Популизъм ли са ограниченията за придобиване на земеделска земя
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Популизъм ли са ограниченията за придобиване на земеделска земя

Shutterstock

Популизъм ли са ограниченията за придобиване на земеделска земя

Проблемът за опазването на земеделските земи като национално богатство става актуален и в други държави - членки на ЕС

9772 прочитания

Shutterstock

© Shutterstock


Част от новите разпоредби на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи могат да бъдат оспорени като противоконституционни.

Особено популярна през последните месеци стана темата за опазването на земеделската земя като национално богатство. През октомври 2013 г. Народното събрание прие решение за налагане на мораториум върху придобиването на право на собственост върху земя (и то без забраната да се ограничава до земеделска земя) на територията на Република България от страна на чужденци и чуждестранни юридически лица до 1 януари 2020 г. Възложи на Министерския съвет "да приеме всички необходими действия и актове по обявяване на мораториум".  Действия и актове на правителството в изпълнение на това решение на парламента очаквано не последваха, а в края на януари 2014 г. Конституционният съд (КС) го обяви за противоконституционно. Съдът прие, че решението за налагане на мораториума е не само вътрешно противоречиво и неясно, но и не отговаря на основните конституционни принципи за правовата държава и разделението на властите, на Договора за присъединяване на Република България и Румъния към Европейския съюз (Договора за присъединяване) и на конституцията, която дава право на чужденци да наследяват земя по закон.

След по-малко от 3 месеца парламентът прие законопроект за изменение на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ), с който законодателят ограничи не само правото на чужденците, но и на български граждани да придобиват земеделска земя.  Президентът върна законопроекта за преразглеждане, но ветото беше преодоляно и от началото на май промените са факт.

Какви са предложените промени

Част от новите разпоредби на ЗСПЗЗ предвиждат, че право на собственост върху земеделски земи могат да придобиват физически или юридически лица, които са пребивавали или са установени в Република България повече от 5 години. Така критерият е не гражданството на лицата, а това дали са пребивавали на територията на страната повече от 5 години.  Юридическите лица, регистрирани в България по-малко от 5 години, могат да придобиват право на собственост върху земеделски земи, ако съдружниците в дружеството, членовете на сдружението или учредителите на акционерното дружество отговарят на критерия за 5-годишно пребиваване.

Несъмнено при прилагането на посочените разпоредби ще се поставят различни въпроси. Като например дали всеки купувач на земеделска земя, независимо от това дали е чужденец, ще следва да доказва 5-годишното си пребиваване в страната? Пред кого и с какъв документ?

По-важното е обаче доколко въведените ограничения са в съответствие с Конституцията на Република България и с правото на Европейския съюз (ЕС). Именно в този смисъл бяха и мотивите на президента при налагането на вето на законопроекта,  в които  се посочва, че конституционният критерий "гражданство" е заменен с фактическия критерий "пребиваване", респективно "установеност" на юридическите лица в Република България за срок от повече от 5 години.  Съгласно конституцията българските граждани и юридически лица могат да придобиват земя без ограничения. Що се отнася до гражданите на държави от ЕС, конституцията препраща към условията на Договора за присъединяване. А според съдържащите се в него клаузи след 1 януари 2014 г. отпадат ограниченията за придобиване на земеделска земя за гражданите на държавите от ЕС и тези, страни по Споразумението за европейско икономическо пространство (СЕИП), както и юридически лица, учредени по законодателството на тези държави. Така възможността за отправяне на искане за обявяването на разпоредбите за противоконституционни остава отворена. До произнасянето на Конституционния съд обаче (в случай че той бъде сезиран) новите разпоредби на закона следва да се прилагат.

Не са спорни останалите ограничения, въведени с промените в закона. Те предвиждат, че:

- земеделска земя не може да придобиват търговски дружества, в които съдружниците или акционерите са пряко или косвено дружества, регистрирани в юрисдикции с преференциален данъчен режим; търговски дружества, в които съдружници или акционери са лица, които не са от държави - членки на ЕС или СЕИП, или за които това не е предвидено от международен договор;

- еднолични търговски дружества, учредени от такива лица, и акционерни дружества, които са издали акции на приносител.  

Практиката в Европа

Интересен е фактът, че проблемът за опазването на земеделските земи като национално богатство става актуален и в други държави - членки на ЕС. В Словакия от 1 юни 2014 г. действа нов закон, който въвежда нови задължения и ограничения във връзка с придобиването и разпореждането със земеделска земя.  За разлика от българският закон предвидените в Словакия рестрикции са свързани със задължение на собственика на земеделската земя да я предложи първо на лица, които се занимават със земеделска дейност в същата или съседна община, и дават преференции на тези лица при придобиването й.  По отношение на чужденците ограничения се поставят за лица, които са от държави извън ЕС и СЕИП, като се въвежда принцип на реципрочност.

В Унгария на 1 май 2014 г. влиза в сила Закон CXXII от 2013 г. относно прехвърлянето на земеделски земи. Той поставя ограничения при придобиването на земеделска земя както от унгарски граждани, така и от граждани на ЕС. На първо място физически лица, които не са фермери, могат да придобиват земя до 10 декара, освен ако сделката не е между близки роднини. Единствено фермерите имат право да купуват максимум 3000 декара селскостопанска земя и да отдават под наем до 12 000 декара. Юридическите лица като правило нямат право да придобиват земеделски земи, като изключение се прави за т.нар. земеделски дружества, регистрирани съгласно закона, а също и унгарската държава. При наличието на специални ограничения това е възможно и за регистрирани религиозни институции, банки и общини. Унгарската държава има предимство при покупката или отдаването под наем на земеделска земя.  Следващи поред са онези фермери, които са живели или работили в населеното място или околностите му минимум 3 години.

Процедурата по придобиване е продължителна, доколкото договорът за покупко-продажба трябва да бъде одобрен от съответния областен имотен регистър, който взема решение на базата на обвързващо становище от местната комисия на фермерите. Предвидени са и други процедурни и административни правила, които затрудняват придобиването на земеделска земя от унгарските фермери и поставят почти непреодолими препятствия пред придобиването от граждани от държави от ЕС.  

Очевидно опазването на земеделската земя е цел на законодателни промени  и в други европейски държави. В тях ограниченията имат за цел придобиването и използването на земеделската земя по предназначение от лица, които ще я обработват, и не препятстват придобиването на земеделска земя от собствените им граждани или тези от държави от ЕС по директен начин.

* Женя Димитрова и Мария Лазарова от CMS - София, със съдействието на Силвия Сабо от CMS - Словакия, и Габор Цике от CMS - Унгария

Част от новите разпоредби на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи могат да бъдат оспорени като противоконституционни.

Особено популярна през последните месеци стана темата за опазването на земеделската земя като национално богатство. През октомври 2013 г. Народното събрание прие решение за налагане на мораториум върху придобиването на право на собственост върху земя (и то без забраната да се ограничава до земеделска земя) на територията на Република България от страна на чужденци и чуждестранни юридически лица до 1 януари 2020 г. Възложи на Министерския съвет "да приеме всички необходими действия и актове по обявяване на мораториум".  Действия и актове на правителството в изпълнение на това решение на парламента очаквано не последваха, а в края на януари 2014 г. Конституционният съд (КС) го обяви за противоконституционно. Съдът прие, че решението за налагане на мораториума е не само вътрешно противоречиво и неясно, но и не отговаря на основните конституционни принципи за правовата държава и разделението на властите, на Договора за присъединяване на Република България и Румъния към Европейския съюз (Договора за присъединяване) и на конституцията, която дава право на чужденци да наследяват земя по закон.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

5 коментара
  • 1
    the_shadow avatar :-|
    The Shadow

    Естествено, че е популизъм. Какво, като купи чужденец земя ще си я изнесе зад граница ли? Глупости...

  • 2
    stoner_boner avatar :-|
    Damyan Ganchev

    що за глупост е това, земеделска земя да придобиват само тези които ще я обработват!!??! тогава да направим и така, щото заводи да притежават само работещите в тях, или къщи да строят само тези, които ще живеят в тях, или офиси да се строят само от фирмите, които ще ги ползват?!?! и да затворим банките, заеми ще се вземат само от тези, на които пряко им трябват парите, и заеми ще дават само тези, дето имат пари, и така нататък ....

  • 3
    zo avatar :-|
    zo

    [quote#2:"stoner_boner"]що за глупост е това, земеделска земя да придобиват само тези които ще я обработват!!??![/quote]

    Е да, друго си е да се върти спекула със земеделската земя, това е къде къде по-умно.

  • 4
    stoner_boner avatar :-|
    Damyan Ganchev

    До коментар [#3] от "zo":

    какъв е проблема със спекулата, това просто означава, че еди-кой-си купува или продава нещо на базата на предположения за бъдещата му стойност?! защо да не купиш нещо, щом очакваш стойността му да се покачи и после да го продадеш на печалба? именно този механизъм избира най-ефективните бизнес решения, както естественият подбор избира най-адаптивните организми ....

  • 5
    zo avatar :-|
    zo

    До коментар [#4] от "stoner_boner":

    Не мисля, че земеделската земя е добре да става обект на спекула. Всички вече сме наясно какво безумно и ирационално казино е борсовата търговия, също какви балони надуват недвижимите имоти. Е, без много неща можем, но не и без храна, въздух и вода, по-добре със земеделска земя да се занимават земеделците, а не търгашите.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK