Тази мечтана ипотека с отрицателна лихва, или колко струват заемите в ЕС
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Тази мечтана ипотека с отрицателна лихва, или колко струват заемите в ЕС

Тази мечтана ипотека с отрицателна лихва, или колко струват заемите в ЕС

Лихвите по ипотечни кредити в някои европейски държави достигат нива близо до нулата и дори под нея

15482 прочитания

Темата накратко
  • Лихвите по ипотечни заеми в някои европейски държави достигат нива близо до нулата и дори под нея.
  • В България нивата също са рекордно ниски, но няколко процентни пункта нагоре - вече има оферти под 3%.
  • Причините за това са много, но най-съществените фактори са рискът в държавата и по-малките и неефективни банки.

Клиентите на банковия пазар в България бяха видимо развълнувани от новините, че банки в Дания вече отпускат ипотечни заеми с отрицателни лихви, а в Германия падат до около 0.5%. Форуми и социални мрежи жужат как в същото време в най-бедната държава в ЕС може да се плащат лихви за жилищен кредит от порядъка на 3-4, но достигащи и 6%.

Дали обосновано или не, недоволство винаги ще има, макар лихвите в България сега също да са рекордно ниски. Но обяснението за голямата лихвена ножица в този случай не се крие в конспирация, а в пазара. Факторите, които определят лихвите по ипотечните заеми, зависят най-вече от цената, при която се финансират банките, но и от много други - общата кредитоспособност и риск в държавата, структурата на заемите, обезпеченията и лихвите, размерът на банките и възможността им да правят икономии от мащаба.

А също и от ефективността на съдебната система, наличието на правила за личен фалит и дори от манталитета и отношението към неплащането на задължения. Значение има, разбира се, и конкуренцията на банковия пазар, но точно в сегмента на жилищните кредити тя е доста изострена и трудно банкерите могат да бъдат обвинени в договорки точно тук.

Затова и сравнението между отделните страни никога не е напълно коректно, но все пак дава представа защо в България нулеви и отрицателни лихви по заеми не се очертават в скоро време, дори страната да влезе в еврозоната.

Как е възможно това

Офертите в Германия са факт, като проверка на "Капитал" също ги потвърждава. Трябва да се направи уточнението, че става въпрос за лихвени проценти, които са за клиенти с много добра кредитоспособност, високи доходи и голямо самоучастие в покупката на жилище. Средните оферти на пазара често са по-високи. Справка в сайта interhyp, който пръв съобщи за ниските лихви, показва и доста по-високи нива. За заем за покупка на жилище в Щутгарт за 200 хил. евро със самоучастие от 20 хил. евро и 10 години срок лихвата е между 1.23 и 1.5%, а при 20 години скача над 2%.

Всъщност проверката показва, че лихвата зависи в най-голяма степен от самоучастието – при 50% тя пада веднага на цитираните нива от 0.5-0.7%. Освен това има и една особеност - кредитополучателят може сам да определи каква част от главницата да изплаща, колкото по-малък процент избере, то в края на периода ще има остатъчна стойност за изплащане. Ако тя пък бъде предоговорена в нов заем, няма гаранция, че лихвата няма да е по-различна.

Една от причините за понижаващите се лихви е политиката на Европейската централна банка. На последното си заседание тя свали още процента, с който облага депозитите на банките при нея, до минус 0.5%. Това кара последните да освобождават повече ликвидност, която се насочва в евтини заеми към потребители и бизнес, тъй като от депозирането им в централната банка ще имат по-големи загуби. В случая за онези, които отпускат ипотеки при минусови лихви, теоретично е дори по-изгодно да заемат от междубанковия пазар при минусови лихви и да ги прехвърлят на клиентите (на практика това не става точно така - междубанковите кредити са краткосрни, докато ипотеките са за много години и за банка, решила се на такава стратегия, рискът би бил огромен). Реално при отрицателни нива клиентът получава една сума, от която след това ще получи опрощаване на част от главницата. Печалбата за банката ще дойде от таксите и комисионите, които налага по заема.

В Дания, подобно на Швейцария, имат най-ниските основни лихви в Европа – минус 0.75%, което е и причина за отрицателни лихви по някои ипотеки. В България също след решението на ЕЦБ лихвата по свръхрезервите на банките при нея е -0.7%, така че и тук изкушението да се пласира излишният ресурс е огромно. Това е и причината лихвите по депозити да са нула или почти нула, а тези по ипотечни заеми да падат до нови дъна - вече има оферти и под 3%.

Спредът обаче тук е по-висок именно поради изброените по-горе причини (малък пазар, немного дигитализиран с голяма неефективна клонова мрежа) и няколко местни фактора - с разликата трябва да се покрият и вноските за Фонда за гарантиране на влоговете и Фонда за преструктуриране; част от банките имат наследство от лоши кредити и те трябва да покриват загубите по тях, а също така и да се покрие рискът от ново влошаване на портфейла при нова криза.

Минусовите лихви обаче се прехвърлят и върху депозитите. Банките в държави като Швейцария и Дания налагат нулеви лихви, дори отрицателни над определена сума, например 500 хил. валутни единици. Това е логично, тъй като, ако трябва да плащат дори и минимална лихва по тях, те ще са на загуба, тъй като алтернативата им е или да ги депозират в централните им банки с при отрицателни лихви, или да ги дадат с такива на своите клиенти. Тоест тук дилемата вече при клиентите е "Ако искаш отрицателна лихва по ипотеката, готов ли си и да губиш част от парите си по депозита". Последното реално и в момента е така, тъй като лихвите по депозитите дори и в България са много под 1%, а инфлацията е 3%.

Къде са най-високи и най-ниски

Данните на ЕЦБ показват, че най-високи лихви по ипотечни заеми има в държавите от Централна и Източна Европа, които са извън еврозоната, а с най-високи е Румъния. Страната е извън еврозоната и има най-високата основна лихва в ЕС, заедно с Хърватия (+2.5%) и инфлация (3.9%), леята се движи свободно спрямо другите валути. Другите държави в негативния топ 5 също са извън еврозоната, с по-високи лихви и инфлация. Сред тях е и България, която единствена не провежда парична политика заради валутния борд.

Данните са към юли и с уточнението, че за два месеца офертите може да са се променили, още повече че през септември ЕЦБ свали лихвата и обяви план за още по-голямо разхлабване на монетарната си политика. Освен това единствените пълни сравнителни данни за лихвите, които представя ЕЦБ за всички страни в ЕС, са за съществуващите ипотеки (няма данни за новодоговорените за всички страни), което прави средните нива малко по-високи, тъй като се обхващат и заеми, сключвани преди години при други условия.

Факт е обаче, че във всяка държава има оферти доста под и над средните. Така е и в България – ако погледнем средната лихва за пазара от 3.6-3.8% ГПР, има оферти на нива под 3%, които са за клиенти с много добро кредитно досие и възможности. В същото време има и оферти над 6%.

Прави впечатление голямата ножица при лихвите между държавите в еврозоната – например Испания и Португалия, които бяха в основата на финансовата криза преди 10 години, сега са с най-ниските лихви. Държави като Германия и Холандия пък са в горната част на таблицата. Зад тези разлики има няколко причини – нивото на конкуренцията (повече банки, по-ниски лихви), завишени стандарти за ограничаване на риска, високи разходи за привличане на капитал и за провизии. В Ирландия последните например са доста високи - наследство от финансовата криза преди 10 години, посочва говорител на ирландската централна банка пред Irish Times. Структурата на заема и лихвата също има значение, дали е фиксирана за целия или голяма част от срока на кредита, дали има връщане на част от сумата, което може да свали ефективната лихва.

Факт е обаче едно - въпреки че е извън еврозоната, България също се възползва от политиките на ниски лихви през последните 10 години - малко преди спукването на имотния балон през 2008-2009* те бяха над 10%.

----

*Корекция на техническа грешка - годините са 2008-2009 вместо написаните в първоначалния вариант 2018-2019 г.

Темата накратко
  • Лихвите по ипотечни заеми в някои европейски държави достигат нива близо до нулата и дори под нея.
  • В България нивата също са рекордно ниски, но няколко процентни пункта нагоре - вече има оферти под 3%.
  • Причините за това са много, но най-съществените фактори са рискът в държавата и по-малките и неефективни банки.

Клиентите на банковия пазар в България бяха видимо развълнувани от новините, че банки в Дания вече отпускат ипотечни заеми с отрицателни лихви, а в Германия падат до около 0.5%. Форуми и социални мрежи жужат как в същото време в най-бедната държава в ЕС може да се плащат лихви за жилищен кредит от порядъка на 3-4, но достигащи и 6%.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

6 коментара
  • 1
    drakon avatar :-|
    Vassil Stoychev

    И какво излиза? Май инвестицията в имоти пак ще е най-печеливша. ..

  • 2
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    До коментар [#1] от "Vassil Stoychev":

    Оказва се, че богатите, т.е. тия дето определят правилата на играта, не искат цените на имотите да падат и ги поддържат на всяка цена. Затова и е наливането на пари толкова години.. и ще продължава с пълна скорост.. докато дълговете не станат стотици трилиони/на развитите държави/.. Окриха вечния двигател.. и докато някой от източваните държави/тия с малко дългове/ не намери начин да го спре.. това ще продължава. Хората в тия държави го дават яваш яваш.. и си живеят като царе... ще им напечатат още трилиони.

  • 3
    drilldo avatar :-P
    Георги Георгиев

    "...малко преди спукването на имотния балон през 2018-2019 те бяха над 10%."

    Ъъм... пропуснал съм го това спукване. В София май не се е състояло.

  • 4
    tjt1423764736390498 avatar :-?
    Бетина Цветкова

    ДО АВТОРА
    Уважаеми г-н Тодоров,
    Поднасяте важна и специфична информация, като трябва да го правите подобаващо.
    Моля да се насочите към края на материала и да прочетете последното изречение. За мързеливите ще го цитирам тук "Факт е обаче едно - въпреки че е извън еврозоната, България също се възползва от политиките на ниски лихви през последните 10 години - малко преди спукването на имотния балон през 2018-2019 те бяха над 10%."
    Какво разбраха няколко човека, които попитах след като те го прочетоха:
    1. Имало е криза през 2018-2019-та година на имотния пазар;
    2. Лихвите през 2018-2019-та година са били над 10%, но КОИ лихви?
    3. Преди десет години е имало спукване на имотния балон;
    4. България се възползва от политиките на ниски ливхи през последните 10 години. Ама ниски лихви за какво - жилища, потребителски и ипоечни заеми, бързи кредити?
    5. Малко преди 2018-2019-та година лихвите (КОИ) са били над 10%.

    Много моля да посочите КАКВО Е ИМАЛ ПРЕДВИД АВТОРЪТ. С оглед на контекста на статията аз бих заложила на отговор 3, но това е само защото прочетох цялата статия и намерих липсваща запетая, както и поради това, че помня кризата преди 10 години.
    Надявам се да си вземете бележка след този коментар от професионален копирайтър, който си изкарва хляба с грамотно писане.

  • 5
    tjt1423764736390498 avatar :-|
    Бетина Цветкова

    Е, нямаше начин да не допусна и аз грешки, затова допълвам: в подточка 4 "ливхи" е "лихви", а "ипоечни" е "ипотечни".


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Психологическата нула

Психологическата нула

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK