Новият брой: Пътят към Европа
Close

(Х)ипоте(ти)чни неволи

Законодателните реформи на ипотечните кредити ще създадат излишен правен риск за кредитните институции

   ©  Shutterstock

Новите инициативи за законодателни реформи на ипотечните кредити са пример за търсене на опростено решение на сложен социален проблем. Наистина в България има 35 хиляди просрочени ипотечни кредита, част от които касаят единственото жилище на редица длъжници. Предложените реформи, при които остатъкът от вземането на дадена банка се погасява след извършване на публична продан на ипотекирания недвижим имот - жилище, обаче не могат да постигнат желания баланс между интересите на всички страни и ще създадат излишен правен риск за кредитните институции. Предложенията за промени ще се сблъскат с редица бариери в разпоредбите на Европейската конвенция за защита правата на човека (конвенцията), няма да бъдат съобразени с правото на ЕС и ще създадат допълнителна несигурност в правоприлагането. Предвидимият резултат от опита да бъде прехвърлена социалната тежест от длъжниците с ипотекирани жилища към кредитните институции ще доведе до това, че цената от генерирания правен риск ще бъде платена от изрядните длъжници.


Четете неограничено с абонамент за Капитал!

Статиите от архива на Капитал са достъпни само за потребители с активен абонамент.

Абонирайте се

Възползвайте се от специалната ни оферта за пробен абонамент

1 лв. / седмица за 12 седмици Към офертата

Вижте абонаментните планове
6 коментара
  • Най-харесваните
  • Най-новите
  • Най-старите
  • 1
    bst avatar :-|
    Стефан
    • - 1
    • + 9

    Аз ли не съм разбрал, или статията цели да внуши, че банките които отпускаха кредити на който им падне, сега ще са "жертва" ако при продажба на обезпечението по кредита загубят остатъка от главницата и лихвите. Ами нали целта на обезпечението е да обезпечи взимането при невъзможност за плащане. Нали за това лихвите тук са по високи, защото риска бил по-голям. При съществуващото положение аз риск не виждам, щом банката ще си получи парите от хората, които ще ги плащат до гроб. Ако банката смята, че стойността на имота ще падне във времето, да се застрахова срещу това, но те както всички останали смятаха, че цената ще расте вечно.

    Нередност?
  • 2
    nqma_zna4ka_koi avatar :-|
    nqma zna4ka koi
    • + 4

    Българските банки сигурно са единствените банки в света, които са на печалба винаги! Тях нито криза ги хваща, нито друго! Ако имат някакви загуби от корпоративно кредитиране, то при физическите лица мърдане няма и просто вдигат там лихвичките. Ипотеките пък са направо рай за тях - на втората максимум третата година лихвата ти се вдига с причина "международното положение", а иначе новоотпуснатите заеми са с по-ниски лихви...

    Нередност?
  • 3
    antipa avatar :-|
    D-r D
    • - 2
    • + 6

    Промяната в закона е наложителна.
    В момента банките гарантират кредите си с ипотеката на имота, който е тяхна собственост до изплащане на последната вноска, когато се прехвърля на кредитополучателя. При прекратяване на плащанията, банката вади имота СИ на публична продажба на нереално ниска цена и обикновено купувач е банков служител или свързано с банката дружество. Банката няма интерес да търси максимална цена на имота, а бърза реализация, защото кредитираният продължава да й дължи разликата от продажната цена на имоте до сумата (и лихвите) по кредита.
    Логично е кредитните институции да поемат отговорност за оценката на риска, която правят.

    Нередност?
  • 4
    tolex avatar :-|
    tolex
    • - 1
    • + 2

    Капитал, ЗАЩО тази статия не е в графа "Платено съобщение" ?

    Имах ви за по-сериозна медия. Ясно е, че на Прокопиев не му дадоха лиценз за банка преди време, но какъв ви е интереса да защитавате банките. При положение, че страдахте от Алфа банка, а и в момента продължават да ви извиват ръцете с тези кредити.

    Нередност?
  • 5
    dreamer79 avatar :-|
    атанас
    • + 1

    " Предложените реформи, при които остатъкът от вземането на дадена банка се погасява след извършване на публична продан на ипотекирания недвижим имот - жилище, обаче не могат да постигнат желания баланс между интересите на всички страни и ще създадат излишен правен риск за кредитните институции."

    Странно. Системата с единствено обезпечение ипотекирания имот си работи в САЩ и не е сменена към европейската. Какво точно я прави неприложима и лоша, противоречаща на конвенцията за човешките права? Ако цената на имота ти е висока и ти си ипотекирал за кредит от примерно 60% от стойността, както се дават по документи кредитите, то при продажба кредитополучателят е ощетен- срещу 60% от стойността на имота си го губи целия. Защо да го няма обратното и просто банките да не следят своите служители за игри срещу подкуп да приемат завишена оценка? Да, в момента много подобни случаи лъсват, както и всякакви други игри с цел 100% да си платиш имота с кредит, които се правеха, но тук вината си е на банките, че са ги допускали.

    Ако лихвите по кредити са по-високи заради риска, има условия за промяна едностранно на лихвата от страна на банката, заложено е да дължиш до гроб или да ти разпродадат всичко, какво точно защитава пропорционално кредитополучателите? Щом рискът е защитен до безкрайност със задължение да плащаш и след продажба на имота, то трябва лихвите примерно да са много под тези в САЩ, където такава защита за банката няма. При лихви от рода на 1-2% без възможност за промяна извън минимална добавка над основен лихвен процент на ЕЦБ може и да се говори за пропорционална защита на двете страни.Допълнително кой позволява залагане на завишен риск при левови кредити и по-високи лихви по тях, ако в договорите има клаузи за превалутиране по днешен курс, ако се смени текущият? Защо при стабилен валутен борд и идея за влизане в еврозоната някой ден имаме разлика в лихвите по еврови и левови кредити? Банките ни отдавна работят извън всякакви конвенции. Няма нужда толкова да се впрягаме да ги защитаваме.

    Простата истина е да се изчистят някак досегашните натрупани проблеми, а в бъдеще да се спазват ясни правила- дава се кредит на стабилен платец с нормална лихва, обезпечението се контролира да е достатъчно, а кредитополучателите са защитени и няма никакви възможности да бъдат натискани да плащат повече. Кой даваше кредити на хора с по 200-300лв заплати? Кой сега продължава в този дух, като при това на тези бедни им иска все по-високи лихви? Бедният е често и глупав, опитва се да живее като тези с повече пари, но това не значи да се вкарва умишлено в схеми да плаща луди пари и да генерира печалби на лихвари. Вчера четох интересна статия в едно списание- от пет работни дни средният човек с кредити в България работи три за лихвар, като ГПР е в общия случай над 40-50%, та до няколко хиляди процента. Кой ще спре финансовите институции в експанзията и борбата за налагане на старото лихварско правило да не се пуска никога длъжник да се освободи от кредитите си?

    Нередност?
  • 6
    simeon_stoychev avatar :-|
    simeon_stoychev
    • + 2

    До коментар [#1] от "Стефан":

    Статията няма за цел да внуши, че банките са жертви, а да подчертае, че всички лица - физически и юридически, имат конституционни права, които подлежат на ограничаване само при спазването на строги критерии. Добрите намерения и легитимните цели не са достатъчни за това.

    "Застраховането" от страна на банките ще се изрази в повишаване на лихвите на изрядните длъжници, искането на по-големи обезпечения и по-голямо самоучастие при закупуване на имота, т.е. социалната тежест няма да бъде поета от банките, а от обикновените хора.

    До коментар [#2] от "nqma zna4ka koi":

    Едностранната промяна на лихвите от страна на банките е отделен проблем. Една несправедливост не може да бъде коригирана с друга. Така единствено ще се влошат нещата за всички, вместо реално да бъдат решени проблемите на хората. Нека да насочим изискванията си към българските институции, които трябва и са длъжни да се потрудят да приемат качествени закони да правят реални реформи. Прегръщането на всяка лесна идея, която "магически" ни освобождава от проблемите обикновено има катастрофални резултати. И да, наистина е несправедливо да бъдат накърнявани правата на дадени кредитори само, защото институциите не могат да си вършат работата и да предоставят реално решение на тези социални проблеми.


    До коментар [#3] от "D-r D":

    Имотът не е собственост на банката, тя има единствено правото да получи сумите от публичната продан за удовлетворяване на вземането си. Редът за предотвратяването и наказването на измами при публична продан съществува по българското право и следва да се спазва. Отново, "удар" по банките не е начин да се коригира това, законите ще продължават да бъдат нарушавани, ако самите институции не бъдат реформирани. Ощетяването на един или друг кредитор няма и не може да компенсира това.


    До коментар [#4] от "tolex":

    Статията не е платена, а защитава принципната позиция, че един кредитор не може да бъде дискриминиран за сметка на друг, нито да бъде лишаван от правата си, ако длъжникът може да изплати вземането си.

    Повечето лица имат по няколко кредита, ако остатъка по вземането по ипотечния кредит бъде "премахнато" от закона след публичната продан, то за останалите кредити това не важи и длъжника ще си остане задължен по тях. Какво оправдава това различно третиране на банките?

    Също така, ако длъжника има друго имущество, което да има значителна стойност – недвижими имоти, леки автомобили и т.н., е абсурдно кредитора да бъде лишаван от вземането си.


    До коментар [#5] от "атанас":

    Правото в САЩ, първо, позволява ипотекираният имот да бъде придобит от кредитора (foreclosure), който може да го продаде в най-изгодния за него момент (за разлика от България, където единствено може да бъде продаден на публична продан и докато не бъде продаден остава собственост на длъжника), второ, в САЩ има уредба на несъстоятелност на физическите лица. За България също ще е отлично, ако има такъв закон, който да гарантира правата на длъжниците и равнопоставеността на кредиторите. Псевдореформите, като тази предложена наскоро, обаче нямат същия ефект и водят до по-големи (предвидими и непредвидими) беди след себе си, въпреки гръмките добри намерения.

    Лихвите няма как да са много под тези в САЩ, защото de jure възможностите на кредитора за събиране на вземането не отговарят на de facto възможностите на длъжника да плати. Дали банките ще вземе парите си днес или след 10 години не е едно и също нещо.

    За да се изчистят натрупаните проблеми са необходими истински реформи, като приемането на закон за несъстоятелност на физическите лица, а не популистки противоконституционни мерки, които карат само едната страна да плаща цялата социална цена и не гарантират, че длъжника се освобождава от затрудненото си положение, защото останалите кредити остават непокътнати.

    Нередност?
Нов коментар

Още от Капитал