С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
18 дек 2016, 11:19, 9487 прочитания

Особености при големите банкови финансирания на имоти в ритейл и офис сектора

Договорите по този тип кредитиране обикновено са по английското право

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Заемодателите винаги целят да получат обезпечения от възможно най-много свързани лица на кредитополучателя, както и да ограничат структурните и управленските промени в тези дружествата.
Реализирането на успешни проекти за недвижими имоти в областта на ритейл и офис сектора е сложен процес, който зависи от много разновидни фактори. В този смисъл задължителна предпоставка за успешното провеждане на конкретното инвестиционно намерение е кумулативното наличие на някои основни предпоставки, като например финансирането, което ще бъде използвано. Мотивите за използването на банково финансиране, разбира се, са много, но основните могат да се сведат до липсата на достатъчно собствен капитал от инвеститора, по-ниската цена на банковия кредит в сравнение с други източници на средства и нежеланието на инвеститора да поеме целия риск. Статията ще разгледа основните характеристики на този специфичен вид финансирания.

Обща характеристика


Договорите за банкови финансирания на големи проекти за имоти в ритейл и офис сектора обикновено се правят по стандарт на Loan Market Association (LMA). LMA е организация, която има за цел да подобри ликвидността, ефективността и прозрачността на първичния и вторичния пазар на кредити в ЕМЕА1, като нейни членове са едни от водещите правни кантори в света. Стандартът на LMA дава основното съдържание на този вид договори, като страните, разбира се, следва да го съобразят с конкретните си условия и уговорки във всеки отделен случай.
В повечето случаи и кредитодателят(ите), и заемополучателят(ите) се съгласяват договорът да бъде сключен по английското право (особено когато финансирането се предоставя от чуждестранна банка), като компетентни за разрешаването на спорове са съответно английските съдилища (а не международен арбитраж например). Причините за това са опитът на английските съдилища с такива транзакции, тяхната ефективност и предвидимост, както и сигурността в правната система на Англия. Предвид това в договора за заем не следва да се забравят специфични разпоредби, свързани с факта, че сделката има български елемент.

Обезпечения

Всеки заемодател цели да получи максимална сигурност за предоставения заем. Предвид характера на транзакцията, кредиторът задължително изисква ипотека върху имота, предмет на финансиране, предоставяне от страна на заемополучателя на различни видове залози по Закона за особените залози, както и залог върху акциите/дяловете на заемополучателя от техния собственик. Често използван вариант за удовлетворяване на претенциите на кредитодателя е и учредяването на залог по Закона за договорите за финансово обезпечение, който дава възможност на банката да пристъпи към изпълнение върху активи на заемополучателя в случай на неизпълнение без намесата на държавен орган.



Както вече беше отбелязано, договорите по този тип финансирания обикновено са по английското право и това дава възможност да бъдат учредени обезпечения, които не съществуват в българката правна рамка и са специфични за Англия. В допълнение, предвид конюнктурата на пазара в България и типа инвеститори, които са активни у нас, не е изключено те да са регистрирани в държави извън България. Това предполага даването на обезпечения от тях и техните свързани лица и по други законодателства, като например Малта, Гърнзи, Каймановите острови и др. Кредитодателите винаги целят да получат обезпечения от възможно най-много свързани лица на кредитополучателя, както и да ограничат структурните и управленските промени в тези дружествата. Неспазването на тези ограничения обикновено е предвидено като предпоставка за предсрочната изискуемост на заема.

Агент по обезпеченията

Предвид комплексния характер на разглежданите банкови финансирания и фактът, че обикновено те са свързани с наличието на повече от една финансираща институция, практиката е наложила използването на фигурата "агент по обезпечения". Агентът по обезпеченията обикновено е една от банките, които предоставят средства по заема. Агентът по обезпеченията изпълнява административни функции по отношение на обезпеченията, като в англосаксонската система те се учредяват и в негова полза. Това улеснява управлението на заема, като агентът по обезпеченията има задължение да "държи" обезпеченията в полза на всички страни, предоставили финансиране.

Що се отнася до българското право, препоръчително е обезпеченията да бъдат учредявани в полза на всички участващи банки и всяка от тях да бъде вписана като кредитор в съответния регистър. В сравнение с англосаксонската правна уредба това обстоятелство се налага основно от липсата на две правни фигури в България. От една страна, у нас не е разпространена концепцията за Trustee (довереник). Това води до невъзможност едно лице да притежава и управлява даден актив (право) за сметка на друго. Също така в България не е ясно доколко може да бъде използвана и концепцията за parallel debt (паралелен дълг). При паралелния дълг в договора за заем се създава вторично задължение на кредитополучателя за плащане на сума, равна на заетата такава, към агента по обезпеченията, като всяко погасяване на първичния (оригиналния) заем намалява съответната дължима сума по паралелния дълг. Поради акцесорността на обезпеченията, учредени по българско право, валидността на такъв "паралелен дълг" е под въпрос (липсва съдебна практика по тази тема, като този проблем е характерен за повечето държави в континентална Европа).

Последни развития

В последните няколко години определени развития в международните отношения и правните уредби на Европейския съюз и САЩ наложиха конкретни задължения върху кредитодателите и кредитополучателите по разглежданите финансирания. На първо място, страните следва да се съобразяват със задълженията, наложени от FATCA2. Това американско законодателство, целящо да се ограничат максимално случаите, при които данъчно задължени американски лица избягват данъчно облагане, създава специфични задължения върху международните финансови институции.

Също така важно е да се вземат предвид и различните санкционни режими, които действат в момента. От една страна, ЕС е наложил санкции върху определен брой лица, дружества и институции, които са задължителни за страните членки. От друга, в САЩ е въведен списък с ограничения, чиято приложимост обаче се простира и извън територията на Америка. Ето защо финансови институции и в Европа, които не съблюдават тези ограничения, могат да претърпят глоби.
1 Europe, Middle East and Africa
2 The Foreign Account Tax Compliance Act

  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

14 ноември 2019
София хотел Балкан

Седма Годишна конференция "Банките и бизнесът"


Какви са плановете за въвеждане на иновации и растеж на водещите банки в България?
Разберете на конференцията на Капитал "Банките и бизнесът". Събитието предоставя възможности на представители на банките и на бизнеса да обсъдят помежду си важни въпроси, да търсят решения и да помагат на пазара да расте.

Водещи теми в програмата:

  • Банковият сектор през 2020
  • Изводите от стрес тестовете
  • Ефектът от запазването на ниските лихви
  • PSD 2 - възможности и рискове
  • Иновации и технологични решения
Седма Годишна конференция "Банките и бизнесът" Запазете билет

Прочетете и това

Черен петък за директния маркетинг след GDPR Черен петък за директния маркетинг след GDPR

Как регламентът за защита на личните данни промени правилата в дигиталната реклама

19 ное 2018, 5257 прочитания

Търговската тайна - вече защитена в закон Търговската тайна - вече защитена в закон

Европейска директива е причината за новия български проектозакон. Стоки, предмет на нарушение, могат да бъдат изтеглени от пазара, пише в проекта

27 сеп 2018, 5298 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Външни анализи" Затваряне
Изводите на Световната банка за електроенергийния сектор

Няма нужда от инвестиции в нови производствени мощности в средносрочен план, като дотогва България ще остане нетен износител на електроенергия

Още от Капитал
Сбогом, кабели

Първите дошли в автосектора се изнасят първи към по-евтини дестинации

Внимавай с Aliexpress

Кои са най-честите рискове при покупки от китайската онлайн платформа

Омраза за двойна употреба

На фона на практиката обвинението срещу природозащитника Тома Белев изпъква като политическо

"Шах!" със зенитни ракети

Разполагането на руски противовъздушни комплекси С-400 в Сърбия би било тежък удар по сигурността на България и НАТО

К като "Култура", К като "край"

"К - вестник за критика, дебати и културни удоволствия" спира да излиза в началото на следващата година

Да бъдеш Дубравка Угрешич

Писателката за обърканото детство, инстинкта да принадлежим към стадото и вечните неприятелства

X Остават ви 0 свободни статии
0 / 10