С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
3 24 сеп 2014, 17:11, 9672 прочитания

Как да решим проблемите в етажната собственост при санирането на сградите

Остават още три месеца за кандидатстване по проекта "Енергийно обновяване на българските домове"

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Цвета Наньова e изпълнителен директор на "Българо-австрийска консултантска компания"

Фотограф: Капитал

Как точно се погасява кредитът
Колективният кредит работи на принципа на разпределяне на риска между отделните участници в процеса, например:
1. Държавата чрез гаранционен фонд (в момента такъв няма. Обсъжда се създаване за програмния период 2014 - 2020).
2. Сдружението чрез парични вноски на всички собственици осигурява паричен залог в полза на кредитиращата институция.
3. Индивидуалните кредитополучатели може да поемат задължение за известен период от време да изплащат суми по-високи от предвидените в индивидуалния им погасителен план.
4. Различни комбинации от гореизброените, както и други в зависимост от креативността на финансиращата институция.
Увеличението на цената на тока отново се превърна в постоянен източник за притеснения на хората. Добър подход за намаляване зависимостта от цените на тока и парното за живеещите в блокове е обновяването им за енергийна ефективност. Спестяванията на консумираната енергия могат да достигнат до 60%. Действащият проект "Енергийно обновяване на българските домове" на Министерството на регионалното развитие (МРР) предоставя възможност на живеещите в блокове във всички големи градове – областни центрове, да въведат необходимите мерки за енергийна ефективност само срещу 25% от стойността на ремонта.

Ползите от цялостното обновяване на сградата вместо полагане на изолация на парче са вече в голяма степен осъзнати. Заявилите интерес за участие са етажни собствености от над 400 сгради. Или два пъти повече, отколкото броят на сградите, за които има осигурено европейско финансиране.


Желаещите са много, участниците са малко в проекта

Стигналите до реално участие са сдружения на собствениците от едва 70-80 сгради, или под една четвърт от заявилите първоначален интерес. Къде се къса нишката и кои са проблемите? Преодолими л са и как става това? Тези въпроси са особено актуални през следващите 2-3 месеца, когато приключва кандидатстването, т.е. възможността за включване в проекта, финансиран от ОП "Регионално развитие 2007 - 2013".

Основната пречка пред процеса на масово обновяване обикновено се свързва с трудното постигане на съгласие между съседите. Обективният фактор е свързан с разнородния социален микс в една сграда. Субективният фактор за съжаление засяга нашенския манталитет - нагласите са индивидуалистични и трудно обединяваме усилия за общи цели, дори и за по-важни каузи от санирането на общия ни дом. В случая с проекта, скептицизмът на гражданите беше сериозно захранен от мудната и тромава работа на държавната администрация, от която зависи организацията на процеса.

Все пак обаче и предишният успешно изпълнен проект "Демонстрационно обновяване на жилищни сгради", и сегашният доказват, че постигане на съгласие за енергийно обновяване на цяла сграда е възможно. Наличието на проектен мениджър, а това е солиден екип от инженери, икономисти, юристи, успешно подпомага решаването на проблемите от различно естество. Този екип изготвя индикативен бюджет на необходимия ремонт на сградата и разпределение на дължимата сума по апартаменти. Решението за участие е свързано и с въпроса дали може чрез кредит да осигури необходимите финансови средства за участие (ако няма парите налични). Чак когато всички собственици от една сграда отговорят положително на тези въпроси, вземат окончателното си решение на събрание. Услугите на проектния мениджър се заплащат с европейски пари и за хората са безплатни. Проектният мениджър е и връзката на хората с институциите и това силно облекчава взаимодействието.



Проблемът с финансирането на собствения дял е най-трудната задача

Европейското финансиране покрива 75% от стойността на обновителните дейности по сградата. Собствениците осигуряват само 25%, като дължимите суми варират между 1500 и 4000 лв. (в зависимост от големината на жилището, вида на конструкцията, състоянието и поддръжката във времето на сградата и т.н.). За финансиране на своето участие обаче често собствениците в една сграда имат нужда от кредити и затова беше създаден Фонд за жилищно обновяване (ФЖО), кото да предоставя нисколихвени заеми (от 4.5% до 6.5% лихва). Фондът се управлява от КТБ, избрана за обслужваща банка след проведена обществена поръчка през 2012 г. Поставянето на КТБ АД под специален надзор през юни възпрепятства изпълнението на задължения й на ФЖО, но и преди това работата на банката не беше особено ефективна. За две години одобрение за кредити получиха двадесетина собственика.

Проблемът не е непременено в конкретната банка. Практиката показва, че от кредити най-често се нуждаят домакинства със затруднения да предоставят адекватни (според изискванията на банките) обезпечения за търсения кредит. Обичайната практика в Европа е да се предоставя колективен кредит на сдружението на собствениците, за да се преодолее необходимостта от оценка на индивидуалната кредитоспособност. По този начин всички получават достъп до кредитен ресурс и се минимизира рискът да се провали участието в проекта на цялата етажна
собственост заради единични случай на ниска кредитоспособност. За България подобни инициативи се считат за иновативни, направо екстравагантни, и за съжаление не срещат интереса на търговските банки.

Индивидуални кредити - колективни кредити

Предоставянето на индивидуални кредити на собствениците изисква индивидуална оценка на кредитоспособността на всеки кредитоискател. Кредитоискателите по проекта често имат ниски официални доходи, изплащат предишни кредити и т.н., т.е. достъпът до кредитен ресурс за тях е силно ограничен. Банките, за да са сигурни, че ще си получат обратно парите, искат минимум 100% обезпечение на отпусканите индивидуални кредити.

Търговските банки у нас не предоставят колективни кредити на сдруженията на собствениците. Считат ги за ненадеждни кредитоискатели, защото като правило не притежават реални активи, които могат да служат за обезпечение.

Колективните кредити обаче са решението на проблема за осигуряване на финансовото участие на собствениците и извеждане на санирането в други мащаби и това го доказват успешните практики в страните от бившия социалистически лагер. Колективните кредити имат множество преимущества. Най-важното от тях е, че рискът за банката никога не е 100%, както при индивидуалните кредити. Защото минимална е вероятността всичките получатели в колективния кредит да спрат по едно и също време да плащат. По-ниският риск дава възможност за по-ниски лихвени нива по кредитите. Проблемът с обезпеченията на колективния кредит е намерил различни иновативни решения от банките в различните държави. Този род проблеми бяха актуални там преди десетина години. Днес банките знаят, че колективните кредити за етажни собствености, участващи в проекти за подобряване на енергийната ефективност на сградата, са нискорискови, а хората имат увереност, че винаги ще намерят банка, от която ще получат нужния им кредит.

Успешен проект за колективен кредит


Успешен колективен кредит с помощта на посредничеството на нашия екип беше реализиран за етажната собственост във Варна, кв. "Аспарухово", жк "Дружба", бл. 11. Сградата е с 24 апартамента, обновена по проект "Демонстрационно обновяване на жилищни сгради". Колективният кредит от 30 хил. лв. беше договорен за 12 собственика с индивидуални погасителни планове, а паричното обезпечение в размер на 20% от общия кредит беше осигурено от всичките собственици в сградата. Въпреки че изплащането през годините преодоляваше различни перипетии - почина кредитоискател, друг остана безработен и т.н., кредитът бе изцяло върнат.

Създаването на успешен модел за колективно кредитиране е от онези ситуации, при които всички заинтересувани страни печелят. На първо място хората, които получават достъп до кредити и обновяването на сградата им става възможно. Ако банковите институции дадат шанс на колективния кредит, ще разберат, че това наистина е печелившият билет за влизане на пазара на санирането на многофамилни сгради.

Предвиденото европейско финансиране за енергийна ефективност в жилищни сгради през периода 2014 - 2020 превишава с пъти ресурса от предходния програмен период. Нека се поучим от успешните европейски практики, за да не останат проектите за обновяване на многофамилни жилищни сгради в България бутиково начинание, реализуемо само във финансови силни етажни собствености.

Недостатъците на проекта
По сега действащия модел изпълнение и управлението на проекта се извършва не от сдруженията, а от публична институция, в случая - дирекция "Обновяване на жилищни сгради" в МРР. Обективната причина за това е, че сдруженията на собствениците не са в състояние да отговорят на изискванията за изпълнение на проекти с европейско финансиране, в т.ч. авансиране на плащанията към фирмите на свой риск и отговорност, при което средствата се възстановяват едва след като разходите бъдат верифицирани от българските и европейските контролни институции.

По този проект етажните собствености са отговорни (както е логично и законосъобразно) за вземане на решенията за обновяване, за формиране на сдружения на собствениците, за осигуряване на 25% финансов дял, за осигуряване на достъп до сградата и жилищата си в процеса на обновяване и т.н. Администрацията на МРР е отговорна за одобряване на кандидатите за обновяване, за избор на изпълнители чрез обществени поръчки и за изпълнение на обновяването и постигане на стандартите. Изводът от почти трите години на проекта е, че хората се справиха, администрацията не. За съжаление липсата на капацитет в администрацията доведе проекта до огромни закъснения и риск от провал. И се оказа, че не сдруженията, а администрацията на МРР е основният проблем за санирането.

За програмния период 2014 - 2020 следва да се търсят подходящите решения за оптимизиране на процеса отсега. Още повече че правилата вече не позволяват цялото изпълнение да бъде оставено за последния момент, както е в момента.

Авторът е член на Българска асоциация на консултантите по европейски проекти
  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Прочетете и това

Черен петък за директния маркетинг след GDPR Черен петък за директния маркетинг след GDPR

Как регламентът за защита на личните данни промени правилата в дигиталната реклама

19 ное 2018, 5363 прочитания

Търговската тайна - вече защитена в закон Търговската тайна - вече защитена в закон

Европейска директива е причината за новия български проектозакон. Стоки, предмет на нарушение, могат да бъдат изтеглени от пазара, пише в проекта

27 сеп 2018, 5465 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Външни анализи" Затваряне
Осигуряване на лица за собствена сметка

Кой е задължен и как се определят вноските

Още от Капитал
Да пазиш традицията "Под Балкана"

Животновъдната ферма на семейство Кулови край Карлово е затворила целия цикъл на производство

Четиримилиардната алтернатива

Годината е рекордна за взаимните фондове, като те са сред малкото инвестиции, които бият инфлацията, макар да има и доста на загуба

Къде е еко-то в данъка за колите

Новите данъчни идеи на София се мотивират със замърсяването на въздуха, но реално нямат връзка с това

Доставянето на чиста енергия е по-лесно от съхранението й

Намаляването на емисиите зависи от узряването на технологиите за съхранение на енергия

20 въпроса: Красимир Георгиев

Често предизвиква себе си, а с това мотивира и други хора към промяна

Камион желание

Отново за мобилните кухни, уличната храна и къде да я опитаме този месец

X Остават ви 0 свободни статии
0 / 10