Имоти на парчета

Специфичното при тях е, че те набират капитал през борсата и го инвестират в имоти, акциите им се търгуват публично, задължени са да разпределят задължително поне 90% от печалбата си след преоценките, а за едно от най-големите им предимства е, че са освободени от данък печалба. Облага се единствено дивидентът с 5%.

Последното често е ставало причина да се създават фондове за имоти с чисто данъчна цел, особено по време на имотния бум след 2004 г. до началото на кризата от 2008/09. По устав тези дружества могат да се създават и за определен срок, след което се ликвидират, а активите им, или каквото е останало от тях, да се разпределят между акционерите. Последното не е задължително, тъй като срокът може и да се удължава. Към момента няколко големи дружества от този тип вече са ликвидиран - "Еларг фонд за земеделска земя" и първите два фонда на "И ар джи капитал".

През годините бяха създадени няколко десетки дружества от този тип, но едва няколко от тях са сред активно търгуваните на фондовата борса - "Адванс терафонд", "Софарма имоти", "Фонд за недвижими имоти България". "Агрофинанс" и "Феърплей пропъртис", като това са и сред най-големите по пазарна капитализация. Te, заедно с още няколко (виж таблицата) са и сред редовните, които раздават дивидент.

Обикновено фондовете за имоти са с определен фокус. Някои от тях са най-големите собственици на земеделска земя в България - "Адванс терафонд", "Агрофинанс" и вече ликвидираният "Еларг". Те формират приходите си от рента и препродажба на земеделски земи. Други като "Софарма имоти" са специализирани в покупко-продажба и отдаване на имоти за аптеки. Повечето от останалите АДСИЦ са със смесено портфолио – жилищни имоти, бизнес сгради, търговски центрове. Но при всеки случай, за разлика от директната покупка на имот, фондовете предлагат възможност за диверсификация и намаляват преките ангажименти - търсене на наематели, ремонти и т.н.

Акциите им се приемат за класически дивидентни заради задължението да разпределят поне 90% от печалбата. Стига да има какво да се разпредели. Точно тук има един тънък момент. За дивидент отива само онази част, която е формирана от основната дейност, намалена с преоценките. Така дружеството може да е с нетна печалба в отчета, но след приспадане на преоценките да се окаже, че няма какво да се разпредели. Такъв е случаят например с "Феърплей пропъртис". За 2018 г. компанията има нетна печалба от близо 2 млн. лв., но след като тя се коригира с продажби на имоти, които са правени на цени под балансовата им стойност, резултатът за разпределение е отрицателен.

Има и компании, които дават дивидент след еднократен ефект от продажба на имот, който може да е единствен и реално след това да лиши дружеството от паричен поток.

Кълновете на дивидента

В момента инвестицията директно в имот носи средна възвращаемост от отдаване под наем около 4-5% на година, като към това може да се добави и евентуална печалба от препродажба, ако цените продължават да растат. Някои от дружествата за имоти успяват да я надминат, но други са под нея, дори и под инфлацията от 3%. Освен това при тях има и капиталова печалба или загуба, която може да повиши или намали крайния доход, ако акционерът реши да излиза от инвестицията. Заради дивидентния им характер обаче акциите на АДСИЦ са по-малко волатилни спрямо другите. За съжаление слабото представяне на борсата в България през последните години се отразява негативно и върху техните акции, което ограничава още повече възможността за капиталова печалба, има дори и такива, чиито пазарни цени са под номинала им.

За последните 5 години дружеството с най-висока средна дивидентна доходност от ликвидните е "Адванс терафонд". Фондът за земеделска земя беше създаден от финансова къща "Карол" преди повече от 10 години, но днес няма голям мажоритарен акционер, а само дребните собственици на акции са около 1700. Това е фондът с най-постоянната дивидентна политика – от 2010 насам разпределя печалба всяка година, а само през 2013 г. сумата към акционерите беше 42 млн. лв. от печалбата за 2012 г. сред акционерите си. Това бяха и годините, в които фондът успя да се възползва в най-голяма степен от пазара на земеделска земя, което му помогна да реализира сериозни печалби. Друг собственик на земеделски земи с редовни дивидент е и "Агрофинанс".

В тази група е и ФНИ България, който управлява разнообразно портфолио от проекти – сред по-известните са сградата на магазин "Мосю Бриколаж" на "Цариградско шосе" в София, офис сграда "Камбаните" и други. Дружеството изгражда и бизнес сграда в София тех парк, след като спечели конкурса за това. Ликвидните компании се изчерпват със "Софарма имоти", която е създадена от близки до фирми и лица до едноименната фармацевтична компания – Огнян Донев и Венцислав Стоев, които са и сред най-големите акционери.

Останалите дружества са по-ниско ликвидни и с малки изключения раздават спорадично дивидент. Много е важно при инвестициите в тези дружества възможността лесно да се излезе или влезе, тоест акционерът да продаде или купи акции във всеки един момент, когато пожелае. Има АДСИЦ за имоти, с чиито акции не са се сключвали сделки повече от десет години – например при "Агроенерджи инвест" последната е от декември 2016 г., а "Турин имоти" - от февруари 2015 г. При ниско ликвидните прави впечатление и огромната средногодишна доходност при "Куантум дивелопмънтс" - почти 300%. В него реално обаче няма никакъв свободно търгуем обем, а капиталът се държи изцяло от три физически лица. Сред тях е бившият председател на Комисията за финансов надзор Апостол Апостолов с 10%, с 45% е Илия Василев, който пък наследи през 2003 г. самия Апостолов като шеф на Агенцията за приватизация. Третият акционер с 45% е Пейо Николов, който до 2017 г. беше основен акционер във веригата CarpetMax.

Ако трябва да обобщим - АДСИЦ за имоти може и да са нелоша алтернатива за инвестиране в имоти, но с малки изключения, страдат от няколко синдрома, типични и за капиталовия ни пазар. Ограничен брой дружества, ниска ликвидност, някои от тях са свързани с основния бизнес на големите им акционери, което в крайна сметка може да породи и съмнение за качествата на корпоративното управление и отношението на мениджмънта към малките акционери. През годините имаше поне няколко случая на такива конфликти, където дребни инвеститори негодуваха срещу мениджърски решения за разпореждане с активи или източване чрез високи такси за обслужващи дружества. Освен това тези фондове се смятат и доста трудни за оценка, особено ако имат много разнообразно портфолио от имоти, което ги прави и още по-ограничени за индивидуални инвеститори.