С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
Вход | Регистрация
  • K:Reader - изданията
5 25 апр 2019, 14:28, 12292 прочитания

Наемателят вредител

Как да се отървем и застраховаме от некоректните наематели, които не плащат наема и сметките си

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Отваряте банковата си сметка в очакване да намерите парите от заветната транзакция. За пореден път там няма нищо. Сметките за парно и ток висят неплатени от месеци. Получавате и известие, че след дни предстои електрозахранването в апартамента ви да бъде спряно. Наемателят не отговаря на обажданията ви. На съобщенията ви. И на мейлите ви. От касиерката на входа знаете, че броят на кучетата му, които е настанил в прясно боядисания и застлан с нов килим апартамент, се увеличават. Чудите се как така сте се доверили на посредника, прибрал парите ви от депозита и убедил ви, че наемателят има добра репутация в обществото. За капак парите от този имот изключително много ви трябват и идеята да започнете да гледате на него като на приют за некоректни наематели ви се струва напълно неприемлива.

Историята може и да ви звучи позната. Рискът да попаднете на некоректни наематели е огромен. Често наемодателите осъзнават сериозността на случващото се твърде късно и са в неведение за позволените мерки, които могат да предприемат. В един от най-лошите сценарии наемателят може да откаже да освободи имота, като освен че ще губите приходи от наеми, ще натрупа и сметки, като не е ясно и в какво състояние ще заварите накрая апартамента си.


Дори и при най-неприятното стечение на обстоятелствата влизането в имота, без значение колко едри приятели имате, не е добра идея. Това би било самоуправство, наказуемо по Наказателния кодекс - т.е. престъпление. Единственият вариант за вас е съдът, през който трябва да минете, за да се случи опразването, като изгонването на наемателя ще извършат оторизираните органи, след като се сдобиете с изпълнителен лист. Все пак щетите биха могли да бъдат минимизирани, но добрия развой на събитията зависи от началото, което сте поставили, когато сте приели наемателя в дома си.

В началото бе договорът

Това, което определя развоя на събитията на финала, е подписаният договор между наемателя и наемодателя и конкретните клаузи в него. Всъщност той пази и двете страни, тъй като често се случва да има и некоректни наемодатели. Много често страните попадат в капаните на т.нар. бланкови договори, които се предоставят от посредниците и впоследствие установяват, че клаузите не защитават в голяма степен правата им, смятат консултанти на пазара на недвижими имоти и юристи.



Нотариално завереният договор дава по-голяма сигурност и на двете страни и по-голяма бързина при решаване на споровете. Разбира се, това не е задължителен, но е препоръчителен момент. Друга препоръка е всички плащания да се извършват по банков път, за да има неоспорими следи за финансовите отношения между страните. Ключов от договора е и приемо-предавателният протокол, който показва състоянието, в което се предава имотът, както и показанията към датата на водомери, топломери и т.н.

Много важна част е и какво ще бъде разписано като основание за едностранно прекратяването на договора от страна на наемодателя. Той няма полза от даването на голям толеранс при забавяне на плащане, съветват адвокати, като той винаги може да прояви такъв спрямо конкретната ситуация, но в случай че му се наложи да минимизира щетите, късият срок за неплащане е в негова полза. Например, ако срокът за плащане на наема е от 1-во до 10-о число, толерансът след изтичане на крайния срок не бива да бъде много дълъг - максимум 14 дни, за да минимизирате щетите и да може да се стартира прекратяването на отношенията, преди да се влезе в нов месец загуби. Отделно договорът може да предвижда клауза за начисляване на наказателна лихва при забава на наема, като това би държало вниманието на наемателя по-обострено по отношение на задълженията му. Друга възможна точка е, ако наемателят реши да освобождава имота преждевременно, а не да остане до края на срока, описан в договора за наем, да се удържи депозитът, предоставен в началото на настаняването.

Игра на депозити

Въпросният депозит е много съществена част от взаимоотношенията наемател - наемодател. Той обикновено е в размер на един наем. Много често наемателите бъркат, удобно за тях, че депозитът е последен наем. Друга масова грешка е той да отива в ръцете на посредника, който е свързал двете страни. Всъщност това е вид гаранция, че ако наемателят си тръгне и не плати умишлено част от сметките или има за доплащане, ще има фонд, от който те да се възстановят. Той покрива още щетите, които наемателят е нанесъл на апартамента, като често при такива ситуации той се оказва и недостатъчен.

Разплащането с посредника трябва да е отделно перо - комисиона, а не въпросният депозит, за да може все пак наемодателят да има поне някаква гаранция, че ще му бъдат минимизирани щетите. В клаузите на договора трябва да се обърне специално внимание на това, при какви обстоятелства депозитът се възстановява на наемателя и в какви срокове.

Възможност за минимизиране на щетите ако се стигне до съдебни дела или става въпрос за много луксозен апартамент, е да се поискат два депозита, като, разбира се, малко наематели биха се съгласили на няколко депозита. Друга опция за застраховане е прехвърлянето на партидите за парно, ток и вода на името на наемателя, като така ще избегнем напълно риска да ни остави неплатени сметки в наследство.

Когато ти ще си далече от мен

След като сме се уверили, че си имаме работа с недобросъвестен наемател и той ни е дал основание по разписания договор да прекратим договора едностранно, следват стъпки, които трябва да изпълним, по Закона за задълженията и договорите. Първата е връчването на покана за доброволно изпълнение на наемателя, в която е обяснено кои членове на договора е нарушил, какво искаме да извърши в неколкодневен срок - заплащане на наем, сметки, възникнали към момента на връчване на поканата, и последно - същата да се счита като предизвестие за едностранно прекратяване на договорните отношения и покана за освобождаване на имота в едномесечен срок. Поканата се връчва с двама свидетели, които да се разпишат, в случай че наемателят откаже да я приеме, като добро допълнително решение е да я изпратим и с обратна разписка на постоянния и на временния му адрес. След като вече сме изразили категоричното си намерение да се разделим с недобросъвестния наемател, остава надеждата той да изпълни точка по точка описаното в поканата за доброволно изпълнение. Ако това не се случи обаче, стигаме до неприятния момент, а именно обръщането към съда.

На помощ на наемодатели, които не могат да изгонят наемателя, е предвидено бързо производство за опразването на имота и връщането на владението му на собственика. То обаче се занимава само с този въпрос, като за натрупаните неплатени наеми и сметки ще трябва да се води второ съдебно производство, за да докажете задълженията към вас.
Посредникът е

Един от изключително сериозните проблеми на съвременния имотен пазар в България е липсата на отговорни брокерски фирми, които, освен да се занимават единствено със свързването на две страни и взимането на комисиона, да предлагат и една качествена проверка на страните и най-вече възможностите и историята на наемателя. Например къде работи, на какъв договор е нает на работа - постоянен или временен. Какъв е постоянният адрес на лицето, за да може да бъде използван, ако се стигне до съдебен процес. Затова и някои юристи виждат възможност в налагането на определен ценз за извършване на проверките, подобно на застрахователните брокери или кредитните посредници.

  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

05 ноември 2019
София Ивент Център

Конференция The Future of Retail


Ранна регистрация до 21 октомври.

Как ще изглежда ритейл секторът през следващите 5 години и какви са възможностите за нови пазари пред местните търговци?
Водещи лектори от България и чужбина ще представят своите отговори по време на ежегодния форум на Капитал, посветен на ритейл бизнеса.

Още акценти в програмата:


  • Нови технологии и дигитализация
  • Тенденции в ритейл маркетинга
  • Клиентско поведение и преживяване
  • Устойчива и екологична търговия
  • Синергия между физическите и онлайн магазини
  • Иновации в търговските пространства

Конференция The Future of Retail Запазете билет

Прочетете и това

Границите на запора Границите на запора

Каква част от доходите и имуществото може да блокира частният съдебен изпълнител

11 окт 2019, 4716 прочитания

Колко струва издръжката на домашен любимец Колко струва издръжката на домашен любимец

При отглеждането на домашен любимец могат да се появят много непредвидени разхoди, които да натежат на месечния бюджет

4 окт 2019, 5445 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Моят капитал" Затваряне
Потребители, ето ви още права

Интернет платформите ще предоставят повече информация как класират и продават продуктите си

Сметка за основни операции - струва ли си

Всеки, който ползва рядко банкови услуги, може да се възползва от опцията, но и не само той

Борис Бонев: между гражданите и политиката

Единственият непартиен кандидат се бори за гласове с малък бюджет и без подкрепа от партийни структури

Музей или СПА

Предизборната кампания повдигна въпроса за забравеното северно крило на Централната баня, за което се водят спорове от години

Кеч с корупцията

За близо две години съществуване антикорупционната комисия не само не постигна резултати, но и създаде корупция

В Белград, на чисто

С изложбата The Cleaner Марина Абрамович показва творчеството си в родния Белград след 44-годишно отсъствие