Инвестиране в имот с минимални суми

За автора Стойне Василев е независим личен финансов консултант, инвеститор и собственик на сайта за лични финанси SmartMoney.bg, автор на най-продаваната бизнес книга в България за 2018 и 2019 г. "Умни пари" (според класацията на сп. "Мениджър") и председател на управителния съвет на Българска асоциация на личните финансови консултанти (БАЛФК)

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Мечтата на мнозина е да притежават един или няколко недвижими имота, от които да получават наеми и да живеят с тези доходи. Не всеки обаче може да си позволи да даде минимум 50 000 евро, за да купи имот с инвестиционна цел или да вземе кредит на сходна стойност от банка. А и рентиерският бизнес не е толкова лесен, колкото изглежда на пръв поглед.

За щастие има начин да се инвестира в имоти както в България, така и в чужбина и с по-ограничени суми. Представям най-популярните възможности за това, техните плюсове и минуси, особености и подводни камъни. Историята показва, че през по-голямата част от времето пазарите вървят нагоре, а спадовете са кратки и резки. Ако инвестираме при сегашните по-ниски нива на активите и сме достатъчно търпеливи, за да изчакаме кризата да отмине, може да реализираме много добра доходност.

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

ВЗАИМНИ ФОНДОВЕ

Взаимните фондове (наричат ги и договорни) са колективни схеми, при които много на брой вложители дават парите си на професионалисти (портфолио мениджъри), които ги инвестират в акции и други инструменти, в случая - от сектора на недвижимите имоти. Тъй като покупките и продажбите на активи при този инструмент са сравнително чести, той спада към инвестициите с активно управление.

Най-често взаимните фондове за недвижими имоти инвестират в акции и облигации на компании от сектори като строителство, управление на сгради, отдаване под наем и други. Фокусът може да бъде определен регион или държава (Европа, САЩ, Азия и други). Нерядко дадена колективна схема инвестира в други взаимни фондове от същото "семейство" (от същото управляващо дружество б.р.) или в други класове активи като борсово търгувани фондове (ETFs), Real Estate Investment Trusts (REITs) и други.



От взаимните фондове в имоти може да печелим по два начина. При първия трябва да продадем нашите дялове. Ако продажната цена е по-висока от покупната, ние сме реализирали капиталова печалба. Ако тя е основната ни цел, е добре да изберем акумулиращи (accumulating) фондове. При тях, ако някоя от компаниите, в които са инвестирали, разпредели дивиденти, допълнителни акции или други бонуси, парите се реинвестират автоматично и увеличават стойността на нашите дялове. При дистрибутиращите фондове (distributing) този тип дивиденти се разпределят към вложителите и не се реинвестират. Те са подходящи за хора, които искат да получават текущи пасивни доходи.

Предимства на взаимните фондове в имоти

Възможност за инвестиции на малки суми всеки месец

За да инвестираш директно в имоти или в акции на компании от сектора за недвижими имоти, се изисква немалък капитал, с какъвто не всеки разполага. Едно от най-големите предимства на взаимните фондове от този сектор е именно тяхната достъпност. Дори да разполагате със сравнително малка сума - от порядъка на 50 или 100 лева месечно, може да инвестирате в имоти по цял свят.

Професионално управление

Самостоятелното инвестиране не е за всеки, особено в сферата на недвижимите имоти. За да станем добри в тази област и да започнем да правим печеливши инвестиции, ще ни трябват големи суми за теоретично и практическо обучение, а и време. Малко хора могат да отделят по осем часа на ден, за да управляват своите инвестиции, а портфолио мениджърите и техните екипи го правят, защото това е работата им.

Висока ликвидност

Един от най-големите недостатъци при пряка инвестиция в недвижими имоти е ниската им степен на ликвидност, т.е. трудно могат да се продадат бързо с минимални разходи. Дяловете от взаимните фондове обаче са високоликвидни, защото имат "издател", който ги изкупува по всяко време, и обикновено няма такса при продажбата им.

Диверсификация

Ако решите да се занимавате професионално с инвестиране в недвижимо имущество, е добре да изградите портфолио от поне три имота, за да диверсифицирате риска. За съжаление това разпределение е лесно само на теория. На практика изисква добро познаване на имотния пазар и немалка сума за инвестиране, която да позволи да се изгради достатъчно разнообразен портфейл от различни типове имоти на различни локации. При взаимните фондове това се постига по-лесно, защото разполагат с огромни суми, които им позволяват с относително ниски разходи да купуват и продават акции от компании в цял свят. Дори и само срещу един дял от даден фонд ние получаваме изцяло диверсифициран портфейл.

Не се облагат с данъци

В Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) е посочено, че доходите от акции и други финансови инструменти, които се търгуват на регулиран пазар в ЕС и Европейското икономическо пространство (ЕИП), са необлагаеми. Това означава, че не се дължат данъци за печалбите от взаимните фондове, които отговарят на това условие (такива са почти всички, предлагани в България).

Няма такси при смяна на един взаимен фонд с друг от същото "семейство"

При борсово търгуваните инструменти има допълнителни разходи при продажбата и последващата покупка на активи. При взаимните фондове може да прехвърляме средствата си от един в друг без никакви такси и комисиони. Това позволява стратегията гъвкаво да се променя при криза или други извънредни събития.

Недостатъци на взаимните фондове

По-малък контрол

Основният недостатък на всички книжни инвестиции в сравнение с физическото притежаване на един имот е по-малката степен на контрол, която може да се упражнява върху тях. При взаимните фондове може да се избере само инвестиционната стратегия на фонда (т.е. тип на имотите, регион и други), кога да се купят дялове от тях и в кой момент да се продадат. Ако човек е собственик на даден недвижим имот, той има почти пълен контрол върху него и може да смени предназначението му, да обедини два имота, да раздели един по-голям на няколко по-малки, да актуализира наема и други. Всички тези права могат да увеличат драстично доходността от имота, но може да донесат и загуби, ако не се управляват добре.

Не може да се ползва финансиране

Ако човек е собственик на ликвиден имот, той може сравнително лесно да го ползва като обезпечение и да вземе банково финансиране. При инвестиция в дялове от взаимен фонд това е почти невъзможно.

Примери на взаимни фондове с фокус върху недвижимите имоти:

В България има огромно разнообразие от български и чуждестранни взаимни фондове, но секторните фондове с фокус върху недвижимите имоти са няколко:

"Алфа Индекс Имоти"

Първият договорен фонд у нас, който инвестира в акции на дружества (включително АДСИЦ и REITs), опериращи в сектора на недвижимите имоти (жилищни, офисни, търговски и логистични площи), които имат висок потенциал за растеж. Фондът може да влага средства и в колективни инвестиционни схеми (включително ETFs), инвестиращи в сферата на недвижимите имоти.

"Конкорд Фонд-3 Сектор недвижими имоти"

Български фонд, който инвестира само в акции на акционерни дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ), опериращи в България и в чужбина. Както и другите фондове е подходящ за инвеститори с по-дълъг хоризонт, които искат да се възползват от тенденциите на пазара на недвижими имоти.

Schroder ISF Global Cities Real Estate

Чуждестранен взаимен фонд (регистриран в Люксембург), който има за цел да осигури доход и нарастване на капитала, като инвестира в дялови ценни книжа на компании за недвижими имоти в целия свят. Фокусът е към компании, които инвестират в градове, които според мениджъра ще имат продължителен икономически растеж, стабилна инфраструктура и благоприятни режими на планиране. Най-голям дял в инвестициите на фонда имат САЩ, Япония, Обединеното кралство, Австралия, Хонконг и други.

БОРСОВО ТЪРГУВАНИ ФОНДОВЕ (ETFs)

Борсово търгуваните фондове (Exchange Traded Funds или ETFs) върху недвижими имоти са пасивно управлявани инвестиции за разлика от взаимните фондове. Това означава, че когато в тези фондове постъпят средства, с тях се закупуват предварително определени активи, които участват в даден индекс. Тези инструменти имат своите почитатели по света от десетилетия. От няколко години и в България вече има достъп до тях. Тези инвестиционни схеми предлагат много предимства, но имат и недостатъци, за които трябват познания, преди да се вложат пари в тях.

Предимства на борсово търгуваните фондове

По-ниски такси от взаимните фондове

Едно от основните предимства на борсово търгуваните фондове в имоти са ниските такси за купуването и управлението им. Причините за това са, че те не наемат високоплатени портфолио мениджъри, които да имат знанията и опита да избират най-добрите инвестиции, а също така не наемат големи сгради, където да работят всички служители. На практика управлението на един такъв фонд може да се прави от ограничен брой служители и подходящ софтуер.

По-ниските такси се дължат и на факта, че борсово търгуваните фондове не плащат високи разходи за непрекъсната търговия на фондовите пазари, а само купуват акциите от съответните компании и ги държат. Много от тези пасивни индексни фондове имат сравнително ниски комисиони за покупка и годишна такса за управление между 0.3% и 0.6%, което е доста пъти по-малко от подобни взаимни фондове.

Последователност и постоянство

Едно от най-трудните неща при инвестирането са дисциплината и плътното придържане към избраната стратегия. При ETFs това става автоматично, защото те плътно следват даден индекс. При взаимните фондове винаги има изкушение да се изберат активи, които са модерни (или с по-висока доходност) в момента, но това не гарантира тяхното добро представяне в бъдеще. Липсата на дисциплина е основното нещо, което отличава тези, които печелят от финансовите пазари, от останалите, които губят.

Недостатъци на борсово търгуваните фондове

По-големи загуби при криза

Най-голямото предимство на пасивното инвестиране е и най-големият му недостатък. Когато пазарът върви нагоре, инвестицията в индексен фонд трудно може да бъде победена от активен взаимен или хедж фонд. При спад на пазара или при по-сериозна криза пасивният фонд пада заедно с индекса и нищо не може да го спре, защото това му е целта - да следва плътно даден показател. При тази ситуация взаимните фондове са за предпочитане, защото техните мениджъри може да предприемат активна стратегия за намаляване на загубите и разпродажба на активи. При индексните фондове това е невъзможно.

Разходи при смяна на фонда

Едно от най-големите предимства на взаимните фондове от едно семейство е, че може да сменяме фонда без никакви такси и така да променим стратегията си или да се предпазим от загуби. При борсово търгуваните индексни фондове, чиито дялове се търгуват по подобие на нормалните акции на компании, това е свързано с продажба и повторна покупка на друг фонд, което може да ни донесе загуби или да ни намали очакваната печалба.

Най-големите ETFs в недвижими имоти, достъпни за граждани на ЕС:

iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF (DPYA)

Този фонд управлява активи за над 2.143 млрд. долара и инвестира в публични компании в сектора на недвижимите имоти, както и в Real Estate Investment Trusts (REITs) в развитите страни (с изключение на Гърция), като очакваната дивидентна доходност е над 2% на година. Общият процент на годишните разходи възлиза на 0.59% от инвестираната сума.

Фондът инвестира в над 300 компании, като основна част от активите са инвестирани в САЩ (над 55%), Япония (8%), Хонконг (7%), Германия (5%) и други. Индустриалните и офис REITs заемат над 30% от инвестициите на този ETF, следвани от компаниите в областта на строителството (16.5%), Specialty RAITs (компании, инвестиращи само в един тип обекти за отдаване под наем, като медицински центрове например) с 16% и други.

iShares European Property Yield UCITS ETF

Този борсово търгуван фонд е фокусиран върху инвестиции в компании и REITs от развитите европейски страни (без Великобритания), като управлява активи за над 1.339 милиарда евро. В сравнение с предишния фонд има по-ниска годишна такса за управление - 0.4%. Основните страни, в които инвестира този ETF, са Германия, Франция, Швейцария, Белгия, Швеция и други. Най-голяма част от портфейла на фонда са компании за строителство и развитие (над 65%), индустриални и офис REITs (близо 18%), компании в сферата на търговските площи (близо 10%) и други.

SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF

Този фонд следи индекса Dow Jones Global Select Real Estate Securities Index, който е съставен от REITs и компании, които управляват недвижими имоти по целия свят. Активите под управление са над 787 милиона долара, като те са инвестирани в над 210 дружества. Основният фокус на фонда е САЩ (над 57% от инвестициите), Япония (14%), Великобритания (4%) и други. Общите разходи са в размер на 0.4% на година от нетната стойност на инвестициите.

АКЦИОНЕРНИ ДРУЖЕСТВА СЪС СПЕЦИАЛНА ИНВЕСТИЦИОННА ЦЕЛ (АДСИЦ)

Ако сте решили да инвестирате в недвижими имоти, но нямате средства да ги купите пряко, можете да вложите парите си в компании, които са създадени с точно такава цел. Така наречените АДСИЦ в България са регулират със специален закон. Капиталът на дружествата не може да бъде под 500 000 лева. Всички парични средства и ценни книжа се съхраняват в банка депозитар. Освен това дейността им се регулира от Комисията за финансов надзор (КФН). Тези три неща гарантират средствата, инвестирани в тези компании.

За разлика от взаимните и борсово търгуваните фондове тези дружества инвестират пряко в различни типове недвижими имоти (жилищни, търговски, офисни, складови помещения и други). Както и при другите публични компании, може да се печели по два начина от АДСИЦ - от увеличението на цената на акциите или от дивиденти.

Освен всички други предимства тези дружества имат още едно - разпределят минимум 90% от печалбата си всяка година. Това означава, че за разлика от останалите дружества на борсата, които могат да решат да не разпределят дивидент, при АДСИЦ това е задължително и уредено в закон.

Най-големите АДСИЦ, които инвестират в недвижими имоти в България:

"Софарма имоти" АДСИЦ

Дружеството е с пазарна капитализация над 125 млн. лева и акции от него може да бъдат закупени на Българската фондова борса. Основният актив на "Софарма имоти" АДСИЦ е бизнес комплексът "Софарма бизнес тауърс" в София - офис сгради, търговски център, подземни паркинги, конферентни зали и други. Компанията притежава имоти и в други градове в страната. Средногодишната дивидентна доходност е над 6%, но тя намалява през последните няколко години.

"Фонд за недвижими имоти България" АДСИЦ

Пазарната капитализация на фонда е близо 58 млн. лева и е сред предпочитаните инвестиции на много от пенсионноосигурителните дружества у нас. Близо 50% от портфолиото на компанията са бизнес имоти, следвани от търговските имоти с 20%, инвестиционни и ваканционни имоти с по 5%. Останалата част са парични средства.

Текущите проекти на това АДСИЦ включват търговски центрове "Доверие-Бриколаж", "Офис сграда 1" в "Бизнес парк София" и "Офис сграда Камбаните", както и жилищна сграда "Секвоя 2" в Боровец и инвестиционни имоти край Велико Търново. Основната част от приходите на дружеството за 2019 г. са от наеми и такса управление.

RЕAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS (REITs)

Аналог на АДСИЦ в чужбина са т.нар. REITs. В различните страни законодателството, което регулира дейността на тези дружества, е различно. Общото е, че се търгуват на регулирани фондови борси, инвестират в различни типове недвижими имоти и основните им приходи са от отдаване под наем или от продажби, както и от управленски такси за тяхната поддръжка.

Според американското законодателство (където са възникнали тези дружества), за да се класифицира една компания като REIT, тя трябва да получава най-малко 75% от своите приходи от управлението на имоти (отдаване под наем, продажба или финансиране на ипотеки). В същото време REITs са задължени да разпределят най-малко 90% от нетната си печалба като дивидент към инвеститорите си (както и в България).

Най-големите Real Estate Investment Trusts, в които всеки може да инвестира, са:

American Tower (AMT)
Компанията управлява огромна мрежа от комуникационни кули като тези, които използват мобилните оператори. Основната дейност на дружеството е да изгражда този тип съоръжения и да ги отдава под наем на компании от различни сектори. American Tower притежава над 171 000 кули, като 41 000 са в САЩ, а останалите - в много страни по целия свят.

Crown Castle International (CCI)

С развитието на технологиите за пренос на данни не е чудно, че и втората най-голяма компания в сектора на недвижимите имоти управлява комуникационни съоръжения. Crown Castle International е с пазарна капитализация близо 70 млрд. долара. Освен кули компанията притежава и клетки на мобилни оператори по покривите на сградите, както и над 120 000 км оптични кабели. Дивидентната доходност за притежателите на акции от тази компания е средно над 3.5% за последните няколко години.

Prologis (PLD)

Компанията е индустриален REIT и управлява недвижими имоти, свързани с логистиката и придвижването на стоките от производителите, през търговците до крайните клиенти. През последните няколко години акциите на Prologis постигнаха забележителен растеж, възползвайки се от нарастващата нужда на големите онлайн търговци от пространство за съхранение на продуктите им. Компанията притежава над 3800 сгради в 19 страни от целия свят.

СПОДЕЛЕНО ФИНАНСИРАНЕ В НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

Групово (споделено) финансиране (Crowdfunding) е още един начин с малки суми да се печели от препродажбата или отдаване под наем на недвижими имоти, без да се притежават изцяло. Тази форма на инвестиране е съчетание между прякото купуване на имоти и влагането на средства в АДСИЦ или REIT на борсата. Crowdfunding платформите дават възможност да се почувствате като истински инвеститори, като предлагат подробна информация за типа на имотите, локация, обзавеждане, инфраструктура и дори 3D разходка в бъдещата съсобственост.

Обикновено инвестицията в имоти през подобни платформи е за период между три и пет години. Много от тях вече предлагат възможност и за вторичен пазар, на който човек може да продаде частта си на други инвеститори.

Най-известните платформи са споделено финансиране на имоти:

Reinvest24

Най-популярната платформа за споделено финансиране в Европа. Основана е в Естония от няколко души с опит в покупката, реновирането и отдаването на имоти. Екипът на компанията се занимава с избора на имота, неговия ремонт, търсенето на наематели, събирането на наема и всички останали дейности, присъщи за един професионален рентиер.

Инвестицията е изяло пасивна и минималната сума, с която може да се участва при покупката на даден имот, е 100 евро, като той е обезпечен с ипотека в полза на вложителите. Платформата предлага и вторичен пазар, на който делът може да бъде продаден и да се излезе по-бързо от инвестицията.

Към момента Reinvest24 предлага девет имота, като всички те са в Талин, столицата на Естония. По-голямата част от тях са офиси и апартаменти с чиста годишна доходност от наеми между 7% и 8%, като в същото време предлагат и добра капиталова печалба от нарастването на цените на имотите във времето. Платформата събира еднократна такса от 2% върху инвестираната сума.

Property Club

Това е първият (и засега единствен) български сайт за споделено финансиране на недвижими имоти. Към момента има осем завършени проекта и пет, които са финансирани и се изпълняват в момента. Минималната инвестиция е в размер на 2000 евро. Последният проект е апартамент в центъра на София, който ще бъдат отдаван в платформите за краткосрочни наеми AirBnb и Booking. Очакваната доходност е 8% на година.

Property Club използва т.нар. дългов модел за споделено финансиране - издават облигации (не акции или дружествени дялове) с променилив лихвен процент за всеки нов проект. На инвеститорите, заявили желание, се предоставя документ, който описва всички детайли по конкретния проект (целева локация, желана квадратура на имота, срок, самоучастие, очаквана доходност и други).

Въпреки възможностите да се инвестира в недвижими имоти с ограничен бюджет е добре да се проучи всеки от представените активи, за да бъде намален рискът от загуби.

Доходност Средногодишната доходност, която може да се очаква от взаимните и борсово търгуваните фондове в недвижими имоти за дълъг период от време, е между 8% и 10%. При АДСИЦ и REITs нещата са по-различни. Въпреки че дивидентната доходност обикновено е в рамките на 3% до 5%, капиталовата печалба от тях може да е много по-висока. Цените на акциите на American Tower например, са се повишили с над 470% за последните 10 години, а тези на Crown Castle International - с над 310% за същия период. При платформите за групово финансиране на имоти може да се очакват между 5% и 7% доходи от наеми и още 4-5% от увеличение в цената в зависимост от тяхната локация, предназначение, големина и др. Икономическите кризи и спадовете на фондовите пазари носят загуби на много инвеститори, но дават отлична възможност да се купят качествени активи на по-ниски цени. Зареди пандемията от коронавируса през последните два месеца чуждестранните ETFs и взаимните фондове в сектора на недвижимите имоти понижиха своята цена със средно около 27% (около 9% при българските). При дружествата, които пряко инвестират в имоти (REITs и АДСИЦ), спадът е значително по-нисък (средно около 11%). Наложените ограничителни мерки в много страни по света оказват натиск върху пазара на недвижими имоти и водят до спад в покупните цени и в наемите. Едва когато ситуацията се нормализира, ще се изясни дали кризата ще има по-голямо отражение върху този сектор. Много е вероятно спадът да продължи с по-ниски темпове в първите месеци след отварянето на икономиката заради мораториума върху жилищните кредити. Ако безработицата продължава да расте и да намаляват доходите от заплата и бизнес, търсенето на имоти ще намалее значително и дори хората, които имат възможност да си купят имот, ще отложат това решение за по-сигурни времена. Това би довело до по-голям спад в цените на недвижимите имоти. При възстановяване на икономиката (или по-голямата част от нея) имотите ще станат атрактивни като защита при повишаване на инфлацията. Когато това се случи, цените на борсово търгуваните инструменти в недвижими имоти и на тези, които пряко инвестират в тях, ще започнат да се повишават.

Този материал не е препоръка за покупко-продажба на ценни книжа и финансови активи.