Каква е ролята на управителя при продажба на недвижим имот
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Каква е ролята на управителя при продажба на недвижим имот

Shutterstock

Каква е ролята на управителя при продажба на недвижим имот

Ново задължително тълкуване на функциите му в рамките на дружествата с ограничена отговорност поставя много въпроси и несигурност

13314 прочитания

Shutterstock

© Shutterstock


Заради тълкувателното решение на ВКС собствениците и съдружниците в ООД ще трябва още по-внимателно да преценяват кой да бъде назначен за управител в компанията им.

На 15 ноември общото събрание на Гражданската и Търговската колегия на Върховния касационен съд (ВКС) прие тълкувателно решение No. 3 за 2013 г. То дава задължителна интерпретация на действията на управителя на дружествата с ограничена отговорност по Търговския закон (ТЗ) при разпореждане с недвижими имоти. След анализа на съществуващата противоречива съдебна практика по въпроса дали е необходимо решение на общото събрание на съдружниците (ОС) за валидно разпореждане с недвижими имоти ВКС реши, че такова решение не обуславя валидността на сключената сделка. Иначе казано, изразеното съгласие на управителя пред нотариус за разпореждане с недвижимия имот е достатъчно, за да бъде сделката напълно валидна и купувачът да придобие правомерно. Дори и ако междувременно съдружниците въобще не знаят/не са решили да се разпореждат с този имот/ не са съгласни с параметрите на сделката.

Предисторията

Чл. 137, ал. 1, т. 7 от ТЗ предвижда, че ОС на дружествата с ограничена отговорност взема решения за придобиване и отчуждаване на недвижими имоти и вещни права върху тях. По отношение на отчуждаването, предходната съдебна практика се разделяше между 2 различни тези:

- липсата на решение на ОС означава липса на съгласие за отчуждаване и съответно води до нищожност на прехвърлителната сделка;

- тъй като представителната власт на управителя спрямо трети може да бъде ограничена само по линия на съвместно представителство с друго лице/лица (чл. 141, ал. 2 от ТЗ), волеизявлението на управителя за отчуждаване на недвижим имот е напълно достатъчно за валидното извършване на сделката. Ако управителят е действал без решение на ОС, то тогава съдружниците могат да ангажират отговорността му. Тези вътрешни отношения обаче не влияят на прехвърлянето на собствеността.

Мотивите на ВКС

Трябва да се отбележи, че съществувалата противоречива съдебна практика намира ясно отражение в анализа и изложените мотиви при формирането на новото задължително тълкуване от ВКС – от 66 члена на общото събрание на Гражданската и Търговската колегия на ВКС, подписали се под тълкувателно решение No. 3 за 2013 г., 25 са имали особено, т.е. различно мнение.

Мнозинството съдии са приели, че стабилността на търговския оборот (т.е. валидността на сключената сделка), неговата сигурност и бързина имат приоритет над вътрешните отношения между съдружниците и управителя. Опора на тази теза дават споменатия чл. 141, ал. 2 от ТЗ (неограниченост на представителната власт на управителя спрямо трети лица с изключение на случаите на съвместно представителство), както и разпоредбата на чл. 114, ал. 1 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа, изрично изискваща наличие на решение на ОС за определени категории сделки. Доколкото няма такава изрична разпоредба в ТЗ, ВКС приема, че за дружествата с ограничена отговорност по ТЗ решение на ОС на съдружниците не е предпоставка за валидно прехвърляне на собствеността.

25 от общо 66 съдии излагат други много логични аргументи – чл. 137, ал. 1 от ТЗ урежда изключителната компетентност на ОС и не може без съгласието на съдружниците отчуждаването да е в компетентността на управителя (обратното означава изземване на компетентност). Тази норма е императивна, доколкото създава специален режим за недвижимите имоти (не и за движимите, които попадат под действията на обикновено управление). Подчинеността на управителя на решенията на ОС и закона е водеща (чл. 141, ал. 1 от ТЗ) и не може да бъде ограничена само до вътрешните отношения, а следва да касае и трети лица. В същото време тълкуването от мнозинството на ВКС създава двойствен режим – по отношение на придобиване на недвижими имоти трябва решение на ОС, а за отчуждаване не (тъй като така е било формирано запитването за тълкуване, даващо обхвата на самото тълкуване).

Резултат от тълкуването или кои са реалните рискове

Без да омаловажаме важността на бързината и стабилността на търговския оборот, не може да не споменем, че недвижимите имоти традиционно са сектор на чести злоупотреби и измами. Те са факт въпреки строгия формализъм на нотариалното изповядване и въпреки всички други мерки, имащи за цел предотвратяване на такива измами. В светлината на задължителното тълкуване от ВКС в Тълкувателно решение No. 3 за 2013 г. и имайки предвид, че дружествата с ограничена отговорност са преобладаваща форма на сдружаване в България, не може да не се отчете допълнителният риск, който съдружниците в тези компании трябва да имат предвид. Управителят несъмнено следва да се ползва с тяхното максимално доверие. Той носи и материална отговорност за дейността си. Въпреки това материалният интерес при разпореждане с недвижими имоти трудно може да се съпостави с границите на отговорност на едно физическо лице в по-големия брой случаи. Самото реализиране на отговорността е дълъг процес, който предполага водене на съдебни дела, допълнителни разноски и наличие на имущество, с което да бъде удовлетворен спечелилият делото.

Ето защо за в бъдеще собствениците и съдружниците в дружества с ограничена отговорност трябва още по-внимателно да преценяват кой ще е техният управител. Те ще трябва да следят внимателно вписванията по партидата на дружеството в електронния търговски регистър (един от възможните начини за измама е избор на нов управител чрез фалшифициране подписите на съдружниците и скоро след това продажба на имот на добросъвестно трето лице). Освен това трябва да обмислят съвместно представителство с цел повече контрол и диверсификация на риска и да предвидят по-сериозни имуществени санкции и гаранции от страна на управителя при наличие на имоти с особено голяма стойност.

Всички тези мерки имат само превантивен характер и няма да помогнат в случай на разпореждане с недвижим имот при липса на съгласие от ОС на съдружниците (сделката ще е напълно валидна). Подобно засилено внимание в актуалната бизнес среда не изглежда като улеснение, а по-скоро като още една тежест. Макар и в името на бързия и стабилен търговски оборот. Наложеният от ВКС прочит на функцията на управителя при тези сделки е по-скоро ориентиран към бъдещето, когато, надяваме се, ефективното реализиране на отговорността му ще е постижимо.

Статията не представлява правно становище или съвет, свързан с конкретна ситуация или субект. Поради ограничения й обхват същата не претендира за изчерпателност по темата. За повече информация по засегнатите по-горе въпроси можете да се обърнете към автора на e-mail: [email protected]

Заради тълкувателното решение на ВКС собствениците и съдружниците в ООД ще трябва още по-внимателно да преценяват кой да бъде назначен за управител в компанията им.

На 15 ноември общото събрание на Гражданската и Търговската колегия на Върховния касационен съд (ВКС) прие тълкувателно решение No. 3 за 2013 г. То дава задължителна интерпретация на действията на управителя на дружествата с ограничена отговорност по Търговския закон (ТЗ) при разпореждане с недвижими имоти. След анализа на съществуващата противоречива съдебна практика по въпроса дали е необходимо решение на общото събрание на съдружниците (ОС) за валидно разпореждане с недвижими имоти ВКС реши, че такова решение не обуславя валидността на сключената сделка. Иначе казано, изразеното съгласие на управителя пред нотариус за разпореждане с недвижимия имот е достатъчно, за да бъде сделката напълно валидна и купувачът да придобие правомерно. Дори и ако междувременно съдружниците въобще не знаят/не са решили да се разпореждат с този имот/ не са съгласни с параметрите на сделката.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

3 коментара
  • 1
    ctehata avatar :-|
    CTEHATA

    Не съм експерт, за разлика от автора. Но опасността от злоупотреби също си има своите две страни.
    Какво става ако добросъвестно закупя от строителна фирма имот за десетки хиляди евро, а после се окаже че решението на общото събрание, с което фирмата ми е продала имота е невалидно?

    В случай на проблем все някой - купувача или собствениците на фирмата ще трябва да мине през "дълъг процес, който предполага водене на съдебни дела, допълнителни разноски и наличие на имущество, с което да бъде удовлетворен спечелилият делото."
    Смятам, че по-скоро трябва да са съдружниците - най-малкото са избрали въпросният Управител. Купувачът просто е платил за нещо...

  • 2
    mpp2003 avatar :-|
    mpp2003

    Нормата на ТЗ е достатъчно ясна. В случая едно тълкувателно решение отменя норма на закон.

    Въпросът е много прост от гледна точка на практиката: Кое дава по-голяма сигурност и означава по-малко проблеми в бъдеще - наличието на решение на ОС, което се проверява от нотариус или липсата на такова и самостоятелните решения на управителя?

    Т.е. избираме вместо малко работа в аванс - много потенциални проблеми в бъдеще. При това с аргумента за "сигурност в гражданския оборот" се зачерква писана норма!

    А и в случая става въпрос не просто за управител на "фирма", а конкретно за ООД. Т.е. формата, при която съдружниците (поне на теория) участват пряко и лично в управлението. Това не е АД, където може да има и милион акционери.

    Тълкувателното решение (за пореден път) показва, че нивото на обща правна култура на съдиите застрашително се смъква надолу.

  • 3
    excellgate avatar :-|
    Excellgate

    По същата логика е можело да се фалшифицира и решение на ОС, даващо право на управителя да продаде имота на когото сметне за добре и за сума, каквато сметне за добра. Тоест, тук има значение единствено съотношението между облагите от измама, рисковете от наказание, размера на наказанието, както и цената (трудността) за извършване.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK