С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
7 9 дек 2016, 13:47, 20399 прочитания

Имот вместо депозит

Инвестициите в недвижимост в момента носят по-добра доходност от спестяванията в банка, но все пак има някои особености, които е добре да отчетете

Силяна Черкезова | регионален мениджър в "Адрес"
  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
С падането на лихвите през последните две години става все по-честа практика да се купуват имоти с цел отдаване под наем. Това е интересна опция за всеки, който има известни спестявания и търси по-добра доходност от тази по депозитите.

Хипотезите, ако имате свободни 50 000 евро, са няколко. Съхранението на парите на депозит носи под 1% годишна лихва плюс риска неочакван обрат на политическата или друга сцена да замрази средствата. Купуването на акции изисква задълбочени познания и експертен поглед, не е лъжица за всяка уста. Остава имотът – стабилно решение в преносен и буквален смисъл.


Магазин

Единият вариант е да се обмисли покупка на малък магазин. Подобна стъпка не е за всеки кандидат-инвеститор, тъй като крие повече рискове, отколкото ако се купи жилищен имот.

Инвестицията в търговска площ изисква по-сериозен капитал. Възможно е и да се наложи изчакване, тъй като свободните площи от този тип обичайно са дефицитни. Откриването на печеливш наемател, с когото да се установят дългосрочни отношения, също не е често срещан късмет. Данните на "Адрес" сочат, че възвращаемостта от бизнес имот може да е по-голяма от тази на жилище, но тук следва да се калкулират рискът и по-ниската ликвидност, които съпътстват магазина.



Обобщено казано, при магазина има няколко условности:

1. Обектът може да стои празен много по-дълго време

2. Дори да се намери наемател, няма гаранция, че бизнесът му ще бъде печеливш, от което зависи и доходът на наемодателя

3. Доходността е по-висока само ако обектът се намира в търговска зона (каквито са посочените в таблицата); отбиване в пресечна от търговската улица автоматично прави доходността сходна с тази на апартамент

4. Търговска площ на оживена улица означава много по-голям начален капитал

5. Апартамент може да бъде продаден винаги – бързо и лесно, стига цената му да е съобразена с пазарните условия.

Апартамент

Разум и находчивост са задължителни, но и единствени необходими условия, за да се превърне сделката с апартамент в печеливша инвестиция. За 50 000 евро може да се купи двустайно жилище от 50 - 60 кв.м в "Младост", а след това да носи наем от 300 евро месечно.

При цените на имотите и днешните нива на наемите годишната доходност от това начинание ще бъде около 6%. Когато се наложи излизане от инвестицията, продажбата на имота ще е лесна – при пазарни цени на жилищните имоти не отнема повече от 2-3 месеца, за да намерят следващия си собственик. Това е период, който не се влияе лесно от динамиката на пазара и промените в него.

Какво не достига на инвеститорите, тръгнали по този път днес? Ремонт. Наглед дребен детайл, но решаващ за отдаването на всеки апартамент - от Докторската градина до "Люлин".

Поглеждаме от страната на наемателите. Повечето от тях искат да живеят под наем в центъра на града, в имот с нови настилки и с нова кухня и баня. Това са задължителните атрибути, ако искат да платят само обзавеждането си, без да се налагат ремонтни дейности от тяхна страна още на входната врата. В този случай освен първоначалната сума от 2000 лева, срещу която може да се купи прилично обзавеждане, наемателите трябва да плащат поне 850 - 950 лева на месец. Въпреки многото на брой потенциални наематели тези, готови на подобна сделка, са очаквано малко.

Според брокерите ремонтираните имоти на пазарни цени се отдават за ден. Въпреки тази висока успеваемост повечето собственици продължават да смятат, че пребоядисването и новият хладилник са излишен лукс. Средно 5000 лева струва бюджетната кухня, а за още 1000 лева може да се осигури козметичен ремонт на банята, която ще доведе наемател в рамките на 24 часа. "Ремонтиран имот под наем е изключително дефицитна стока. Обикновено наемателите се нуждаят от връзки или късмет, за да я открият. Затова, ако даден инвеститор я осигури, интересът към нея му е в кърпа вързан, а печалбата – сигурна", казва Илия Панайотов от "Адрес".

Какво още трябва да се калкулира? В сметките трябва да се отчетат данъкът върху дохода на физическите лица (ДДФЛ) и данък сгради, които варират, но в общия случай не удрят сериозно по бюджета. Трябва да се начисли и амортизацията на имота, както и рискът от некоректен наемател. Козметичен ремонт се прави един път на пет години, а наемателите остават в апартаментите средно по две години. Като теглим чертата на всички приходи и разходи, излиза, че покупката на имот и старомодното отдаване под наем носят оптимална доходност при минимум рискове. Или поне в сравнение с другите варианти за инвестиция.

Около 15 дни. Толкова е средният период, в който жилището ще бъде празно в рамките на година. Това е периодът, в който може да се направи козметичен ремонт след предходния наемател и да се намери нов. Ако инвестицията е в ново жилище – т.е. на шпакловка и замазка, трябва да се предвидят поне 10 000 лева за привеждането му в "пазарен" вид. Тогава и първоначалният период на престой на пазара ще бъде очаквано по-дълъг.

NB!

Както всяка инвестиция, тази в недвижим имот също носи риск. Основният е от траен спад на пазарните цени, който застрашава вложения капитал в случаите, в които инвеститорът потърси бърза продажба и не може да изчака подобрение на пазарната конюнктура. Наемите, съответно доходността също варират спoред икономическия цикъл.

Не на последно място, данните от статията показват, че инвестиция в имот носи по-добра доходност от депозит в случаите, в които се инвестират собствени средства. Финансирането й с ипотечен кредит обаче при сегашните пазарни условия не във всички случаи гарантира положителен марж между доходността от наем и лихвата по ипотеката.

Ипотечните лихви са на дъното си и нови договори се сключват за около 4.62% годишно по данни на БНБ. Според консултанти на клиенти с по-добър рисков профил (лица с над 2000 лв. доказуем доход, заети в стабилни сектори като IT, фармация и т.н.) се отпускат и при нива под 4%. Но тези договори са дългосрочни и рискът от повишаване на лихвите трябва да се отчете.

  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Прочетете и това

Очи и уши за моя дом Очи и уши за моя дом

Системите за видеонаблюдение никога не са били по-достъпни

24 фев 2017, 10461 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Лични финанси" Затваряне
Двойно здравно подсигурен

Допълнителната застраховка "Заболяване" е екстра, с която все повече хора предпочитат да се сдобият

Още от Капитал
10 мита за еврото

Не, цените няма да се вдигат, курсът на лева няма да се променя и още няколко отговора на най-популярните заблуди за влизането в еврозоната

Нов цигарен връх

Rothmans е на път да стане най-търсената марка на пазара

Могат ли БНТ и БНР да останат без реклама

Това е едно от ключовите предложения за промени в Законът за радиото и телевизията, които сектора обсъжда

Коронавирусът приближава към пандемия

Бързата и разумна реакция може да намали щетите от масовото разпространение на заразата

Кино: "Малки жени"

Дързост и покорство във време на пробуждане

20 въпроса: Юрий Вълковски

Изпълнителен директор на фондацията Reach for Change България

X Остават ви 0 свободни статии
0 / 10