НаПУК на оптимистите рискът от имотни балони нараства

Анализ на UBS показва, че пазарите са надценени почти по цял свят, като за по-развитите икономики червените флагове стават все повече

Темата накратко
  • Пазарите в 21 от 25 световни града са със завишени цени или "в опасност от имотен балон" според анализ на финансовата компания UBS.
  • Основни причини са покачващите се лихви по ипотечните кредити и сериозният дисбаланс между цените на имотите и местните доходи.
  • Ръстът на лихвите по ипотеки е най-бърз от 2007 г. насам, от историческото дъно в средата на 2021 г. досега повишението е двойно.

Жилищните балони са сложен феномен. Когато пазарът започне да набира сила и цените на имотите тръгнат нагоре, винаги се появява казусът дали секторът е особено надценен и залят от спекулации, или просто се радва на силно търсене. Разбира се, всичко става ясно едва след като балонът се спука.


Благодарим Ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.

За да видите статията, влезте в профила си или се регистрирайте.

Всеки потребител може да чете до 5 статии месечно без да има абонамент за Капитал.

Четете неограничено с абонамент за Капитал!

Възползвайте се от специалната ни оферта за пробен абонамент

1 лв. / седмица за 12 седмици Към офертата

Вижте абонаментните планове
Темата накратко
  • Пазарите в 21 от 25 световни града са със завишени цени или "в опасност от имотен балон" според анализ на финансовата компания UBS.
  • Основни причини са покачващите се лихви по ипотечните кредити и сериозният дисбаланс между цените на имотите и местните доходи.
  • Ръстът на лихвите по ипотеки е най-бърз от 2007 г. насам, от историческото дъно в средата на 2021 г. досега повишението е двойно.

Жилищните балони са сложен феномен. Когато пазарът започне да набира сила и цените на имотите тръгнат нагоре, винаги се появява казусът дали секторът е особено надценен и залят от спекулации, или просто се радва на силно търсене. Разбира се, всичко става ясно едва след като балонът се спука.

Един често срещан червен флаг за имотни балони е нарастването на разликата между цените на имотите и нивата на доходите на съответното място. Прекомерната строителна дейност и повишеното кредитиране също могат да сигнализират за подобно явление. Тези и подобни процеси се анализират в най-новото издание на годишния доклад на глобалната компания за финансови услуги UBS. Седмото издание на анализа Global Real Estate Bubble Index 2022 разглежда имотния пазар в 25 световни града, рискът от имотен балон във всеки, последиците от пандемията и нарастващата световна инфлация. Изследването е проведено през второто тримесечие на 2022 г. и е публикувано на 12 октомври. София не е включена в изследваните градове.

За разлика от България, където все още повишаването на лихвите по ипотечните кредити след десетилетие непрекъснат спад е само очакване, по-големите пазари вече отбелязват рекордни годишни ръстове. UBS откриват все повече индикации за предстоящо спукване на балона във всички разгледани градове и обобщават седмото си издание така: "Готовността да се плаща за жилища вероятно скоро ще понесе сериозен удар. В градове с висок темп на увеличаване на населението подобно "спукване" може да премине под формата на продължителен застой. Пазарите на недвижими имоти обаче рядко просто спират да се движат и това не е най-вероятният резултат."

Върхови стойности

Номиналният ръст на цените на имотите в градовете, разгледани в доклада, е достигнал средно 10% от средата на 2021 г. до средата на 2022 г. - най-високото увеличение от 2007 г. насам. Ръст за същия период се наблюдава във всички градове освен Париж, Хонконг и Стокхолм. Най-високи темпове на покачване на цените регистрират градовете в Северна Америка (над 15%). При повечето анализирани градове за втора поредна година цените на жилищата в извънградските райони нарастват по-бързо, отколкото в градовете.

На всичкото отгоре световните икономики отчитат силно увеличение на непогасените ипотеки. За втора поредна година дългът на домакинствата в повечето градове е нараснал значително по-бързо от средното за пазара последното десетилетие, сочи още анализът на UBS.

Макар ръстът да е колосален, инфлацията успя да го изпревари. В сравнение с цените на имотния пазар потребителските цени по света са скочили с между 10% и 25% за последната година.

Не е само у нас

Торонто и Франкфурт оглавяват тазгодишния UBS Global Real Estate Bubble Index, като и двата пазара показват подчертани характеристики на балон. Рисковете за подобно явление са повишени и в Цюрих, Мюнхен, Хонконг, Ванкувър и Амстердам (виж графиката). Трябва да се отбележи, че Тел Авив и Токио се присъединяват към групата градове в зоната на "в риск от балон" за първи път в доклад на UBS.

В САЩ и петте анализирани града са в "надценена територия", като дисбалансът е по-ясно изразен в Маями и Лос Анджелис, отколкото в Сан Франциско, Бостън и Ню Йорк. Дисбалансите на пазара на жилища остават високи в Стокхолм, Париж и Сидни въпреки известно охлаждане. Сао Пауло, допълнение към тазгодишния индекс, попада в справедливата скала заедно с Милано и Варшава.

Лихвеният фактор

В резултат на ниските лихвени проценти през последното десетилетие цените на имотите са се откъснали сериозно от нивата на доходите и наемите. В градовете, попадащи в зоната "с риск от имотен балон", стойността на един имот се е повишила средно с 60%, докато реалните доходи и увеличението на наемите са нагоре с едва 12% в сравнение с 2012 г.

От най-ниската си стойност от средата на 2021 г. към днешна дата лихвените проценти по ипотечните кредити обаче са се повишили двойно. В съчетание с нестихващо растящите цени на имотите размерът на жилищната площ, финансово достъпна за квалифициран служител от сферата на услугите, средно е намаляла с една трета от преди пандемията. Ако до 2019 г. човек е можел да си позволи жилище от 75 кв.м, то днес същият би заложил на по-маломерните 50 кв.м. В Хонконг дори тези, които имат два пъти по-високи доходи, биха се затруднили да си позволят апартамент с такъв размер.

2 коментара
  • Най-харесваните
  • Най-новите
  • Най-старите
  • 1
    bobsyn avatar :-|
    Batezuzi

    Аз не виждам защо трябва да го управляваме този процес. Ако аз взема ипотека и ми спаднат доходите банката ми взима имота и аз оставам на улицата, плащам наем или се връщам да живея при родителите ми. Ако банката след продажбата на имота не може да си покрие разходите губи и като се съберат достатъчно такива фалира. Тоест единственото което трябва да пипнем е махане гарантирането на депозитите. Ако знаем, че банка Х ни иска 10 лева месечна такса, но гарантира, че 90% от парите ни са във всеки един момент налични, a другата казва 2% лихва, но можем да вземем максимум 50% от спестяванията при нужда във всеки един момент нещата ще се наредят от самосебе си.

    Нередност?
  • 2
    yma201150749 avatar :-|
    yma201150749
    • + 1

    И какво му е доброто на демографските показатели по-точно?
    50 000 души по-малко за 10 години и то въпреки чиновническото административно завличане на студенти поради изкуствената комунистическа концентрация на ВУЗ-ове в едва 8-я по развитие град Пловдив за сметка на почти цяла южна България.

    Нередност?
Нов коментар