Десетилетие на плюс
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Десетилетие на плюс

От пиковата 2007 г. досега новото жилищно строителство е намаляло близо 3 пъти.

Десетилетие на плюс

След бум и драстичен спад, българският жилищен пазар приключи най-динамичните 10 години от историята си с 69% поскъпване

Радостина Маркова
7433 прочитания

От пиковата 2007 г. досега новото жилищно строителство е намаляло близо 3 пъти.

© Иван Григоров


След пик, последван от бърз спад, жилищният пазар в България приключи първото десетилетие от новия век с близо 69% реален ръст на цените на имотите. Числото показва фактическото покачване на продажните стойности, след като се приспадне инфлацията от 2000 до 2010 г. За същия период номиналното поскъпване на жилищата е значително по-високо – близо 202%.

Данните са от обзор на агенция "Бългериан пропертис" за движението на цените и броя на сделките в големите градове на България между 2000 и 2010 г.

Това десетилетие е определяно от анализаторите като начало на съвременния имотен пазар у нас (90-те години бяха запомнени най-вече с хиперинфлацията, ниските цени и незначителния обем на сделките). Въпреки това опитите за по-дългосрочен анализ на пазара през последните години се броят на пръсти, отчасти заради липсата на надеждна статистика за цените.

Параграфът е променен в петък, 18 март

Всъщност единствените официални данни, с които анализаторите у нас разполагат, са тези на Националния статистически институт (НСИ). Те са ползвани и в доклада на "Бългериан пропертис". По отношение на жилищния пазар обаче и официалната статистика крие известни рискове от неточност. Причината е, че в сметките влизат само продажбите на апартаменти без новото строителство, което също изкривява пазара.

С тези уточнения публикуваме част от данните и изводите в доклада на агенцията:

- За последните 10 години номиналното поскъпване на апартаментите в областните градове е 201.66%. Лидер по ръст на цените е Варна с 237.53%, следвана от Пловдив с 203%. Покачването на цените в София е под средното за страната – едва 171.13%

- Средногодишното поскъпване на жилищата в страната за изминалите 10 години е 11.65%. Според "Бългериан пропертис" това показва, че дори след големия спад на цените от последните 2 години инвестицията в жилищен имот в дългосрочен план остава стабилна алтернатива. Важно обаче е да се определи в кой момент от цикъла на пазара би било добре да се купи имот и колко време да се държи преди нова продажба.

- След като се приспадне инфлацията, реалният ръст на жилищните цени в страната за последните години е 68.76%. В София той отново е сред най-ниските – 51.68%, Варна е лидер с 88.83%.

- Пазарът на жилища достигна ценовият си връх през третото тримесечие на 2008 г.Пиковите нива в обема на сделките са година по-рано – още през 2007 г. Това потвърждава правилото, че броят на сделките е първият показател, който реагира на промени в пазарните тенденции. Промените в цените го следват.

- От ценовия пик до края на 2010 г. жилищата в страната са поевтинели с 33.31% (36.6% след отчитане на инфлацията). На този фон намалението на цените в София е сравнително високо – 39.7%, след като се приспадне инфлацията. В същото време през последните три години в страната е регистриран спад на броя сделки с имоти от 45%. Оперативният директор на "Бългериан пропертис" Полина Стойкова обаче е на мнение, че тази година обемите на продажбите ще започнат да нарастват, което е един от първите индикатори за предстоящо излизане от кризата.

- Данните на статистиката показват, че спадът на цените се забавя през последната година – от 23.26% през 2009 г. той е намалял до 12.75% за 2010 г., след като се прибави и инфлацията. Според анализаторите макар и трендът все още да е отрицателен, до края на тази година може да се очаква връщане на цените на жилищата към растеж. Важно условие за това обаче е липсата на икономически сътресения и позитивно развитие на икономиката.

- Данните за новото строителство в страната обаче не са обнадеждаващи. Пикът на започнатите нови жилищни сгради съвпада с този на продажбите през 2007 г. От този момент до края на 2010 г. броят на новите разрешения за строеж е намалял с 56%. Така от 11 171 разрешения през 2007 г. издадените през миналата година са се стопили до 4 891. Според "Бългериан пропертис" този индикатор показва, че някои от негативните тенденции на пазара на имоти в страната все още продължават да са актуални.

Наблюдателите не са единодушни по въпроса достигнал ли е пазарът на жилища ценовото дъно или това все още предстои да се случи. Какъвто и да е отговорът обаче, дългосрочният поглед показва ясната цикличност и почти завършилото завъртане на колелото в последователността "растеж – спад – растеж".

Ако данните към момента показват, че имотите все пак остават добра инвестиция, доколко това ще е така и в бъдеще ще зависи от редица фактори освен инфлацията, обемите на новото строителство и темпа на поскъпване на жилищата. Част от тях ще се проявят след огласяване на резултатите от новото преброяване, които ще покажат актуалната демографска картина в страната. Защото след отминалата инвестиционна треска, оттук нататък жилищният пазар у нас ще бъде движен основно от вътрешното търсене. Въпросът е доколко силно ще е то.

След пик, последван от бърз спад, жилищният пазар в България приключи първото десетилетие от новия век с близо 69% реален ръст на цените на имотите. Числото показва фактическото покачване на продажните стойности, след като се приспадне инфлацията от 2000 до 2010 г. За същия период номиналното поскъпване на жилищата е значително по-високо – близо 202%.

Данните са от обзор на агенция "Бългериан пропертис" за движението на цените и броя на сделките в големите градове на България между 2000 и 2010 г.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

39 коментара
  • 3
    bestbuy avatar :-|
    За да останат ХОРА в България.

    Чакайте бе, в подобна статия мисля в Дневник, мнениетио беше съвсем различно..??!!

  • 4
    hadjov avatar :-|
    дон Клеменца

    Имотите още ще поевтиняват! Няма кой да населява новопостроените! Нито да заема площи в офисите и магазините. Които имаха възможности - купиха. Другите нямат пари. Много от децата на богатите вече не живеят в България. Няма ново производство за да има нужда от нова площ. Почти всички строителни фирми не могат да си довършат започнатите строежи, защото няма кой да купи на зелено. Дори и да завършат - пак няма да продадат всичко. Като се достигне около 20% печалба на предприемачите цените ще се успокоят. Но преди това много от тях ще фалират.

  • 5
    oddvin avatar :-|
    Минуса

    Последните 2 параграфа са написани в стил "очаква се нещата да се развият в един коя си посока, но има и вероятност да не стане точно така"...пффффхахахаха! На създателя на статията поставям оценка 0 по анализ!

    Цените за ново (луксозно ?!) или старо строителство в топ центъра на София или който и да е от големите областни центрове трябва да падне до към 300-400 (без включване на инфлацията) €/кв.м! Чак тогава има сметка да се купува и то само ако настоящата инфраструктурна кочина е приведена в прилично състояние.

  • 6
    d_stanev avatar :-|
    Д.Станев

    Да, винаги когато имотния пазар почне да се срива от сектора се опитват да пробутват нотки на оптимизъм с цел да го раздвижат...
    Истината е, че когато усещането за несигурност доминира в съзнанието на хората те не купуват, дори да имат възможност. Големия ръст на сделките се дължеше на измамен оптимизъм и на засиленото кредитиране, като следствие от този оптимизъм. Соътветно строителния бум и надутия пазар на имоти придоби измерения на балон. Е балона за съжаление не гръмна... понеже беше спукан, а само спихна, но по същество си остава балон. Ако се направи един преглед на реалната заетост на новото строителство (от последните 10 години) ще бъде интересно да се установи колко от жилищата реално се обитават. Парадоксът в момента е, че предлагането многократно надхвърля търсенето, но цените не са адекватни спрямо този факт. Изводът е, че е необходимо още известно "изтощаване" на тези които са строили с цел продажба с печалба за да си дойдат цените на мястото... Но естествено трудно се забравят времената когато цените бяха неколкократно надути и продажбите с по-нисък марж сега изглеждат неприемливи... Ще се чуе.

  • 7
    chievo avatar :-|
    Chievo

    До коментар [#5] от "Минуса":

    Оптимист :)

    300-400 евро на квадрат в центъра на София............ще почакаш.

    Имайте предвид, че повечето строителни "предприемачи" перат пари, и заникъде не са се разбързали да продават. Същото важи за селските "инвеститори", продали парцелче на морето, и купили с парите 1-2 апартамента. Манталитетът ни е такъв, че ако ще турско да е, няма да продадат апартаментите по-евтино, отколкото са ги купили.

    Живейте под наем, така е най-сладко. Казва ви го човек, който изплаща ипотека.

  • 8
    greda avatar :-|
    вземи тая греда

    До коментар [#7] от "Chievo":

    За центъра бяха 400 евро, обаче на зелено и то през 2003-2004. Иначе за перачите на пари си прав както и за наема

  • 9
    dimhristov avatar :-|
    dreamer

    Предлагането на търговска и жилищна площ многократно надвишава търсенето но въпреки това цените са високи. В някаква степен това се дължи на факта, че голяма част от предлаганото е направено с кредити, тежестта от които нараства всеки ден върху строители и предприемачи и те дори да искат не могат да свалят цените, тъй като банките не вдигат ипотеките докато някой не плати цената, която банките искат.

  • 10
    chievo avatar :-|
    Chievo

    До коментар [#8] от "greda":

    Възможно е наистина да е имало такива цени преди години, но не е било задълго.

    Ако не се лъжа, всичко тръгна от едно изказване на зам.министъра на финансите К.Катев в шоуто на Слави, че имотите у нас са силно подценени. Обаче дали беше през 2002 или 2003 година, не помня.

    Дотогава си имаше оферти по 300 долара на квадрат, но си представи качеството на строителството (себестойност не повече от 150).

    Купихме си жилище през 2007 г. на пика на цените, но доста изгодно. В смисъл, че цената, която платихме, при все понижението през последните 2-3 години, все още е по-ниска от настоящите оферти. Няма гаранция, че ще цените се стабилизират, но поне ме топли мисълта, че живея в жилище, което отговаря на всичките ми изисквания (като изключим разбитите улици, но къде не са), и мога спокойно да инвестирам в интериора му, защото е мое. Всичко останало са недостатъци в момента - наемите са толкова ниски, че за ипотечната вноска мога да наема тристаен в Лозенец и да ми останат пари.

    Един съвет към всички - купувайте си жилище, само ако вноската по кредита не надхвърля 25% от семейния ви доход. И то при положение, че нямате други заеми. Всичко над това е воденичен камък.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK