Имот в портфейла - има смисъл

Инвестиционен поглед към един от четирите основни класа активи и мястото му сред тях

Бюлетин Моят Капитал Моят Капитал

Най-важното от света на личните финанси, пазарите и управлението на спестяванията.

Темата накратко
  • Иинвеститорите с дългосрочен хоризонт може значително да намалят риска чрез вкарване на имот в портфейла
  • Като риск и възвращаемост те се подреждат между акциите и депозитите, краткосрочни облигации и съкровищни бонове
  • В България има възмжност са се инвестира и индиректно с малки суми освен чрез директна покупка

В момента, в който се забелязват първите сигнали за охлаждане на пазара на недвижими имоти - забавено търсене, инвестиционна активност и повишение на лихвите, въпросите за смисъла от инвестициите се увеличават. По този повод поканихме за мнение и анализ гл. ас. д-р Мирослав Владимиров, преподавател в Икономическия университет във Варна и член на съвета на директорите на "ЕРА България".

Възползвайте се от специалната ни оферта за пробен абонамент

2 лв. / седмица за 12 седмици Към офертата

Вижте абонаментните планове
Темата накратко
  • Иинвеститорите с дългосрочен хоризонт може значително да намалят риска чрез вкарване на имот в портфейла
  • Като риск и възвращаемост те се подреждат между акциите и депозитите, краткосрочни облигации и съкровищни бонове
  • В България има възмжност са се инвестира и индиректно с малки суми освен чрез директна покупка

В момента, в който се забелязват първите сигнали за охлаждане на пазара на недвижими имоти - забавено търсене, инвестиционна активност и повишение на лихвите, въпросите за смисъла от инвестициите се увеличават. По този повод поканихме за мнение и анализ гл. ас. д-р Мирослав Владимиров, преподавател в Икономическия университет във Варна и член на съвета на директорите на "ЕРА България".

Недвижимите имоти са си изградили репутация на един от четирите основни класа активи наред с акциите, облигациите и парите с техните еквиваленти. Добавянето на имоти в портфейла има значително въздействие върху риска, възвращаемостта и диверсификацията му. За всеки от тези активи има пазари и инвестиционни инструменти, които позволяват на инвеститорите да търгуват свободно с тях.

Нито един от четирите класа не дублира съществено характеристиките на другите, корелацията между техните норми на възвращаемости е най-много умерено положителна, а в някои случаи клони и към нула.

Това означава, че инвеститорите и домакинствата могат да диверсифицират своите портфейли, като разпределят богатството си между четирите класа активи според инвестиционните цели и склонността им към риск.

По отношение на възвращаемостта и риска (без ливъридж) имотите попадат между акциите и спестовните инструменти като депозити, краткосрочни облигации и съкровищни бонове. Te са много подобни и на дългосрочните облигации, но за разлика от тях осигуряват известно нарастване на капитала във времето и дават относително добра защита от инфлацията. Така инвеститорите с дългосрочен хоризонт може значително да намалят риска. По-голямата част от възвращаемостта за тях ще дойде под формата на относително стабилните и предвидими приходи от наеми. Те могат да се възползват и от предвидимостта на ръста в цените на имотите в дългосрочен план.

Инвестициите в имоти осигурява постигане на две основни цели - растеж на капитала в сравнително дълъг времеви хоризонт, без да се налага необходимост от използване на инвестираните средства. Втората цел е свързана с дохода, или текущия паричен поток, когато инвеститорът има краткосрочна и постоянна нужда от средствата, генерирани от инвестицията. Инвеститорите гонят една от двете цели или и двете едновременно.

И в двата случая обаче те се изправят пред няколко ограничения, свързани с рисковете, ликвидността, времевия хоризонт, капитала и други (виж карето).

Как да инвестираме

Директно инвестиране - то предполага покупка на точно определен имот, а едно от предимствата му е по-големият контрол, с който разполага инвеститорът при вземането на решения, особено когато става въпрос за конкретна инвестиционната стратегия. Например при него инвеститорът може да избере имоти по различни критерии като местоположение, тип имот (жилищен, офис и т.н.) или структура на финансиране на база информация за актива, включително наематели, физическо състояние и оперативна ефективност, както и информация за участващите ключови играчи, включително оперативно управление и мениджъри на собствеността. Директното инвестиране дава възможност на хората да инвестират в това, което познават и към което се стремят.

Индиректно инвестиране - то е свързано с покупка на акции от дружество със специална инвестиционна цел - АДСИЦ. Те са регистрирани по специален закон и инвестират набраните чрез продажба на ценни книжа парични средства в недвижими имоти. Акционерни дружества, публично търгувани, което им дава и едно от големите предимства като инструмент за инвестиране - ликвидността. Другите им предимства са ниската първоначална инвестиция, ниски разходи, диверсификация и т.н. По закон 90% от печалбата от дейността им трябва да бъде разпределена като дивиденти към акционерите.

Има ли риск при инвестирането в недвижим имоти

Инвестирането в недвижими имоти е подвластно на същите източници на риск, както и повечето активи и инструменти. Наемите много често се влияят от локални фактори като икономическа активност, демография, сезонност на търсенето и т.н. Промените в пазарната конюнктура често се отразяват на някои имоти повече от други в зависимост от вида на имота, местоположението и т.н. Тези имоти, които са засегнати в по-голяма степен от други, може да бъдат разглеждани като по-рискови. Недвижим имот, който може да разчита на добре диверсифициран набор от наематели, вероятно ще бъде по-малко изложен на бизнес риск.

Финансовият риск произтича от използването на дългово (банково) финансиране, наричано ливъридж. Финансовият риск се увеличава с ръста в размера на дълга, той зависи от цената и структурата на дълга. Недвижимите имоти са относително нисколиквидни, т.е. те рядко могат да бъдат продадени в кратък срок без отстъпка от цената, особено когато пазарът не е особено активен с много купувачи и продавачи и чести и бързи транзакции. Това им придава относително висока степен на ликвиден риск. Инфлацията сериозно може да намали реалната (дефлираната) норма на възвращаемост, ако доходът от инвестицията не се увеличи достатъчно, за да компенсира въздействието й.

В исторически план недвижимите имоти се представят добре по време на инфлация, т.е. ръстът на цените им я компенсира. Това се дължи както на факта, че по време на инфлация цените на реалните активи повишават стойността си, така и на използването на договори за наем, които позволяват на наемната цена да се адаптира към промени в инфлацията във времето. Промените в лихвените проценти също се отразяват на цените и доходностите на всички инвестиции в една икономика.

И тъй като инвестициите в имоти обикновено имат висока степен на ливъридж, нормата на възвращаемост ще бъде повлияна от промени в лихвите. Дори инвеститор да има ипотека с фиксиран лихвен процент или въобще да няма ипотека, повишаването на лихвените проценти може да въздейства върху търсенето и цената, която купувачите са склонни да платят за имота.

Така нивата на доходност зависят от общото ниво на лихвите в икономиката. Инвестиции в недвижими имоти изискват от собствениците гъвкаво да управляват отношенията с наемателите и да поддържат имота в състояние, позволяващо да се запази стойността на инвестицията. Възвращаемост, която инвеститорът може да спечели, зависи и от компетентността му да управлява тези взаимоотношения.

Повече риск - повече възвращаемост

Инвеститорите в България не разполагат с голям набор от финансови инструменти и възможности - може да купят акции на публични дружества от БФБ, недвижими имоти и спестовни инструменти. На фондовата борса те може да участват директно, като купуват акции от АДСИЦ, да формират собствен портфейл от ценни книжа, както и индиректно, като придобият акции на взаимни фондове и по този начин се възползват от предимствата, които те предоставят: професионално управление, диверсификация, ликвидност и т.н. Индексът, който измерва движението на цените на АДСИЦ, е BGREIT.

Както можеше да се очаква, оценката за риска на различните инвестиционни възможности в периода 2015 - 2022 г. постави недвижимите имоти между акции и депозитите. Те са реализирали средногодишна възвращаемост 10.89% при стандартно отклонение (риск) 3.55%. Тази възвращаемост включва както капиталовата печалба от ръста в цените на имотите, така и доходността от наеми. Ако приемем, че възвращаемостта от инвестиции в имоти следва нормално разпределение, можем да очакваме с 68% вероятност, че очакваната възвращаемост ще бъде минимум 7.34% и максимум 14.39%, и с 95% вероятност ще бъде минимум 3.89% и максимум 17.99%.

Също така напълно очаквано акциите на АДСИД за имоти се представят по-добре по отношение на риска от останалите дружества, търгувани на борсата.

Данните потвърждават и нашето очакване инвестициите в акции (измерени чрез SOFIX) да са най-рискови и с най-голям потенциал за ръст на дохода. Макар осреднената възвращаемост да е ниска за конкретния период, за 2021 г. например Sofix донесе над 40% доходност. Същевременно пред инвеститорите се появяват и нови възможности за инвестиране. През последните няколко месеца доходността на първичните аукциони по петгодишните ДЦК расте и достигна 5.65%. Разбира се, подобен род анализи трябва да бъдат просто отправна точка за инвеститорите в имоти. Трябва да се отчетат и основните характеристики на пазара им - той е много голям и по отношение броя на имотите, и по размера на транзакциите. Силно конкурентен е, а собствеността е силно фрагментирана. Както всеки друг пазар и този недвижими имоти има цикличен характер и е полезно да се започне с оценката в каква фаза е той, както и перспективите пред него поне в краткосрочен план, какви са рисковете и състоянието на активите, в които инвестират, наемателите и т.н.

Прогноза за активността и темповете на растеж

След силния импулс, който получи пазарът от ковид-19 кризата и който постепенно отслабва през последните 4 тримесечия, броят на сделките все още е много голям. Последните данни на НСИ показват, че към третото тримесечие на 2022 г. сделките са с 39.96% повече от същото тримесечие на 2019 г., тоест преди пандемията. През 2023 г. е вероятно да бъдем свидетели на намаляване на броя на транзакциите спрямо 2022 г., но те вероятно все още ще бъдат над нивата си преди ковид-19.

На национално ниво цените спряха да растат в реално изражение (измерени чрез дефилирания индекс) през последните 4 тримесечия и към настоящия момент се повишават само номинално главно заради протичащите инфлационни процеси. Можем да очакваме, че ако инфлацията у нас започне да затихва, и ръстът на цените на недвижимите имоти ще се забави. Тенденцията за увеличаване на предлагането на нови жилища ще продължи и през тази година.

Активността на пазара по отношение на търсенето ще бъде подкрепена от няколко основи фактора - устойчивия ръст на спестяванията на домакинствата, ниската безработица, ръста на разполагаемия доход, отрицателните лихвени проценти по ипотечните кредити, непроменените нагласи на домакинствата относно покупката на жилища. Предлагането на жилища ще бъде стимулирано от големия ръст на започнатото ново строителство. През 2023 г. вероятно ще бъде започнато строителството на близо 30 000 нови жилища, което е най-големият обем от 2010, от когато има налични данни, а близо 70% ръст на разходите за строителството на новите жилище ще подкрепи и ръста на цените им.

Очакваното повишаване на лихвените проценти едва ли ще окаже осезаемо въздействие върху търсенето на недвижими имоти поради факта, че реалните лихвени проценти ще останат силно отрицателни, т.е. те ще бъдат значително по-ниски от инфлацията. Несигурността в икономическата среда ще прави по-трудно вземането на инвестиционните решения. Като цяло пазарът търси новото си равновесие. Всичко това изисква комплексен анализ, както и отчитане на факта, че пазарът на недвижими имоти е подходящ за инвеститори с дългосрочни инвестиционни хоризонти.

Важно е да се има предвид

  • Рискът: Възможността бъдещите инвестиционни резултати да варират във времето по начин, който не е напълно предвидим към момента, в който е направена инвестицията.
  • Ликвидност: Възможността да се продават и купуват недвижимите имоти бързо и без загуба на стойност.
  • Времеви хоризонт: Бъдещото време, през което целите, ограниченията на инвеститора са уместни.
  • Експертиза на инвеститора: Какви способности и възможности има инвеститорът да управлява инвестиционния процес и инвестиционните активи.
  • Размер: Колко "голям" е инвеститорът по отношение на размера на капитала, от който се нуждае инвестиционният проект.
  • Капиталово ограничение: Дали инвеститорът е изправен пред абсолютно ограничение на размера на капитала, с който разполага за инвестиране, или може да получи допълнителен капитал сравнително лесно, ако са налични добри инвестиционни възможности.


Все още няма коментари
Нов коментар