Нивелиране на пазара
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Нивелиране на пазара

"Капитал" събра представителите на бранша за да разкажат какво се случва на пазарът на имоти. От ляво на дясно Страхил Иванов, Свобода Коджаманова, Тано Нейчев и Радка Галчева

Нивелиране на пазара

По-ниските лихви по ипотечните заеми леко раздвижиха сделките с имоти

Яна Бодурова
16172 прочитания

"Капитал" събра представителите на бранша за да разкажат какво се случва на пазарът на имоти. От ляво на дясно Страхил Иванов, Свобода Коджаманова, Тано Нейчев и Радка Галчева

© Надежда Чипева


Едно от най-странните приложения за iPhone е програма, която ви позволява да използвате телефона си като нивелир. С нея максималното, което можете да направите, е да проверите дали подът на банята в новия ви апартамент има верния наклон. Джаджата на Apple обаче има и друга функция, която е много по-използвана. Това е кредитният калкулатор, с който потенциалните купувачи на жилища смятат вноските си.

Не бързайте обаче да смятате, че и тази функционалност е безполезна. Въпреки че сделките с имоти намаляват, пазарът не е абсолютно замръзнал. Просто вече го движат нови сили - например младите двойки, които купуват свое жилище, а не спекулантите, които инвестираха в имоти, както беше доскоро. Така след близо двегодишно падане на цените те започнаха да се нивелират. И дори да се отклоняват нагоре или надолу в бъдеще, то промените ще са много бавни и с много ниски проценти.

Тристайно желание

Вече втора година пазарът е в състояние на свободно падане. Според експертите, ако не се случи чудо, през тази година сключените сделки ще са около 180 хил., което е с около 20 хил. по-малко от миналата и близо наполовина от обема им през 2008 г. За същия период според данните на националната статистика спадът на цените на жилищата в големите градове в България е над 30%.

"Вече няма спекулативни купувачи, а в периода на бума те бяха немалък процент от клиентите", обяснява една от причините за спада на сделките Свобода Коджаманова, директор "Продажби" в ΑFI Europe. По думите й все пак се появяват единични компании, които искат да инвестират в жилища, но те търсят само проблемни активи. Тоест са склонни да платят ценни под себестойност, а след няколко години да реализират имотите с печалба.

Основните обяснения за отлива на клиенти обаче си остават прекомерният ръст на цените в периода на пика, за разлика от този на доходите на населението, както и рязкото затягане и поскъпване на ипотечното кредитиране.

Наблюденията на всички участници на пазара са, че в момента реалните купувачи са млади семейства, като тяхното търсене формира близо 80% от клиентите. Мотивите им за сключване на сделка са или придобиване на първи дом или преместване в по-голям имот.

Това според експертите е причината в момента да се търсят основно тристайни апартаменти, но с жилищна площ под 100 кв.м. Тано Нейчев от "Контракт сити" отбелязва, че само преди две години най-лесно са ставали сделки с двустайни апартаменти и ателиета, а днес най-бързо се продават апартаментите с две спални и хол. Подобни са и наблюденията на Страхил Иванов от "Явлена", като по думите му в момента на пазара има най-голям избор на двустайни апартаменти, а добрите тристайни жилища се превръщат в дефицитна стока. Обяснението на сегашната ситуация е, че новите сгради са били проектирани с повече малки апартаменти, каквото е било търсенето, когато е започвало изграждането им.

Според посредниците и предприемачите през последната година се е променил и начинът, по който клиентите им правят сделки.

"Вече никой не се интересува от цената на квадратен метър. Клиентите ни заявяват: "Имаме този бюджет, какво ще ни предложите за него", обяснява Свобода Коджаманова.

В рязкото намаляване на сделките през последните две години част от представителите на бранша виждат и причина в близко бъдеще броят им да скочи рязко.

"В момента на пазара се е натрупала една критична маса от хора, които изчакваха да видят накъде ще тръгне пазарът или търсеха максимално изгодна сделка. Наблюденията ми са, че през последните два месеца част от тях вече купуват", отбелязва Страхил Иванов. По думите му все по-често се срещат и продавачи, които да са по-склонни да оттеглят офертата си, отколкото да намалят цената. Това пък е причината през последните три месеца ценовите нива да се запазят стабилни.

Подобни наблюдения имат и предприемачите. Представителите на ΑFI Europe, "Контракт сити" и "Галчев груп" също отбелязаха, че от няколко месеца регистрират ръст на сделките в жилищните си комплекси.

Никой от тях обаче не се ангажира с точна прогноза дали това са сигнали, че пазарът е стигнал дъното си. По скоро се обединиха около мнението, че през идната година няма да станем свидетели на рязка промяна на цените. Възможно е низходящата тенденция да продължи, но с плавни темпове в рамките на не повече от 5 до 10%. Рязко покачване, на каквото бяхме свидетели в периода от 2006 до 2008 г., също няма да се случи.

За някои сигнал, че дъното е близо, е активността на банките през последните месеци, които в момента предлагат ипотечни заеми с лихвени нива, близки до тези от 2008 г. Други експерти обаче виждат в офертите им по-скоро временна аномалия, отколкото устойчива тенденция и възвръщане на вярата им в стабилността на пазара.

"Моето лично мнение е, че пазарът на недвижими имоти към момента не предполага тази луда агресивност от страна на банките, която наблюдаваме от около месец насам. Ако погледнем балансите им, ще видим, че лихвените нива по ипотечните кредити са почти равни на цената на ресурса. Обяснението на сегашното им поведение за мен е по-скоро усилието на финансовите институции да увеличат приходите си в края на годината, а не реалното възстановяване на пазара", коментира Любомир Пунчев, директор "Банкиране на дребно" в "Уникредит Булбанк".

По-агресивното предлагане на ипотечни заеми пък е неговото обяснение за активизирането на сделките.

Под наем или с ипотека

Съветът, който дава Страхил Иванов от агенция "Явлена" към хората, които все още обмислят дали сега е моментът да купуват, е по-скоро да се възползват от ниските наеми, докато не съберат по-голяма част от стартовия капитал за новото си жилище. "В процентно изражение спадът в наемните нива на жилищата беше по-голям от този на цените им. В момента едно жилище се изплаща с над 150 наемни вноски. Тоест дори да разполагате с половината от нужната за покупка сума, най-вероятно вноските по кредита ви ще надвишават тези за наем за същия период", аргументира се той. За да илюстрира тезата си, Иванов обясни, че в момента в широкия център на столицата двустайни апартаменти в отлично състояние се предлагат на нива около 250-300 евро. Само преди две години наемите на аналогични имоти са надвишавали 330-350 евро и дори 400 евро. Цената, на която се предлагат за продажба сходни като локация и качество имоти в момента, стартира от 65 хил. евро. Иванов допълва, че при добре направен наемен договор, наемът може да се фиксира за по-дълъг период и така клиентите да се защитят от евентуален ръст.

"Ако един предприемач може да си позволи да отдава под наем част от имотите в комплекса си, за него това би било добра индикация къде е реалният пазар и дали цените, които е обявил, отговарят на бюджетите на клиентите", казва Свобода Коджаманова.

Иванов обаче отбелязва, че така в момента изглежда голямата картина, а ако клиентите могат да си позвлят по-голям процент на самоучастие и не гледат на сделката като инвестиция, ситуацията е малко по различна.

Добри новини в бъдеще време

"Основният компонент в цената на имотите е колко е платено за парцела. Имотите, които в момента се продават, са строени на скъпа земя", обаснява Радка Галчева, мениджър "Маркетинг и продажби" в "Галчев груп". По думите й ако тръгнем от този фактор на теория жилищата, които започват да се изграждат в момента трябва да са по-евтини на финала. Не трябва обаче да се забравя, че за сметка на парцелите цената на финансовия ресурс се е покачила.

Тано Нейчев обясни, че компанията му започва два нови жилищни проекта върху по-евтини терени и ако цената на строителната услуга и материалите се запазят на сегашните нива, след две години, когато ги завършат, ще могат да предложат далеч по-конкурентен ценово продукт.

"Последният ни обект е изграден върху терен, срещу който обезщетихме собствениците му с 35% от площта сграда. В момента проектираме нов комплекс, като обезщетението за собствениците е 22%. Сами разбирате, че само от това ще можем да намалим крайните цени с 10-15% и да гоним нива от 650-700 евро", дава пример Нейчев. По думите му кризата ги е накарала да оптимизират максимална част от разходите си, като например са увеличили бартерните сделки с доставчиците си. "Както с нас се пазарят клиентите, така и ние се пазарим с нашите доставчици. Истината е, че ги притискаме, но и нас пазарът ни притиска. Всичко е борба за оцеляване", обобщава той.

Подобни са и наблюденията на Страхил Иванов. Според него гъвкавите предприемачи в момента достигат до точката, в която са склонни да продават под себестойността, която им е струвал имотът. Мотивът им да го правят е с приходите от сделките да финансират нови проекти. Така не се налага да плащат за скъпия банков ресурс, а същевременно могат да се възползват от ниските цени на терените, строителните материали и труда.

Неочаквани изненади едва ли ще има скоро - нито орди от купувачи ще залеят пазара и така ще вдигнат цените, нито двойно повече апартаменти ще бъдат предложени, за да свалят рязко офертите. Сега явно е време за спокойни и бавно обмислени решения. На търсещите - успех.

* В понеделник ще публикуваме анализ на пазара на панелни жилища

Едно от най-странните приложения за iPhone е програма, която ви позволява да използвате телефона си като нивелир. С нея максималното, което можете да направите, е да проверите дали подът на банята в новия ви апартамент има верния наклон. Джаджата на Apple обаче има и друга функция, която е много по-използвана. Това е кредитният калкулатор, с който потенциалните купувачи на жилища смятат вноските си.

Не бързайте обаче да смятате, че и тази функционалност е безполезна. Въпреки че сделките с имоти намаляват, пазарът не е абсолютно замръзнал. Просто вече го движат нови сили - например младите двойки, които купуват свое жилище, а не спекулантите, които инвестираха в имоти, както беше доскоро. Така след близо двегодишно падане на цените те започнаха да се нивелират. И дори да се отклоняват нагоре или надолу в бъдеще, то промените ще са много бавни и с много ниски проценти.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

40 коментара
  • 1
    redor10 avatar :-|
    stog

    Всяка задача си има условие и отговор.
    От доста време говорим за условието и всички се правим, че не знаем отговора. А той е:
    Едно младо семейство, с перспектива за живот (разбирайте го както искате), може да си позволи цена за сносно жилище от 36 000 до 40 000 лева.
    Това е отговорът. От него много лесно може да се построи условието: колко да струва квадратният метър, какво да включва този квадратен метър, колко да бъде печалбата за продавача... и за банката... дали ще има продажби ли само огледи и т.н.
    Засега практиката писа слаб (2) на продавачите.
    Време е да влязат купувачите.

  • 2
    lemons avatar :-|
    Lemons

    До коментар [#1] от "stog":

    Ето и отговора:
    В САЩ и Западна Европа млади семейства също немогат да си позволят жилище и живеят под наем, кой е казал, че всеки трябва да има собствен имот?

    Дори в момента е по-евтино под наем от колкото ипотека за собствено жилище. Елементарно...

  • 3
    eurorealiste avatar :-|
    еврореалист

    Както и очаквах.
    Какво е казано:
    - очевидни истини, които могат лесно да се проверят - цените са паднаха, банките затегнаха кредитирането, банките се пораздвижиха напоследък и т.н;
    - в момента реалните купувачи били "млади семейства, като тяхното търсене формира близо 80% от клиентите";
    - цените нямало да се качват, но и нямало да паднат с много;
    - нямало откъде да дойде голямо търсене, но и нямало да се продават двойно повече апартамени.
    - очакван брой на сделките;

    Какво не е казано:
    - след като млади двойки са близо 80% от клиентите, колко са клиентите? Приблизително, ако не може точно...
    - Броят на сделките не е задължително да съвпада с броя на клиентите. Един купувач-спекулант може да изкупи за 1 година и 100 имота, които да се отчетат като 100 бр. сделки;
    - какво е съотношението сега, сравнено с периода 2004-2008 г., между купувачите, инвестиращи с цел печалба, от една страна, и семействата, търсещи единствено да си купят дом за живеене;
    - какъв е профилът на тези млади двойки-купувачи, и особено на тези, които търсят по-големи жилища, най-често тристайни - какъв е процентът им на самоучастие, какъв е размерът на кредити, които вземат. Защото ако това са хора, които спокойно вадят по 100000лв. или пък са готови да вземат 100000 лв кредит, какви ли доходи имат и най-вече очаквания за бъдещето? Дали са самонаети, наемници или собственици на фирми? По-заможни клиенти винаги е имало. Това че се търсят скъпи костюми, напр., не значи, че богатите са се увеличили като брой.
    - нараства ли процентното съотношение на младите двойки в общия брой на купувачите или намалява? Ако сега са 80%, преди 6 месеца колко са били?
    - може някои банки и да предлагат лихви, близки до тези от 2008 г., но колко са промоционални само за първата година и дали може да се очаква да се запазят толкова ниски лихвени нива предвид икономическата ситуация;
    - липсва използваната методология за събиране и обобщаване на данните, както и референция към поне два независими и лесно проверими източници. 180 000 трабва да се вземе за даденост.

    Как е казано:
    - очевидна истина (цените паднаха, отрезвяване...);
    - без изхвърляния (че цените ще скачат);
    - неясни (без подробна разбивка) обобщени данни;
    - не те призовават да купуваш сега;
    - не ти казват и да чакаш още;
    - изобщо: избирай, но знай, че има млади двойки (неясно колко и дали броят им расте), дето си купуват жилища, а някои банки почнали да поразвързват кесиите;
    - с пожелание за "спокойни и бавно обмислени решения" и за успех;

    Ако ме питате за решение: АЗ ЛИЧНО ЩЕ ИЗЧАКАМ. По-изгодно е да се живее под наем. А догодина цените ще са по-ниски.

    И ще се вслушам в еретичната мисъл на Страхил Иванов: "... гъвкавите предприемачи в момента достигат до точката, в която са склонни да продават под себестойността, която им е струвал имотът. Мотивът им да го правят е с приходите от сделките да финансират нови проекти. Така не се налага да плащат за скъпия банков ресурс, а същевременно могат да се възползват от ниските цени на терените, строителните материали и труда."

    Но не съвсем. Той казва, че са склонни сега да достигнат до мисълта да продават под себестойност.
    Но каква е себестойността?
    А дали наистина на първо време ще продават под себестойността? Или ще го правт в бъдеще време, като цените паднат още? А тогава себестойността вече започне да се доближава до своето истинско измерение, а не до пазарно обявеното.

  • 4
    eurorealiste avatar :-|
    еврореалист

    Не исках да го казвам, от уважение към авторката и към вестника, но такива материали могат да ни нивелират мисленето. Отново да търсим стадото. Преди народът купува като невидял, сега да се замисли дорде е време. Ако не да не изпусне, то защо да чака, след като внушението е, че цените няма да падат с много...а наемът за психиката на българина представлява грешни пари.
    Освен това - този материал нивелира всички имоти. Похвално е, че панелите ще бъдат разгледани в друг материал.
    Дано само не се окажа прав, както писах преди седмица, че функцията на скъпите и охулвани панели е да поддържат максимално високи цените на новото строителство.
    Още веднъж, поздравления за авторката. На нея сега й е най-трудно. Оценям изкуството!

  • 5
    the8 avatar :-|
    The 8


    ... Писна ми от неграмотни некадърници: "например младите двойки, коЙто купуват свое жилище"!!! Та Бодурова ли, та редакторите Капитал-скиии.....

    Колкото до "нивелирането" - нещо им е неточна терзийката. Вярната посока е ОКОЛО 650 евро МАХ !!!

    Айде, сполай ви, писари!

  • 6
    Rumcajs avatar :-P
    Румцайс

    За "нивелиране" на цените може да се говори, само ако се отчете броят на сделките.

    Никъде досега не съм видял статистика за бройката сделки за последните 3-4 години. Ако от "Адрес" наистина искат да ни убедят, че цените вървят нагоре, нека ни кажат и колко апартамента продават на месец във всеки от тези квартали и защо ги няма другите.

    Предполагам, че там вероятно не са продали нищо. Като гледам как радостно намигват тези положителни числа в таблицата за увеличение на цените и се чудя кой точно апартамент в Лозенец са успели да продадат.

  • 7
    h3 avatar :-|
    h3

    ха ха ха поредната статийка за имот4етата в УНИКАЛНАТА територия БУЛГАРИСТАН !

    Едни щели да продават на загуба други пък се дърпали ( нема да го подарявам я ) ...смях в залата :)

    Тука в Флорида 110 квадрата в комплекс с басейн и тенис кортове от 360к СЕГА е 90-100к !!!

    Мили Европа се ТРЕСЕ от скандали и РАЗМИРИЦИ !!! След Гърция и Ирландия ИДВА ред на Португалия , а ПОСЛЕ...ами не ми се мисли ИСПАНИЯ е проблем който нито МВФ нито Германиямогат да решат !!!

    Банките в ЕВРОПА са по-зле и от ЗОМБИ сестри4ките си в ЩАТИТЕ :)

    За какви имоти за какви 5 лева БРЪЩОЛЕВИТЕ бе мили ???
    Ама какво да правиш ПРОВИНЦИЯ ! Забили глави в ИМОТ4ЕТО и това си 650 ЕВРО ..муааахаааа..... има да ги сънувате .......

  • 8
    oddvin avatar :-(
    Минуса

    Капитал, изложихте се като кифладжии с тази статия! Стотина реда бла-бла, локуми и общи приказки за наближаващото полу-розово бъдеще. Жалко, а имаше толкова хубави и конктретни въпроси от мненията под статията "Дом за нас и нашите деца"...

    Но какво ли се учудвам и аз? То си беше ясно че дискусия няма да се получи...всеки от поканените Ви снася пари за реклама, win-win ситуация...Вие задавате "правилните въпроси", те дават "правилните" отговори, няма коректив, и всички са доволни :-)

  • 9
    lemons avatar :-|
    Lemons

    До коментар [#7] от "h3":
    Нi Данка,
    идва времето на РЕАЛНИТЕ АКТИВИ нали сам ти казваш, че предстои голямата инфлация...
    Колко му е годишния данък на това жилище във Флорида?

  • 10
    godmouth avatar :-|
    Постовете на някой друг

    До коментар [#2] от "Lemon's":

    Да живееш без собствено жилище живот ли е - цигански живот. Пък и ако живееш под наем, нали все някой притежава това жилище - той какъв е?


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност.