Особености на предварителния договор за продажба на недвижим имот

Купувачът, който първи е предявил и вписал иска си за обявяване на предварителния договор за окончателен, ще може да противопостави вписването на всички други трети лица придобили имота след посоченото вписване

Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот е договор, с който страните се уговарят да сключат нов, който условно може да бъде наречен "окончателен". Причините за подписването на предварителни договори са различни - от липсата на готовност за окончателен договор в момента до наличието на тежести, които страните искат да бъдат отстранени (което отнема известно време).
 
От предварителен до окончателен договор

В българската доктрина предварителният договор се разглежда предимно във връзка с прехвърляне на недвижими имоти и вещни права върху тях (например право на строеж, или право на ползване върху недвижим имот и др.).

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

Съгласно чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите, всяка от страните по предварителен договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор. Той ще се счита за сключен в момента, в който решението на съда влезе в сила. Исковата молба следва да се предяви в съда по местонахождението на имота. Пак по местонахождението на имота, в съответната служба по вписванията, се извършва вписване на исковата молба по реда установен в Закона на собствеността (ЗС). За вписването следва да се подаде молба, към която се прилага подадената в съответния съд искова молба в заверен препис с поставен печат на съда и входящ номер. Прилагат се още: съпроводително писмо, което се издава от съдията-докладчик по делото; актуално удостоверение за данъчна оценка на съответния недвижим имот (което е издадено през последните шест месеца, предхождащи вписването), както и скица на имота. Вписването се извършва по разпореждане на съдията по вписванията в рамките на работния ден и в случай, че са представени всички необходими документи.
 
Вписване на искова молба

Защо трябва да впишем исковата молба за обявяване на предварителния договор за окончателен? Невписването й не е пречка тя да бъде вписана допълнително, но придобитите от трети лица права върху недвижимия имот – обект на спор в конкретния случай, се запазват, ако това придобиване на права от трети лица предхожда упоменатото последващо вписване.
В практиката са налице случаи на повторна продажба на недвижим имот от страна на прехвърлителя-ответник по искова молба по чл. 19, ал. 3. Прието е, че извършеното повторно прехвърляне, вписано по реда, предвиден в ЗС, е последващо и е непротивопоставимо на лицето, което първоначално е извършило вписване.

Ето защо извършеното последващо прехвърляне на собствеността на недвижимия имот не поражда действие. Обещаният за прехвърляне имот остава в патримониума на ответника, който дължи реалното изпълнение на предварителния договор, тъй като правата на ищеца, вписал исковата молба преди последващото прехвърляне на процесния имот, са запазени от извършеното вписване.
От друга страна вписаната искова молба за обявяване на предварителния договор за окончателен, може да бъде противопоставена на трети лица, придобили преди това същия имот или вещно право, но които не са вписали придобивния си акт.
 
Множество предварителни договори



Значението на вписването на исковата молба по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД се изразява и при конкуренцията на множество предварителни договори. Конкуренция на множество предварителни договори имаме тогава, когато относно един и същ окончателен договор с един и същ предмет са сключени два или повече предварителни договори. Възниква въпросът – на кого трябва да се отдаде предпочитание? Отговорът е, че купувачът, който първи е предявил и вписал иска си за обявяване на предварителния договор за окончателен ще може да противопостави вписването на всички други трети лица придобили имота след посоченото вписване. Правилото е, че при конститутивните вписвания и при вписвания, осигуряващи противопоставимост срещу трети лица, ще се предпочете този, който първи е извършил вписването.

Вписването дава гласност, че за недвижимия имот, респективно вещното право върху недвижимия имот, има висящ правен спор, в което се изразява и значението на вписването на исковата молба по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Вписването оповестява на третите лица не просто наличието на какъвто и да е спор, но на съдебен спор.
Чрез иска страната по предварителния договор упражнява правото да иска от другата страна да изпълни задължението си по него. По сила на установената от закона фикция окончателният договор се счита за сключен с влизане в сила на съдебното решение.
 
 
Искът се води между страните по предварителния договор, като трети лица не могат поначало да искат обявяване на предварителния договор за окончателен. Правото по чл. 19 ал. 3 е прехвърлимо, следователно страни по производството могат да бъдат и универсалните и частните правоприемници на страните по договора.

За да бъде уважен искът по чл. 19 ал. 3 ЗЗД, ответникът трябва да е титуляр на правата, които ще бъдат прехвърлени със съдебното решение, следователно искът ще бъде отхвърлен като неоснователен, ако ответникът не е собственик на имота.
Когато се касае за прехвърляне на правото на собственост върху недвижим имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително и дали отчуждителят е собственик на имота. Това задължение на съда е идентично на задължението на нотариуса, който при прехвърляне на право на собственост или при учредяване, прехвърляне, изменяне или прекратяване  на друго вещно право върху недвижим имот, е длъжен да провери дали праводателят е собственик на имота.
 
На финалната права

Ако искът бъде уважен, съдебното решение замества окончателния договор. В своето решение съдът възпроизвежда клаузите на окончателния договор, както и дава описание на неговия предмет. За дата на сключване на окончателния договор се смята датата на влизане на постановеното от съда решение в сила.

Когато предмет на делото е недвижим имот, законът задължава ищеца да заплати таксите по прехвърлянето и публичните държавни и общински задължения на праводателя, ако те не са платени. За вземанията си срещу праводателя държавата може да насочи изпълнението и върху имота, придобит от ищеца, стига тези задължения да са били изискуеми към деня на прехвърлянето, така че ищецът да е могъл да прихване тяхното плащане срещу дължимата от него цена.