Коронавирус в България и по света
Коронавирус в България и по света
С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
3 1 дек 2013, 15:10, 12354 прочитания

Каква е ролята на управителя при продажба на недвижим имот

Ново задължително тълкуване на функциите му в рамките на дружествата с ограничена отговорност поставя много въпроси и несигурност

Таня Точева | адвокатско дружество Точева и Мандажиева
  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Заради тълкувателното решение на ВКС собствениците и съдружниците в ООД ще трябва още по-внимателно да преценяват кой да бъде назначен за управител в компанията им.
На 15 ноември общото събрание на Гражданската и Търговската колегия на Върховния касационен съд (ВКС) прие тълкувателно решение No. 3 за 2013 г. То дава задължителна интерпретация на действията на управителя на дружествата с ограничена отговорност по Търговския закон (ТЗ) при разпореждане с недвижими имоти. След анализа на съществуващата противоречива съдебна практика по въпроса дали е необходимо решение на общото събрание на съдружниците (ОС) за валидно разпореждане с недвижими имоти ВКС реши, че такова решение не обуславя валидността на сключената сделка. Иначе казано, изразеното съгласие на управителя пред нотариус за разпореждане с недвижимия имот е достатъчно, за да бъде сделката напълно валидна и купувачът да придобие правомерно. Дори и ако междувременно съдружниците въобще не знаят/не са решили да се разпореждат с този имот/ не са съгласни с параметрите на сделката.

Предисторията


Чл. 137, ал. 1, т. 7 от ТЗ предвижда, че ОС на дружествата с ограничена отговорност взема решения за придобиване и отчуждаване на недвижими имоти и вещни права върху тях. По отношение на отчуждаването, предходната съдебна практика се разделяше между 2 различни тези:

- липсата на решение на ОС означава липса на съгласие за отчуждаване и съответно води до нищожност на прехвърлителната сделка;
- тъй като представителната власт на управителя спрямо трети може да бъде ограничена само по линия на съвместно представителство с друго лице/лица (чл. 141, ал. 2 от ТЗ), волеизявлението на управителя за отчуждаване на недвижим имот е напълно достатъчно за валидното извършване на сделката. Ако управителят е действал без решение на ОС, то тогава съдружниците могат да ангажират отговорността му. Тези вътрешни отношения обаче не влияят на прехвърлянето на собствеността.

Мотивите на ВКС



Трябва да се отбележи, че съществувалата противоречива съдебна практика намира ясно отражение в анализа и изложените мотиви при формирането на новото задължително тълкуване от ВКС – от 66 члена на общото събрание на Гражданската и Търговската колегия на ВКС, подписали се под тълкувателно решение No. 3 за 2013 г., 25 са имали особено, т.е. различно мнение.

Мнозинството съдии са приели, че стабилността на търговския оборот (т.е. валидността на сключената сделка), неговата сигурност и бързина имат приоритет над вътрешните отношения между съдружниците и управителя. Опора на тази теза дават споменатия чл. 141, ал. 2 от ТЗ (неограниченост на представителната власт на управителя спрямо трети лица с изключение на случаите на съвместно представителство), както и разпоредбата на чл. 114, ал. 1 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа, изрично изискваща наличие на решение на ОС за определени категории сделки. Доколкото няма такава изрична разпоредба в ТЗ, ВКС приема, че за дружествата с ограничена отговорност по ТЗ решение на ОС на съдружниците не е предпоставка за валидно прехвърляне на собствеността.

25 от общо 66 съдии излагат други много логични аргументи – чл. 137, ал. 1 от ТЗ урежда изключителната компетентност на ОС и не може без съгласието на съдружниците отчуждаването да е в компетентността на управителя (обратното означава изземване на компетентност). Тази норма е императивна, доколкото създава специален режим за недвижимите имоти (не и за движимите, които попадат под действията на обикновено управление). Подчинеността на управителя на решенията на ОС и закона е водеща (чл. 141, ал. 1 от ТЗ) и не може да бъде ограничена само до вътрешните отношения, а следва да касае и трети лица. В същото време тълкуването от мнозинството на ВКС създава двойствен режим – по отношение на придобиване на недвижими имоти трябва решение на ОС, а за отчуждаване не (тъй като така е било формирано запитването за тълкуване, даващо обхвата на самото тълкуване).

Резултат от тълкуването или кои са реалните рискове

Без да омаловажаме важността на бързината и стабилността на търговския оборот, не може да не споменем, че недвижимите имоти традиционно са сектор на чести злоупотреби и измами. Те са факт въпреки строгия формализъм на нотариалното изповядване и въпреки всички други мерки, имащи за цел предотвратяване на такива измами. В светлината на задължителното тълкуване от ВКС в Тълкувателно решение No. 3 за 2013 г. и имайки предвид, че дружествата с ограничена отговорност са преобладаваща форма на сдружаване в България, не може да не се отчете допълнителният риск, който съдружниците в тези компании трябва да имат предвид. Управителят несъмнено следва да се ползва с тяхното максимално доверие. Той носи и материална отговорност за дейността си. Въпреки това материалният интерес при разпореждане с недвижими имоти трудно може да се съпостави с границите на отговорност на едно физическо лице в по-големия брой случаи. Самото реализиране на отговорността е дълъг процес, който предполага водене на съдебни дела, допълнителни разноски и наличие на имущество, с което да бъде удовлетворен спечелилият делото.

Ето защо за в бъдеще собствениците и съдружниците в дружества с ограничена отговорност трябва още по-внимателно да преценяват кой ще е техният управител. Те ще трябва да следят внимателно вписванията по партидата на дружеството в електронния търговски регистър (един от възможните начини за измама е избор на нов управител чрез фалшифициране подписите на съдружниците и скоро след това продажба на имот на добросъвестно трето лице). Освен това трябва да обмислят съвместно представителство с цел повече контрол и диверсификация на риска и да предвидят по-сериозни имуществени санкции и гаранции от страна на управителя при наличие на имоти с особено голяма стойност.

Всички тези мерки имат само превантивен характер и няма да помогнат в случай на разпореждане с недвижим имот при липса на съгласие от ОС на съдружниците (сделката ще е напълно валидна). Подобно засилено внимание в актуалната бизнес среда не изглежда като улеснение, а по-скоро като още една тежест. Макар и в името на бързия и стабилен търговски оборот. Наложеният от ВКС прочит на функцията на управителя при тези сделки е по-скоро ориентиран към бъдещето, когато, надяваме се, ефективното реализиране на отговорността му ще е постижимо.

Статията не представлява правно становище или съвет, свързан с конкретна ситуация или субект. Поради ограничения й обхват същата не претендира за изчерпателност по темата. За повече информация по засегнатите по-горе въпроси можете да се обърнете към автора на e-mail: tocheva@tmlawoffice.bg
  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Прочетете и това

Черен петък за директния маркетинг след GDPR Черен петък за директния маркетинг след GDPR

Как регламентът за защита на личните данни промени правилата в дигиталната реклама

19 ное 2018, 5720 прочитания

Търговската тайна - вече защитена в закон Търговската тайна - вече защитена в закон

Европейска директива е причината за новия български проектозакон. Стоки, предмет на нарушение, могат да бъдат изтеглени от пазара, пише в проекта

27 сеп 2018, 6289 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Външни анализи" Затваряне
Презентирай това

Или няколко трика за по-успешно говорене пред публика

Още от Капитал
Корпоративни карти за 3.5 млн. евро

Българската стартираща компания Payhawk привлече нова инвестиция за 3 млн. евро и общо досега е получила 3.5 млн. евро.

Спокойно, имам авариен фонд

Поддържането на портфейл с ликвидни активи е важно при възникване на непредвидени ситуации

Режим домашен офис или какво разказват хората за живота в епидемия из Европа

Няколко души споделиха пред "Капитал" какъв е новият ритъм на живот в Испания, Англия, Австрия, Германия и Франция и какви са техните опасения за бъдещето

Бушоните срещу икономическия шок

Страната влиза в кризата с прилични финансови буфери, но те бързо могат да се стопят. На какво може да разчита бизнесът

Добри новини

За конструктивната журналистика и начините да намалим стреса от информационния поток

20 въпроса: Надежда Цекулова

Журналистката е в основата на сайт, който събира научни статии и ресурси на български за коронавируса

X Остават ви 0 свободни статии
0 / 10