Строителен стартъп: Първата сграда на четирима милениали
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Строителен стартъп: Първата сграда на четирима милениали

Съдружниците в проекта Иван Иванов (вдясно) и Иван Илиев

Строителен стартъп: Първата сграда на четирима милениали

Приятели от детинство строят жилищна кооперация в центъра на София, която да е здравословна и технологична, но и да се вписва в града

Боряна Генчева
8124 прочитания

Съдружниците в проекта Иван Иванов (вдясно) и Иван Илиев

© Капитал


Масово напоследък хората мечтаят да се изнесат от София, ако могат да си го позволят, и да живеят по-близо до природата. Има и единици, които се движат срещу течението и мислят как може да се живее по-природосъобразно в центъра на милионния град.

Какво означава луксозно строителство? Този въпрос си задават Иван Иванов и партньорите му, докато анализират строителния бизнес, в който са взели решение да навлязат. Идентифицирали три основни вида предприемачи в България: Хора, които строят офисна или жилищна сграда за себе си, семейството или приятелите си и често остават с единичен проект. Серийни предприемачи, които строят бюджетно, гонят масовост и обеми. И други серийни предприемачи, изградили с опита и годините имидж на хора, които строят качествено.

Техният случай напомня на първата група - четирима приятели от деца, раждани през 80-те години. Решили да строят върху наследствен парцел на единия на ул. "Будапеща" с финансиране и експертиза от другите. Искат да направят "нещо издържано" и да се занимават професионално. Така че се фокусират върху третата група. "Давахме си сметка, че не е достатъчно да кажем "строим качествено". Това щеше да ни постави на една основа с компании, които имат по 20 години опит и имидж в бранша. И решихме да видим докъде са стигнали, търсейки с какво ние можем да се отличим", обяснява предприемачът.

Лукс, ами съдържание?

Остават разочаровани. "Ако тръгнете да си купувате апартамент, всеки строител започва да ви говори каква хубава дограма е взел, каква реномирана марка е асансьорът, колко са лъскави общите части, т.е. с колко качествени материали работи. Все едно ви предлагат красиво опакована подаръчна кутия, която, като я отвориш, се оказва без съдържание", казва Иванов. "Защо например да е нужна дограма, която напълно херметизира помещението" - продължава той. "Наистина топлият въздух не излиза от стаята, а за българина за жалост джобът е най-важен. Но ако тази дограма не е в комбинация със системи за опресняване на въздуха, обитателите дишат въглеродния двуокис, който преди малко са издишали, а това руши здравето им. Е, мога ли аз като мислещ млад човек и инвеститор да направя подобно нещо. А така стоят нещата почти във всяка област, в която сме се задълбочили."

Установяват още, че сградите в София не отговарят на българските условия за шум. А в градската среда фоновият шум е постоянен. "Когато е над 35 децибела, той има способността да пробужда човек на ниво ЕЕГ (електроенцефалография - бел. ред.) според СЗО, при което човек спи, но сънят му е нарушен. В резултат на следващия ден той се събужда вече уморен", обяснява предприемачът.

Накъде върви светът

Иван Иванов и екипът му се определят като модерни млади хора от милениал поколението. Всеки от тях има добри професионални постижения в своята сфера. Иванов е от фамилията Крачунови, която развива земеделие в Лудогорието, Виктор е финансист, Мира - маркетолог, а Иван Илиев, който движи проекта им оперативно, има опит в циментовата индустрия. Нито един обаче не е тесен специалист в строителството.

Какъв модел трябва да следва човек, който навлиза в нова за него сфера? "Най-важното е никога да не се приравнява спрямо добре установените и утвърдените участници в сектора, а да търси точките на отличаване, иновативните практики, своята конкурентоспособност. Да види изградените практики отвъд българската реалност и да гледате кое ще бъде актуално в следващите 5-10 години." Тази съвети към начинаещи фермери дава Иванов в интервю за "Капитал" преди време. Прави го в качеството си на земеделски предприемач и собственик на фирма "Агротайм", която според финансовия ѝ отчет за 2019 г. има 44 млн. лева приходи. Към тях се придържа сега и строителният стартъп. Въпреки че иначе, разказва той, решенията по конкретния проект обикновено се раждат в разгорещени спорове между съдружниците с прилагането на научни и исторически аргументи.

Така, след като анализират практиките в строителния бизнес в София, миналата година партньорите посещават международно архитектуарно изложение London Build. Искали да научат малко повече за сектора, а в Лондон участвали някои от най-добрите архитектурни студиа в света - Zaha Hadid Architects, Foster and Partners и др. Модерните концепции били ясно дефинирани и сегментирани по области в архитектурата. "И нещата, на които се обръщаше внимание, не бяха свързани с материалите. Предлагаха се готови решения - за дигитализация на строителния процес, за околната среда, въздуха, здравето и благосъстоянието - за health and wellbeing на живеещите в сградата", казва Иванов. Това им допада, защото им дава съдържанието, което търсят и не намират на българския пазар.

Сградата на ул. "Будапеща" се опитва да се впише в градската среда
Фотограф: Капитал

Концепцията Б52

Концепцията си изграждат на четири основни стълба - сградата да е здравословна за обитателите и да е технологична с оглед на бъдещето, да е строена с грижа за природата и в хармония с града. Наричат я "Б52" на името на пилотния им проект - сграда в стария център на София - на мястото на бивш паркинг на ъгъла на "Будапеща" и "Св.св. Кирил и Методий". Дружеството зад проекта е "Си Ти 52", в което дяловете са почти поделени между фамилията Илиеви, които са прехвърлили в него собствеността на парцела, и Иван Иванов. На база на концепцията започват да търсят консултанти, инженери, архитекти. Преминават през съответните премеждия, докато им проектират и изпълнят това, което искат.

"Няколко са нещата с отношение върху здравето на човека - светлината, въздухът, водата и нивата на шума", казва Иванов. "Всеки говори главно за енергоефективност, защото тръгваме от бедна позиция в нашата държава. Но ако погледнем средните данни, хората вече не са толкова бедни и трябва да започнем да мислим и за здравето си, защото сме начело на черните статистики в Европа в това отношение", смята той. Определя светлината като много по-важна от енергоефективността. Заради нея проектират големи прозорци. И, мислейки как да направят по-продаваеми партерните и първите етажи, ги оформят като два приземни мезонета от по 200 кв.м. Наричат ги къщи, защото имат собствени входове и от френските прозорци на всеки се излиза на дворче от по 30 кв.м.

За да могат жителите да пият чиста вода от чешмата, без тежки метали, хлор, варовик и бактерии, на входа на водопровода за сградата е инсталирана пречиствателна станция (point-of-entry система със самопочистващ се филтър). Благодарение на нея на обитателите няма да се налага да купуват бутилирана вода. Изчислили са, че в случая с тяхната сграда това спестява около 35 хил. пластмасови бутилки по 1.5 л годишно и съответните въглеродни емисии за производството и транспортирането им.

Чистотата на въздуха до ниво HEPA (High Efficiency particulate air), фини частици 2.5 микрона, осигуряват чрез MVHR (Mechanical Ventilation with Heat Recovery) - системи за пречистване, опресняване и рекупериране на енергията - отделни и независими за всеки апартамент. Това спестява енергия за отопление и охлаждане.

Изпълняват 60 страници препоръки за шумоизолация на сградата. Британският акустичен инженер, специалист по жилищни проекти, който наемат, си дал труда да преведе и прочете българската нормативна уредба за шума, преди да го изготви.

Голямо предизвикателство пред проектантите се оказва задачата сградата не само да е модерна, но и да се вписва в градската среда. В случая околността е доста разнородна - съдържа различни стилове, нови и стари сгради. По-специфичното като архитектура е, че залагат на тухлена фасада. Източният калкан на сградата ще бъде изцяло озеленен, за да се намали ефектът на строителството върху околната среда. На него ще има къщички за птици, изготвени по съвместен проект с Българското дружество за защита на птиците.

"На архитектурното изложение в Лондон имаше специална презентация за влиянието на зеленината. Хората са еволюирали в природна среда и някои изследвания показват, че тя е от значение за умственото им здраве", казва Иванов. Предвидили са зеленина в общите части и във фоайето на сградата. Освен това са наели от общината парцел от около 200 кв.м в съседство, което позволява живеещите да имат двор със зеленина, а и да се изпълнят нормативите за озеленяване. Наемът на парцела ще оскъпява режийните с по 10 лева средно на месец на апартамент. Но като цяло се постарали да сведат общите части на сградата до минимум - 12-13% от нея. Мазета и тавани няма. Има подземни гаражи, стая за велосипеди и с оглед на бъдещето - станция за зареждане на електромобили за всяко паркомясто. Вратите в сградата ще се отварят с пръстов отпечатък, дублиран и с физически ключ. Ще има и UPS-и (Uninterruptible power supply) в случай на спиране на тока.

Сградата сега е на етап Акт 14
Фотограф: Цветелина Белутова

Не е много по-скъпо, но липсва експертиза

Сградата е с РЗП от 3060 кв.м върху терен от почти 500 кв.м, като е уплътнен целият парцел. Тя е шестетажна, с 20 жилища между 60 и 250 кв м. Архитектурният проект е на LP Group, а строителството се изпълнява от IMEA Group. Проектът сега е на акт 14. Продажбите започват миналия месец и само два дни след началото им вече са запазени девет апартамента. Първи намерили купувачи приземните мезонети.

"Не бих казал, че решения като нашите правят строителството много по-скъпо от конвенционалното, нито има проблем да намаляват маржа ни. Но те са трудно постижими като проектиране, тъй като в България засега няма нужната експертиза и опит, например за акустика или за пречиствателни станции специално в сферата на жилища", казва Иванов. За да проектират различните системи на сградата, им се налага да ползват експерти от чужбина - британски, холандски и др. За поддръжката след време, вероятно също първо ще търсят чужденци, а ако строителният им бизнес се разрасне, ще обучат хора и тук.

"Не бих казал, че продаваме евтино, но ние предлагаме нещо, което го няма на пазара и което ни е струвало повече усилия", казва Иванов. Средните цени на етап акт 14 са 2000 евро на квадрат с ДДС. Той уверява, че данъчни компромиси не смятат да правят.

Ако потръгнат нещата, мислят да скалират бизнеса, но първо "да видим какъв ще е ефектът и дали ще са доволни хората", казва Иванов.

Масово напоследък хората мечтаят да се изнесат от София, ако могат да си го позволят, и да живеят по-близо до природата. Има и единици, които се движат срещу течението и мислят как може да се живее по-природосъобразно в центъра на милионния град.

Какво означава луксозно строителство? Този въпрос си задават Иван Иванов и партньорите му, докато анализират строителния бизнес, в който са взели решение да навлязат. Идентифицирали три основни вида предприемачи в България: Хора, които строят офисна или жилищна сграда за себе си, семейството или приятелите си и често остават с единичен проект. Серийни предприемачи, които строят бюджетно, гонят масовост и обеми. И други серийни предприемачи, изградили с опита и годините имидж на хора, които строят качествено.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

3 коментара
  • 1
    maddrum avatar :-|
    maddrum

    Платени статии, абонаменти, реклами ..... не мислите ли, че е крайно нагло да доите 3 крави едновременно????

  • 3
    Weiss avatar :-P
    Weiss

    На вниманието на г-н Иван Иванов и партньорите му: не успях да прочета тази статия, защото Капитал иска да му стана абонат срещу 12лв/месец. , а аз не искам -имайте го впредвид при избор на платформа за следващите си медийни изяви.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK