсобствениците на дадена вещ или имот има право на съответната на дела му част от естествените и граждански плодове от тях. В този смисъл, когато единият съсобственик е сключил договор за наем за общия имот като действие на обикновено управление – за срок до 3 години, наемателят дължи плащането на наема само на този съсобственик в качеството му на наемодател. Той от своя страна обаче е длъжен да разпредели получената наемна цена между останалите съсобственици според техните дялове от общия имот. В този случай вземанията на останалите съсобственици произтичат от закона, а не от наемния договор, по който те не са страна, поради което се погасяват с изтичането на общия петгодишен давностен срок.

По отношение на добивите от общата вещ разпоредбата на чл. 31, ал. 2 от ЗС за правото на обезщетение не намира приложение, но ако ползващият собственик е сключил наемен договор за цена, по-ниска от средната наемна цена, то по изключение обезщетение може да се претендира за разликата между договорена наемна цена и средната пазарна цена.

  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Прочетете и това

Добрият по-малък брат Добрият по-малък брат

В Galaxy S10e Samsung включва най-силните страни на по-големите S10 и S10+ в по-стегнат формат, и то на по-достъпна цена

28 юни 2019, 4937 прочитания

TBI Bank предлага още по-добри условия по срочни депозити TBI Bank предлага още по-добри условия по срочни депозити

Новата оферта е насочена към спестявания в лева и евро, а лихвата стига до 1.5%

25 юни 2019, 2396 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Моят капитал" Затваряне
Как чуждите борси донесоха доходност в България

Местните рискови взаимни фондове осигуриха добри печалби, подпомогнати от завърналия се оптимизъм на пазарите

Още от Капитал
Омраза за двойна употреба

На фона на практиката обвинението срещу природозащитника Тома Белев изпъква като политическо

30 години след 10-и: Каква я мислехме, каква стана

Българите са по-богати от всякога, но и все по-тревожни, че демокрацията, в която живеят, е имитация

Мавродиев, който назначи Мавродиев, който вдигна заплатата на Мавродиев

В явен конфликт на интереси директорът на ББР се е избрал да управлява дъщерни дружества и е увеличил възнаграждението си

"Шах!" със зенитни ракети

Разполагането на руски противовъздушни комплекси С-400 в Сърбия би било тежък удар по сигурността на България и НАТО

20 въпроса: Христо Христозов

"Практиката показва, че бързите решения имат висока цена и рядко са устойчиви"

Пчелен опит

Пчеларството става все по-разпространено хоби сред градските хора

X Остават ви 0 свободни статии
0 / 10