Печели ли се от имоти на борсата

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Искате да се възползвате от бума на пазара на недвижими имоти, но нямате достатъчно средства да купите жилище с инвестиционна цел? Или пък виждате повече потенциал в пазара на офис площи? Няма да ви предлагаме сложни схеми, а да разгледаме една от популярните алтернативи, която позволява да се инвестира на пазара с малки суми.

Става въпрос за дружествата със специална инвестиционна цел, които инвестират в имоти, познати със сложната абревиатура АДСИЦ. Тези фондове бяха създадени чрез специален закон преди 15 години, като част от по-голям нормативен пакет и стратегия за стимулиране на капиталовия пазар в България.

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

Имоти на парчета

Специфичното при тях е, че те набират капитал през борсата и го инвестират в имоти, акциите им се търгуват публично, задължени са да разпределят задължително поне 90% от печалбата си след преоценките, а за едно от най-големите им предимства е, че са освободени от данък печалба. Облага се единствено дивидентът с 5%.

Последното често е ставало причина да се създават фондове за имоти с чисто данъчна цел, особено по време на имотния бум след 2004 г. до началото на кризата от 2008/09. По устав тези дружества могат да се създават и за определен срок, след което се ликвидират, а активите им, или каквото е останало от тях, да се разпределят между акционерите. Последното не е задължително, тъй като срокът може и да се удължава. Към момента няколко големи дружества от този тип вече са ликвидиран - "Еларг фонд за земеделска земя" и първите два фонда на "И ар джи капитал".



През годините бяха създадени няколко десетки дружества от този тип, но едва няколко от тях са сред активно търгуваните на фондовата борса - "Адванс терафонд", "Софарма имоти", "Фонд за недвижими имоти България". "Агрофинанс" и "Феърплей пропъртис", като това са и сред най-големите по пазарна капитализация. Te, заедно с още няколко (виж таблицата) са и сред редовните, които раздават дивидент.

Обикновено фондовете за имоти са с определен фокус. Някои от тях са най-големите собственици на земеделска земя в България - "Адванс терафонд", "Агрофинанс" и вече ликвидираният "Еларг". Те формират приходите си от рента и препродажба на земеделски земи. Други като "Софарма имоти" са специализирани в покупко-продажба и отдаване на имоти за аптеки. Повечето от останалите АДСИЦ са със смесено портфолио – жилищни имоти, бизнес сгради, търговски центрове. Но при всеки случай, за разлика от директната покупка на имот, фондовете предлагат възможност за диверсификация и намаляват преките ангажименти - търсене на наематели, ремонти и т.н.

Акциите им се приемат за класически дивидентни заради задължението да разпределят поне 90% от печалбата. Стига да има какво да се разпредели. Точно тук има един тънък момент. За дивидент отива само онази част, която е формирана от основната дейност, намалена с преоценките. Така дружеството може да е с нетна печалба в отчета, но след приспадане на преоценките да се окаже, че няма какво да се разпредели. Такъв е случаят например с "Феърплей пропъртис". За 2018 г. компанията има нетна печалба от близо 2 млн. лв., но след като тя се коригира с продажби на имоти, които са правени на цени под балансовата им стойност, резултатът за разпределение е отрицателен.

Има и компании, които дават дивидент след еднократен ефект от продажба на имот, който може да е единствен и реално след това да лиши дружеството от паричен поток.

Кълновете на дивидента

В момента инвестицията директно в имот носи средна възвращаемост от отдаване под наем около 4-5% на година, като към това може да се добави и евентуална печалба от препродажба, ако цените продължават да растат. Някои от дружествата за имоти успяват да я надминат, но други са под нея, дори и под инфлацията от 3%. Освен това при тях има и капиталова печалба или загуба, която може да повиши или намали крайния доход, ако акционерът реши да излиза от инвестицията. Заради дивидентния им характер обаче акциите на АДСИЦ са по-малко волатилни спрямо другите. За съжаление слабото представяне на борсата в България през последните години се отразява негативно и върху техните акции, което ограничава още повече възможността за капиталова печалба, има дори и такива, чиито пазарни цени са под номинала им.

За последните 5 години дружеството с най-висока средна дивидентна доходност от ликвидните е "Адванс терафонд". Фондът за земеделска земя беше създаден от финансова къща "Карол" преди повече от 10 години, но днес няма голям мажоритарен акционер, а само дребните собственици на акции са около 1700. Това е фондът с най-постоянната дивидентна политика – от 2010 насам разпределя печалба всяка година, а само през 2013 г. сумата към акционерите беше 42 млн. лв. от печалбата за 2012 г. сред акционерите си. Това бяха и годините, в които фондът успя да се възползва в най-голяма степен от пазара на земеделска земя, което му помогна да реализира сериозни печалби. Друг собственик на земеделски земи с редовни дивидент е и "Агрофинанс".

В тази група е и ФНИ България, който управлява разнообразно портфолио от проекти – сред по-известните са сградата на магазин "Мосю Бриколаж" на "Цариградско шосе" в София, офис сграда "Камбаните" и други. Дружеството изгражда и бизнес сграда в София тех парк, след като спечели конкурса за това. Ликвидните компании се изчерпват със "Софарма имоти", която е създадена от близки до фирми и лица до едноименната фармацевтична компания – Огнян Донев и Венцислав Стоев, които са и сред най-големите акционери.

Останалите дружества са по-ниско ликвидни и с малки изключения раздават спорадично дивидент. Много е важно при инвестициите в тези дружества възможността лесно да се излезе или влезе, тоест акционерът да продаде или купи акции във всеки един момент, когато пожелае. Има АДСИЦ за имоти, с чиито акции не са се сключвали сделки повече от десет години – например при "Агроенерджи инвест" последната е от декември 2016 г., а "Турин имоти" - от февруари 2015 г. При ниско ликвидните прави впечатление и огромната средногодишна доходност при "Куантум дивелопмънтс" - почти 300%. В него реално обаче няма никакъв свободно търгуем обем, а капиталът се държи изцяло от три физически лица. Сред тях е бившият председател на Комисията за финансов надзор Апостол Апостолов с 10%, с 45% е Илия Василев, който пък наследи през 2003 г. самия Апостолов като шеф на Агенцията за приватизация. Третият акционер с 45% е Пейо Николов, който до 2017 г. беше основен акционер във веригата CarpetMax.

Ако трябва да обобщим - АДСИЦ за имоти може и да са нелоша алтернатива за инвестиране в имоти, но с малки изключения, страдат от няколко синдрома, типични и за капиталовия ни пазар. Ограничен брой дружества, ниска ликвидност, някои от тях са свързани с основния бизнес на големите им акционери, което в крайна сметка може да породи и съмнение за качествата на корпоративното управление и отношението на мениджмънта към малките акционери. През годините имаше поне няколко случая на такива конфликти, където дребни инвеститори негодуваха срещу мениджърски решения за разпореждане с активи или източване чрез високи такси за обслужващи дружества. Освен това тези фондове се смятат и доста трудни за оценка, особено ако имат много разнообразно портфолио от имоти, което ги прави и още по-ограничени за индивидуални инвеститори.

Как да се инвестира при желание Покупките на акции на тези дружества става както всяка друга на българската фондова борса чрез инвестиционен посредник. За непрофесионалния инвеститор обаче е задължителна предварителна консултация с консултант. Вариант е и взаимен фонд за недвижими имоти, но в България разнообразието не е никак голямо.