Един процент по лихвата надолу, моля

Shutterstock

Един процент по лихвата надолу, моля

Пазарната ситуация е подходяща за рефинансиране или договаряне на по-добри условия по жилищни заеми

3169 прочитания

Shutterstock

© Shutterstock


Преди 5 години Иво тегли 20-годишен ипотечен кредит за малко над 100 хил. лв., който заради ковид мораториума се удължава с 6 месеца. Към момента на сключването на договора лихвата по него е била 4.25%, които през годините банката сама сваля до 3.76%. През тази година Иво решава сам да предоговори условията по заема си и успява. В резултат на което лихвата пада до около 2.7% (фиксиран компонент + плаваща надбавка).

Иво е част от тенденцията напоследък физически лица усилено да предоговарят условията си по жилищните си заеми или да търсят начини да ги рефинансират. В първия случай клиентът остава при настоящата си банка, като се променят само условията по заема - най-вече лихва и такси. При рефинансиране се получава кредит от нова банка, с който се погасява предсрочно задължението в досегашната. Първият реално е по-евтин и лесен, докато вторият може да е свързан с повече такси, изисквания и време, тъй като реално се минава през целия процес по оценка и одобрение на клиента. Както и сделка при нотариус, която е съпътствана от сериозни такси.

Рефинансирането леко поевтиня след 2014 г., когато със Закона за потребителския кредит беше премахната таксата за предсрочно погасяване и тази за управление, която достигаше до 0.5% от главницата и сериозно вдигаше годишния процент на разходите. Все пак експертите винаги са препоръчвали да не се подхожда към смяна на банката, преди да са изчерпани всички възможности за предоговаряне с настоящата. Възползването от конкуренцията между банките обаче не е за подценяване.

Проверка на "Капитал" сред някои от по-големите банки показва, че интересът към подобряване на условията по жилищни заеми расте. Причината е ясна - освен че те изживяват бум, подхранвайки и растежа на имотния пазар, лихвите по тях са на исторически ниски нива. А това е възможност, която в крайна сметка води до по-ниска месечна вноска по заема.

В момента може да се каже, че клиентите с жилищни заеми са в по-добра позиция на масата за преговори банките. Последните са свръхликвидни - отпуснатите от тях кредити са доста под депозитите в тях, които освен това продължават да растат изпреварващо. Затова те не са склонни да загубят лихвен доход от ипотечен заем, който да се предоговори с такъв от конкурентна институция. Разбира се, това не означава, че клиентът може да диктува всички условия, а по-скоро, че шансът му за успех в процедурата е много висок. "Бихме могли да кажем, че много голямата част от исканията биват одобрени. Тук също е много индивидуално и одобрението не се влияе от тенденции, а зависи изцяло от отделния профил на клиентите, които кандидатстват при нас", коментираха от Уникредит Булбанк пред "Капитал".

Това наблюдение се потвърждава и от данните на БНБ за предоговорените и рефинансираните кредити, които се публикуват от началото на 2020 г. От 96.4 млн. лв. средномесечно през миналата година през тази те достигат 108.8 млн. лв.

С кого да се свържа

Логичното начало на предоговарянето е контакт с банката. А нещото, за което трябва да се внимава особено, са таксите, които се взимат за предоговаряне. Последните са важни, тъй като реално изяждат ефекта от по-ниската крайна вноска за няколко месеца.

"Решението за актуализирането на лихвения процент дойде случайно - след разговор с колеги, които се похвалиха, че вече са предприели този ход и са доволни", казва Иво пред "Капитал" и обяснява как е постъпил: "Първото, което направих, бе да пиша мейл до директора на обслужващия ме клон. Обясних, че имам информация за хора, които са получили възможност да предоговорят лихвения си процент по ипотечни заеми, и бих искал да разбера какви са възможностите и условията. Бързо получих отговор, че ще бъде изготвено искане от моя страна, с което да кандидатствам пред банката. Но заедно с този мейл разбрах, че "услугата" върви и с такса - 1% от стойността на главницата. В моя случай това означаваше такса от 1000 лева.

Това веднага прави задачата много по-сложна за Иво - след колко време по-ниската вноска по кредита ще избие таксата. Отговорът идва след няколко дни, когато от банката го информират, че може да намалят лихвения процент до 2.7 (фиксирана компонента + 0.04% плаваща надбавка/индекс), или с повече от един процентен пункт спрямо старото положение. При това положение месечната вноска намалява с почти 60 лв. - от 705 до 648 лв. Или нетният ефект от предоговарянето би настъпил едва на 17-ия месец, като се има предвид таксата от 1000 лв. И то ако през цялото това време не настъпи промяна в икономическата ситуация и лихвите не тръгнат нагоре.

"Именно с тези доводи поисках от банката да ми бъде намалена и таксата за промяна на лихвата. Твърде вероятно е подобен ход да е неприложим за всички случаи, тъй като вече имах изградени контакти с директора на клона от предишни кредити (потребителски и ипотечни) и съм лоялен клиент на банката - имам и вноски към инвестиционен фонд. След още няколко дни постигнахме съгласие да платя 500 вместо 1000 лева за операцията. Което вече приближаваше нетния ефект до към девет месеца", казва Иво. Така сметка за него вече се оказва по-изгодна. Трябва да се има предвид, че таксите по предоговаряне се плащат отделно - тоест не се начисляват и разпределят в месечната вноска.

Понижението зависи от доста фактори

С колко обаче ще падне лихвата при предоговарянето зависи от профила на клиента, платежоспособност, установени добри дългосрочни отношения с банката, както и самите параметри на кредита. "Това е строго индивидуално. Лихвените нива по ипотечните кредити зависят от това дали клиентът получава заплата по сметка в банката, размер на кредита, валута, както и срок на кредита", коментираха пред "Капитал" от Уникредит Булбанк.

Фактор при предоговарянето може да се окаже и покритието на ипотеката - през последните години много банки финансираха на 100% покупка на жилища, което носи по-висок риск за тях. В такъв случай например предоговорената лихва може да е с по-малък размер спрямо заем, който е финансирал 70-80% от покупката в началото, а останалите са били самоучастие.

В случай че вашата банка не желае да направи отстъпки в таксата за предоговаряне или лихвите, може да започнете действия по рефинансиране от друга банка или поне да вземете конкурентна оферта, която да предоставите. Така прави Павлин, което му помага в крайна сметка дори да отпадне почти цялата му такса по предоговаряне. Ако все пак се тръгне към рефинансиране на заем от друга банка, има риск от повишаване на разходите за такси, нотариални услуги и други по прехвърлянето на ипотеката. Тези разходи също подлежат на договаряне с рефинансиращата банка, но при всички положения е свързано с повече време и усилия. "Всеки трябва да се възползва максимално от конкуренцията между банките, защото иначе отделният потребител е в неизгодна ситуация. Банките могат едностранно да вдигат лихвите, в общи линии когато пожелаят, но се опитват да ограничат клиентите и да запазят приходите си чрез абсолютно неоправдани такси за намаляване на лихвата. Това реално е продължаване на високата лихва за още няколко месеца", казва Павлин.

"Ниските лихви по ипотечни кредити в комбинация с ръста на цените на недвижими имоти правят рефинансирането изгодна алтернатива за намаляване на месечната вноска или срока на кредита, като в същото време разходите (нова ипотека, нови документи за имота, оценка, застраховка и др.), свързани с рефинансирането на един ипотечен кредит с друг, може да са доста високи. Всеки клиент следва да прецени и изчисли колко точно ще спести в дългосрочен план", коментираха пред "Капитал" и от Банка ДСК.

Допълнителните "екстри" при предоговарянето

В повечето случаи при предоговаряне или рефинансиране освен стандартните изисквания като превод на работна заплата банките изискват и сключване на договор за услуги, които представят като задължителни - застраховки, инвестиции, допълнително осигуряване, като често те са на компании от тяхната група. "При подписването на анекса към договора за кредит се наложи да избирам между две допълнителни услуги - още една инвестиционна схема или годишна застраховка (без ангажимент за продължаването й). Избрах второто, тъй като вече имах една инвестиционна схема", споделя Иво. Истината е, че никоя банка не може да изисква от клиента си да сключи застраховка с точно определена компания, но повечето хора приемат директно, за да не губят време в проучване на конкурентни оферти.

Ще скачат ли лихвите

Лихвите по целия свят в момента са на рекордно ниски нива, като България не е изключение от този тренд. Лихвения рай обаче най-вероятно скоро ще свърши. Със започналите инфлационни процеси централните банки рано или късно ще започнат да повишават процентите, което ще се отрази и на крайните клиенти. В САЩ се очаква това да стане към втората половина на 2022 г., докато Европейската централна банка вероятно по-дълго ще залага на икономическа подкрепа за икономиката. Монетарните институции действат върху ликвидността освен с промяна в лихвите и с изкупуването на облигации. САЩ и Великобритания вече започнаха да ги ограничават, гледайки и към повишение на лихвите. При всички положения, когато и да дойдат по-високите нива, предоговарянето на лихвите по ипотеките има смисъл. Те се формират, като базов процент + надбавка, която в повечето случаи е 6-месечен Юрибор, като последният е отрицателен. Банките обикновено го преразглеждат на 6 месеца. В случая базовият процент е по-важен, тъй като, когато започне повишение на плаващата част, ще има значение дали той е 2.6 или 3.7%.

Преди 5 години Иво тегли 20-годишен ипотечен кредит за малко над 100 хил. лв., който заради ковид мораториума се удължава с 6 месеца. Към момента на сключването на договора лихвата по него е била 4.25%, които през годините банката сама сваля до 3.76%. През тази година Иво решава сам да предоговори условията по заема си и успява. В резултат на което лихвата пада до около 2.7% (фиксиран компонент + плаваща надбавка).

Иво е част от тенденцията напоследък физически лица усилено да предоговарят условията си по жилищните си заеми или да търсят начини да ги рефинансират. В първия случай клиентът остава при настоящата си банка, като се променят само условията по заема - най-вече лихва и такси. При рефинансиране се получава кредит от нова банка, с който се погасява предсрочно задължението в досегашната. Първият реално е по-евтин и лесен, докато вторият може да е свързан с повече такси, изисквания и време, тъй като реално се минава през целия процес по оценка и одобрение на клиента. Както и сделка при нотариус, която е съпътствана от сериозни такси.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.

Влезте в профила си

Всеки потребител може да чете до 5 статии месечно без да има абонамент за Капитал.

Вижте абонаментните планове
Close
Бюлетин
Бюлетин

Капитал: Light

Всяка събота сутрин: култура, изкуство, свободно време.


1 коментар
  • 1
    fpd1488699386518396 avatar :-|
    Ivan Mitev

    Предоставянето на левове за ползване със срок за връщане е полезно, ала е с възможни щети.
    Република България е без необходима защита срещу щети от предоставени левове за ползване със срок за връщане. Българските банки и техните клиенти са жертви на грешен паричен метод. Правителството е с подсигуряван политическия провал.
    Банките и техните клиенти понасят щети от злокобната парична процедура и търсят подходи за спасение от банкрут.
    Мнозина са с реално съгласие със запазване на злокобната парична грешка, ала са недоволни от създаваните щети.
    За постигане на устойчиво развитие на българските банки и техните клиенти е потребен (с необходима защита срещу щети) подобрен метод за предоставени левове за ползване със срок за връщане.
    Основните ситуации за българските банки са две:
    Първа: Без необходима защита срещу щети от предоставени левове за ползване със срок за връщане се причиняват вреди на българските банки и техните клиенти.
    Втора: С необходима защита срещу щети от предоставени левове за ползване със срок за връщане е създадена предпоставка за устойчиво развитие на българските банки и техните клиенти.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал