Фондовете за земя се доказват в условия на криза

Тенденцията за доброто представянето и оптимизмът остават

Европейските субсидии и поскъпването на храните накараха цените на земеделската земя да растат почти без прекъсване последните няколко години, което от своя страна пък помага на борсово търгуваните фондове, инвестиращи в този актив, да се представят все по-добре и да показват положителни финансови резултати въпреки кризата.

Акционерните дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ), влагащи в земеделска земя, се представиха успешно през миналата година. Това се дължи на добрите сделки със земя, тъй като са ги купували на доста по-ниски цени преди време, и на увеличаващите се ренти, които получават от отдадените за обработка ниви. Освен това банките поразвързаха кредитирането за сектора, което пък води до подобряването на бизнес средата за земеделските стопани. На Българската фондова борса се търгуват акциите на пет АДСИЦ-а, като представянето им като цяло продължава да се подобрява.

Печалби от продажби на земи

Данните показват, че оборотът на тези фондове със земеделска земя се увеличава както в абсолютна сума, така и в брой изтъргувани декари. Осреднените цени, на които "Адванс терафонд" е продавал през 2012 г., са били около 873 лв./дка спрямо 597 лв./дка през 2011 г., или ръст от над 45%. В същото време "Еларг", чиято ликвидация предстои до 25 септември 2013 г., договори продажни цени от около 500 лв./дка за по-голямата част от портфейла си.

След продажбите портфейлът на фонда в ликвидация намаля до 35.5 хил. дка към края на 2012 г. от 242.3 хил. дка година по-рано, като продажбата на останалата земя е вече договорена. За периода от 26 септември до 31 декември 2012 г. печалбата от ликвидацията е 28.2 млн. лв., а финансовият резултат на дружеството за периода преди 26 септември е почти 17 млн. лв. По-важното за акционерите обаче е колко ще бъде ликвидационният дял, което зависи от размера на активите и пасивите на компанията. Очакваният ликвидационен дял, обявен от "Еларг", е над 2.50 лв. на акция.

Печалбата на "Адванс терафонд" от продажба на 79.3 хил. дка земя за изминалата година е 29 млн. лв., или 0.34 лв. на акция, формирана от разликата между средната продажна цена и средната балансова стойност. Приблизително 50 хил. дка може да бъдат продадени през тази година според прогнозите на мениджмънта на "Адванс терафонд", което отново ще осигури висок дивидент. Продадените имоти са придобивани на цени от около 300 лв./дка, което означава, че печалбата, която подлежи на разпределение, ще бъде значително по-висока – около 0.44 лв. на акция", коментира Адриана Тодорова, финансов анализатор в ПФБК.

Другият голям АДСИЦ - "Агро финанс", отчита печалба от 11.7 млн. лв., но по-голямата част от нея – 10 млн. лв., се формира от преоценката на портфолиото до справедлива стойност. През миналата година фондът няма приходи от продажбата на земя.

Прави впечатление обаче, че фондовете за земя вече купуват много по-малко имоти в сравнение с предишни години, а някои вече продават част от комасираните с добра печалба.

<#text>

Приходи и от аренда

Друг важен приход за фондовете са повишаващите се аренди, които получават от отдадените за обработване земеделски земи. При "Адванс терафонд" ръстът през миналата година е 11 процента в сравнение с предходната до средно ниво от 30.33 лв./дка, докато при "Агро финанс" - 17%, до средно 32.04 лв./дка.

При "Агро финанс" постъпленията от аренда се повишават с 32% на годишна база до 4 млн. лв., тъй като през периода размерът на земеделското портфолио на компанията остава стабилен. Процентът на отдадените под аренда земи расте до 96% към декември от 87% година по-рано.

Разбира се, не всички дружества могат да се похвалят с увеличение на приходите от аренда, като например при "Адванс терафонд" те се понижават с 4% на годишна база до 5.9 млн. лв. поради намаляването на портфейла от земя в резултат на активните разпродажби през последните две години.

Подобряване на земеделската бизнес среда

Важен фактор за по-доброто представяне на АДСИЦ-ите има и развързването на банковите кредити за земеделския сектор. "Не трябва да оставяме на заден план и факта, че банките постепенно започнаха да отпускат все повече кредити за покупка на земя или селскостопанска техника, убеждавайки се, че това е стабилен актив, който може да служи като обезпечение", обясни Валентин Цонев, финансов анализатор в "Ти Би Ай асет мениджмънт". И отбеляза, че фактор, който може би оказва влияние при вземането на решение при чуждестранните инвеститори, е фактът, че при земеделската земя собствениците не дължат данъци и такси за разлика от другите имоти, за които има разходи за поддръжка на имота, данъци за сграден фонд, такса смет и други.

Голямо значение за ръста на цената на земята занапред ще оказва и факторът в кое землище се намират – колкото повече арендатори и собственици на земя има там, толкова по-силна ще е конкуренцията и по-голям ръст на цената на дадения имот може да се очаква. Това, разбира се, е породено освен от по-голямата конкуренция и от факта, че парцелите с по-голяма площ предлагат възможност за по-ефективна обработка на земята и биха генерирали по-голяма печалба.

АДСИЦ-ите се оказаха и добра портфейлна инвестиция през миналата година. Данните показват, че секторният борсов индекс BG REIT се е покачил в последната година с общо над 55%, с което отново става най-добре представящият се на Българската фондова борса. А и на държавните аукциони за продажба на земя не липсваха участници.

Мнения:

Цветослав Цачев, ръководител "Анализи", "Елана трейдинг"

Ликвидацията на "Еларг", която ще приключи през следващите няколко месеца, размести чувствително сектора на земеделските АДСИЦ от гледна точка на инвеститорите в акции. "Адванс терафонд" заема значително по-голям дял от останалите два фонда по отношение на пазарна капитализация и печалба, която през 2012 г. се формира от продажбата на земи. Дружеството ще разпределя голям дивидент. "Агро финанс" и "Адванс терафонд" имат близки стойности на рента за декар от притежаваната земя – съответно 28 и 31 лв. Третият АДСИЦ, "Булленд инвестмънтс", влага само част от активите си в земеделска земя, за която получава средно по 14.6 лв. на декар. В стойността на декар също има голяма разлика между "Адванс терафонд" и останалите две дружества. Лидерът в сегмента оценява имотите си на близо 700 лв. на декар, като продажбите през годината са били на средна цена от 873 лв. Това е значително повече от прехвърлянето на имотите на "Елар", което отговаря на стойностите по балансите на "Агро финанс" и "Булленд инвестмънтс". Инвеститорите вероятно ще гледат към по-малките дружества през тази година за преоценка на активите им, която да отразява по-добре стойността им.

---

Андреана Тодорова, финансов анализатор в ПФБК

Най-добре през миналата година се представиха тези дружества, които реализираха печалби от продажбата на значителни обеми земеделска земя – "Адванс терафонд" и "Еларг". Печалбите от аренда по принцип са значително по-малки, отколкото тези от продажбата на земя – брутната доходност от аренда, изчислена на база балансова стойност на земята, е 6.2% за "Адванс терафонд" и 7% за "Агро финанс" към декември 2012 г. В пъти по-големи доходности се реализират при продажба, защото АДСИЦ-ите са закупили по-голямата част от портфейлите си преди години на цени от 300-350 лв./дка, като междувременно пазарните цени нараснаха значително – средно с 25% само за миналата година. Затова, въпреки че средната аренда ще продължи да расте поради увеличаващите се субсидии на единица площ, основните печалби, които акционерите могат да получат под формата на дивидент, ще продължат да се формират от продажби. За 2013 г. от изброените компании най-големи са очакванията към "Адванс терафонд", чийто мениджмънт на среща с инвеститори през ноември 2012 г. обяви, че планира да продължи с продажбите на земя и през тази година. "Агро финанс" няма обявени планове за продажби, но те не са изключени, ако дружеството иска да финансира покупки в приоритетни землища. Значителни продажби от АДСИЦ-ите, които притежават сравнително малко земя, каквито са "Агроенерджи инвест" и Булленд инвестмънтс", трудно може да се очакват.

---

Валентин Цонев, финансов анализатор в "Ти Би Ай асет мениджмънт"

Изминалата година беше благоприятна за земеделските АДСИЦ-и в няколко различни насоки. Въпреки кризата, в която се намира световната икономика, инвеститорите установиха, че земеделската земя може да е спасителен остров – цените на земята се повишават с всяка изминала година, тласкани от увеличаващите се субсидии, повишаващите се цени на пшеницата и другите земеделски култури (пшеницата се търгуваше за около 450 лв./тон за 2012 г. спрямо 300 лв. за тон през 2011 г.), както и от добрите реколти, които успяха да реализират фермерите. Друг фактор, който не трябва да се пренебрегва, е новият програмен период 2014 - 2020 г. През този период субсидиите ще бъдат на база търгуеми права, а не както досега на декар обработваема площ, което от своя страна може да доведе до нов ръст на цената на обработваемата земя и съответно нови, по-високи ренти. Очакванията ни са и през настоящата година земеделската земя да продължи да поскъпва, макар и с по-малък темп спрямо миналата година (най-вече по-големите парцели и тези с възможност за окрупняване).   

Още от Капитал