Даваш Airbnb - минаваш по ДДС
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Даваш Airbnb - минаваш по ДДС

Shutterstock

Даваш Airbnb - минаваш по ДДС

Собствениците на имоти в платформите за отдаване по наем трябва да се регистрират и да внасят данъка в бюджета

36923 прочитания

Shutterstock

© Shutterstock


Броят на имотите в платформата за споделено отдаване под наем Airbnb в София е нараснал над два пъти за последните две години и към средата на март е 2500. Същото се отнася и за Варна с над 1300 обекта. За този растеж си има логично обяснение - бумът на градския туризъм, предимно сред младите, увеличи и търсенето на места за евтино и по-гъвкаво настаняване. Данните са от платформата за анализ на сегмента AirDNA, която е част от Airbnb. Много от собствениците на тези имоти (и в други градове), както и в Booking обаче ще са изненадани, но те трябва да се регистрират по ДДС. Това твърдят данъчни консултанти, които се позовават на няколко становища на Националната агенция за приходите (НАП).

По специален режим

Така всяко физическо лице, което получава посреднически услуги от чуждестранни контрагенти като Booking или Airbnb, има задължение за специална ДДС регистрация по българския закон (чл.97а от Закона за ДДС), която се различава от общия режим. При нея не се чака натрупването на 50 хил. лв. облагаем оборот, за да се подаде заявление пред НАП. В случая ДДС регистрацията трябва да се направи не по-късно от 7 дни преди датата, на която наемодателят получи първата посредническа услуга от чуждестранния доставчик (Booking или Airbnb). Това означава, че регистрацията трябва да е направена преди започване на дейността по отдаване под наем.

При този специален режим ставката също е 20%. С нея се облагат обаче само комисионите, които собственикът на имота дължи на Booking или Airbnb за посредническата услуга по намиране на наемател (клиент). Airbnb удържа 3% от стойността на нощувките, a собственикът на имота – физическо лице, трябва да начисли върху тази удържана сума 20% ДДС и да го внесе в държавния бюджет. Например при комисиона за платформата от 100 лв. задължението за внасяне на данък в бюджета е 20 лв. ДДС от сумата се изчислява по формулата - "сумата по 20%".

Това задължение е ежемесечно, както и подаването на ДДС регистри и декларации. Приходите от отдаването на апартамента не се облагат по ДДС. Но и не е налице право на приспадане на данъчен кредит за заплащаните от наемодателя и свързани с отдаването под наем стоки и услуги (например консумативи, свързани с настаняването, услуги по почистване и т.н.). Специалната регистрация по ДДС може да се избегне само ако собственикът на имота е регистриран по общия ред на закона – задължително при достигане на 50 000 оборот от наема (по чл.96 ЗДДС) или доброволно (по чл.100 ЗДДС). При ДДС регистрация по общия ред ще е приложима ставката от 9% за настаняване в категоризиран апартамент за гости или от 20% при настаняване в некатегоризиран. При тези две хипотези ще е налице право на приспадане на данъчен кредит за купуваните от наемодателя и свързани с отдаването под наем стоки и услуги.

Какви данъци още се дължат

Доходите от краткосрочно отдаване под наем се облагат с данък общ доход. Тук също има две хипотези. За да се прецени коя от двете е приложима за конкретния случай, според НАП водещи са целта на предоставянето под наем, срокът и т.н. Първият въпрос, на който се търси отговор, е дали се предлага туристическа услуга. Според Закона за туризма "турист" е посетител, чийто престой е най-малко 24 часа, като по този начин прекарва поне една нощ в посетената дестинация и целта на посещението е туризъм, отдих, спорт, лечебни процедури, бизнес, посещения на роднини и приятели, поклонничество, участие в културно, конгресно, конферентно или друго събитие. Самите туристически обекти са изчерпателно изброени в закона, като в обхвата им попадат семейни хотели, хостели, пансиони, почивни станции, къщи за гости, стаи за гости, апартаменти за гости, бунгала и къмпинги.

Доходът, получен от туристически услуги, се облага с 10% данък върху брутния размер на наема, намален с 10% нормативно признати разходи, когато наемодателят не е търговец. В Търговския закон е посочено, че не са търговци лицата, извършващи хотелиерски услуги чрез предоставяне на стаи в обитаваните от тях жилища. Ако не е търговец, наемодателят декларира и внася данъка на тримесечие, като е задължен да подава и годишна данъчна декларация.

Ако обаче физическото лице не обитава апартамента/къщата, е възможно да се приеме, че трябва да се облага като търговец за получения доход от туристически услуги, въпреки че формално не е регистрирано като такъв. Това означава, че физическото лице трябва да води счетоводство, да формира резултат, да декларира и плаща 15% данък върху печалбата от дейността си, така както са задължени едноличните търговци. Данъкът се дължи на годишна база с подаване на годишна данъчна декларация.

Други опции

Ако физическите лица отдават под наем имоти през Booking и Airbnb чрез търговско дружество или пък възлагат на фирма само посредничеството между тях и интернет платформите, данъчният режим е различен. И в двете ситуации се приема, че наемодателят няма преки отношения с чуждестранния доставчик. Тогава то не е длъжно да се регистрира по специалния ДДС режим, а само ако достигне оборот от 50 хил. лв. от наема в рамките на дванадесет месеца. При първия вариант - отдаването под наем на имот към фирма, полученият доход се облага с 10% данък върху доходите след приспадане на 10% нормативно признати разходи. При втората хипотеза (ползването на фирма за посредничеството между наемодателя и интернет платформите и прякото отдаване под наем на физическите лица) липсата на регистрация по ДДС може да означава, че дейността се облага с патентен данък, ако се отдава под наем категоризиран обект с 1 и 2 звезди.

Резкият ръст на имоти в платформата

Освен бума на туризма съвземането на имотния пазар също е в основата на ръста на обектите в България, които се отдават под наем в Airbnb. Числата показват силно увеличение на апартаментите под наем в София и Варна, където има най-много обекти, но не и най-високи средни цени - тук лидер е Велико Търново според AirDNA. Силната конкуренция обаче натиска цените надолу, а големият брой на празните апартаменти кара собствениците им да търсят временния наем, тъй като за дългосрочния може и да няма желаещи. Увеличаващият се брой туристи за по няколко дни отговаря пък идеално на това предлагане.

София е градът с най-голяма заетост, а през лятото без изненади е Варна. В статистиката за броя обекти в морския град са включени и тези в Златни пясъци, Св. Константин и Елена, Албена и региона. Увеличение има и при другите основни туристически локации в България - по Черноморието, Пловдив, Велико Търново. Според данните около 70-80% от обектите са самостоятелни апартаменти, останалата част са стаи в жилища и около 1-2% са споделени пространства като хостели. Заетостта разбираемо е най-висока лятото и ниска зимата, но някои неактивни обекти може да изкривяват картината.

Автор: Капитал

Броят на имотите в платформата за споделено отдаване под наем Airbnb в София е нараснал над два пъти за последните две години и към средата на март е 2500. Същото се отнася и за Варна с над 1300 обекта. За този растеж си има логично обяснение - бумът на градския туризъм, предимно сред младите, увеличи и търсенето на места за евтино и по-гъвкаво настаняване. Данните са от платформата за анализ на сегмента AirDNA, която е част от Airbnb. Много от собствениците на тези имоти (и в други градове), както и в Booking обаче ще са изненадани, но те трябва да се регистрират по ДДС. Това твърдят данъчни консултанти, които се позовават на няколко становища на Националната агенция за приходите (НАП).


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

1 коментар
  • 1
    vstoykov2 avatar :-|
    Валентин

    Този проблем с ДДС регистрацията го има не само при отдаване на имоти чрез чужди платформи.

    При ползване на инвестиционен посредник в чужбина също може да се окажете задължени да се регистрирате по ЗДДС заради таксите и комисионните, които плащате на инвестиционния посредник.

    Пуснах сигнал до дирекция „Данъчна политика“ на Министерството на финансите да оправят тази каша, обаче едва ли ще коригират законите, по-вероятно е да организират хайка срещу нарушителите за да съберат глобичките.

    Потърсете статията от блога "Финансовите услуги и червената лента", която е озаглавена "Пуснах сигнал до Дирекция „Данъчна политика“ за няколко проблема с данъчното законодателство и административната тежест ", там публикувах текста на електронното писмо, което пратих.

    * * *

    Tова е част от поредицата тестове, които правя „тестване на държавата“. Съобщавам на държавните органи за някакъв проблем (например със законодателството) и гледам какво ще стане. Целта е да си направя извод работи ли държавата.

    Може да разкажете за вашите тестове на държавата като пуснете публикация в социалните мрежи с hashtag #тестваненадържавата.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK