Как високите цени на имотите могат да навредят на икономиката

Ново изследване проучва последствията както в Китай, така и в западния свят

Недвижимите имоти са най-големият клас активи в света
Недвижимите имоти са най-големият клас активи в света
Недвижимите имоти са най-големият клас активи в света    ©  Shutterstock
Недвижимите имоти са най-големият клас активи в света    ©  Shutterstock

Интересът на икономистите към земята нараства и намалява с течение на времето. За политикономистите от VXIII и XIX век тя е в основата на разбирането им за света. Според тях разпределението на приходите от наеми и аренди от собствеността върху земята може да обясни увеличаващата се разлика между богатите и бедните, както и всякакви други икономически проблеми. Икономистите се интересуваха по-малко от земята през XX век.

От началото на хилядолетието обаче те все повече обсъждат въздействието, което рестриктивните закони за зониране имат върху икономическата продукция на градовете. Глобалната финансова криза предизвика увеличаване на изследванията за последиците от спадовете в цените на имотите. Балансите на банките са склонни да отслабват и притеснените собственици харчат по-малко, което потенциално предизвиква рецесия. Затова и жилищният срив в Америка през 2007-2009 г. е дълбоко проучван.

През последните години се появи друга посока на изследване, която, по-скоро като политическите икономисти от миналото, приписва много дългогодишни икономически проблеми на земята. Новото течение изследва как високите и растящи цени на земите влияят върху кредитирането, инвестициите и в крайна сметка производителността, като голяма част от него разглежда отблизо дългия бум на имотите в Китай. Тревожното заключение е, че високите и растящи цени на имотите също могат да имат пагубни икономически ефекти, измествайки продуктивните инвестиции и водейки до неправилно разпределение на капитала. В най-крайните случаи завишените цени на земята може вече да са причина за продължително забавяне на растежа на производителността.

Недвижимите имоти са най-големият клас активи в света. През 2020 г. той съставлява около 68% от световните нефинансови активи (които включват съоръжения и машини, както и нематериални активи като интелектуална собственост). Земята, а не структурите, построени върху нея, представлява малко над половината от тези 68%. Тъй като стойността на земята се раздува, делът й в нефинансовите активи се увеличи рязко в някои страни (макар че малко дават информация). Във Великобритания например той е нараснал от 39% през 1995 г. на 56% през 2020 г.

Тъй като земята може лесно да бъде оценена и не може да бъде скрита или счупена, тя е добро обезпечение срещу заем. Така че, когато цените се покачват, както се случва на повечето места през по-голямата част от последните няколко десетилетия, първоначалният ефект е стимулиране на кредитирането и икономическата активност. Домакинствата могат да използват своята все по-ценна собственост, за да вземат заеми при по-ниски лихвени проценти, отколкото биха направили иначе. Фирмите - собственици на земя, също имат по-лесен достъп до финансиране. По-тлъстите активи също така карат хората да се чувстват по-комфортно в харченето на пари.

Но използването на земя като обезпечение има и вредни ефекти, особено на места, където банките играят голяма роля във финансирането на компании. Способността на фирмите да вземат заеми обикновено се определя от техните съществуващи активи, а не от техния производствен потенциал. И тези, които притежават земя, намират за много по-лесно да вземат заеми от банки, отколкото тези, да речем, с много нематериални активи. Документ, публикуван през 2018 г. от Себастиан Доер от Банката за международни разплащания, установява, че регистрираните американски фирми с повече обезпечения на имоти са били в състояние да заемат и инвестират повече от своите конкуренти, въпреки че са по-малко продуктивни.

Тези ефекти бяха очевидни и в Испания точно преди световната финансова криза. В изследване, публикувано миналата година, Серджи Баско от Университета в Барселона и Дейвид Лопес-Родригес и Енрике Морал-Бенито от Централната банка на Испания отбелязват, че производителите, притежаващи имоти в страната, са склонни да получават повече банкови кредити, отколкото други фирми.

Повишаването на цените на имотите също може да обезсърчи продуктивното кредитиране и да доведе до неправилно разпределение на капитала. Когато жилищните пазари процъфтяват, банките са склонни да отпускат повече ипотечни заеми. Но тъй като кредиторите са изправени пред капиталови ограничения, това често е придружено от намалено кредитиране за бизнеса. Една статия, публикувана през 2018 г. и разглеждаща данни от САЩ между 1988 и 2006 г., установява, че едно леко повишение в цените на жилищата в райони, където една банка има клонове, намалява растежа на кредитирането на фирми, които вземат заеми от същата банка, с 42%.

Общите инвестиции, предприети от засегнатите фирми, са намалели с 21%. Такива ефекти на изтласкване може да са били значителни и на други места, като се има предвид, че банките в богатия свят рязко са увеличили ипотечното си кредитиране. В 17 развити икономики делът на ипотеките в общите банкови заеми се повишава от 32% през 1952 г. до 58% през 2016 г. (последната година, за която има налични данни).

Каквито и да са ефектите от високите цени на земята на Запад, мащабът на проблема в Китай изглежда още по-голям, като се има предвид, че инвеститорите в страната имат огромен апетит за недвижими имоти. Редица скорошни изследвания показват, че високите цени на земята в Китай изместват банковото кредитиране от производителите с малко земи и намаляват разходите за научноизследователска и развойна дейност от регистрирани фирми; те също, изглежда, водят до пренасочване на управленски талант към сектора на имотите.

Eдин особено поразителен резултат идва от статия, публикувана през 2019 г. от Харалд Хау от Женевския университет и Дифей Оуянг от Университета за международен бизнес и икономика в Пекин, базирана на данни от производители в 172 китайски града. Според проучването 50% увеличение на цените на имотите ще повиши разходите по заемите, ще намали инвестициите и производителността и ще доведе до 35.5% спад в добавената стойност на продукцията на фирмите.

Близо до дома

Заключението, че високите и растящи цени на имотите могат да забавят икономическата активност, има важни последици за това как политиците трябва да третират инвестициите в земя и жилища. Насърчаването на много повече жилищно строителство например би помогнало за намаляване на стойността на обезпеченията. Ограничаването на собствеността върху множество имоти би променило разпределението на това обезпечение. А ограничаването на размера на ипотечното кредитиране, което банките могат да направят, може да доведе до насочване на повече кредити към по-продуктивни цели.

По-амбициозна идея би била облагането на стойността на земята, което, намалявайки пазарната й стойност, може да намали нейната привлекателност като обезпечение и актив. Колкото и да е странно, такъв данък беше целта на много реформатори от XVIII и XIX век, когато се стремяха към по-равноправно общество. Новата имотна мания може да съживи стара идея.

2022, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved

Все още няма коментари
Нов коментар