Ще ни трябва ли лиценз, за да управляваме инвестиции в имоти?
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Ще ни трябва ли лиценз, за да управляваме инвестиции в имоти?

Целта на промените е да се регулира дейността на мениджърите на инвестиционни компании, които досега не подлежаха на специален режим, като например дружества за недвижими имоти, фондове за дялов капитал (equity funds), хедж фондовете и др

Ще ни трябва ли лиценз, за да управляваме инвестиции в имоти?

Според новите законодателни промени мениджърите на фондове, които попадат в дефиницията "алтернативни", ще трябва да се регистрират или лицензират в КФН

10579 прочитания

Целта на промените е да се регулира дейността на мениджърите на инвестиционни компании, които досега не подлежаха на специален режим, като например дружества за недвижими имоти, фондове за дялов капитал (equity funds), хедж фондовете и др

© Цветелина Белутова


Наред с други промени Законът за изменение и допълнение на закона, уреждащ дейността на предприятията за колективно инвестиране (ЗДКИСДПКИ), в сила от 20 декември на миналата година, въведе фигурата на алтернативните фондове за управление на инвестиции и техните управляващи дружества. Новорегулираните фондове могат да обхванат всеки инвестиционен сегмент; дружествата, инвестиращи в недвижими имоти, включително земя обаче са едни от тези, които би следвало по–внимателно да прегледат новия закон, за да преценят дали и доколко правилата му ще се отнасят и за тях.

Целта на промените е да се регулира дейността на мениджърите на инвестиционни компании (и съответно – да се защитят интересите на инвеститорите в такива компании), които досега не подлежаха на специален режим, като например дружества за недвижими имоти, фондове за дялов капитал (equity funds), хедж фондовете и др. Всички те вече се наричат под общото наименование "алтернативни инвестиционни фондове". Разбира се, не всяка от гореизброените компании попада под дефиницията на алтернативен фонд, съответно подлежи на допълнителна регулация. Преценката за всеки отделен случай зависи от нейните характеристики - предмета ѝ на дейност, инвестиционната й политика, броя на инвеститорите, размера на активите и начина, по-който е структурирана. За да се избегне объркване, следва да се подчертае, че този закон урежда и заварените положения – т.е. въпреки че дейността ви до този момент не е подлежала на никаква регулация извън стандартния минимум, съгласно Търговския закон и данъчните закони това може да се промени. Второ, необходимо е да се отграничат регулациите, отнасящи се до самите алтернативни фондове, от една страна, и до дружествата, управляващи дейността им – от друга.

Алтернативен фонд ли съм или не съм

 

Без значение от правната ѝ форма при преценката дали една компания е алтернативен фонд от значение ще бъдат следните фактори:

-          Средствата, които подлежат на инвестиране, набират ли се от повече от едно лице; дори инвеститорът в дружеството да е само едно лице, когато то е юридическо, но не е еднолично притежавано, следва да се направи допълнителен анализ дали наличието на повече от един съдружник или акционер в дружеството майка не дава основание да се твърди, че дъщерното дружество, създадено с цел инвестиции, набира средствата за това от повече от едно лице – законът дава възможност за подобно допускане

-          средствата на акционерите или съдружниците инвестират ли се с цел да се реализира съвкупен доход от придобиване, притежание или продажба на инвестиционни активи

-          извършва ли дружеството обща търговска или индустриална дейност, напр. производство и търговия със стоки, предоставяне на нефинансови услуги, строителство на недвижими имоти и т.н.

-          има ли определена инвестиционна политика, напр. конкретен вид актив, в който инвестира, или географски район, или период на държане и др. За да е изпълнено това условие, не е необходимо политиката да е формулирана изрично като такава, а е достатъчно учредителните актове или други основни документи на дружеството да формулират каквото и да било условие/ограничение по отношение на инвестициите, които то може или цели да прави.

От значение е, че най-очевидно отговарящите на тези условия дружества – тези със специална инвестиционна цел, създадени по едноименния закон, са изрично изключени от приложното поле на регулациите за алтернативните фондове.

Може да се допусне, че в България от всички видове алтернативни фондове най-голям брой са компаниите за инвестиции в недвижими имоти (естествено това не изчерпва видовете дружества, създадени предимно или изцяло с цел инвестиции, които могат да попаднат под регулациите относно алтернативните фондове и да бъдат квалифицирани като такива с всички произтичащи от това последици). Главният фактор при определянето на всяка една инвестиционна компания като алтернативен фонд е дали основната ѝ дейност е инвестиционна, а не индустриална или търговска. Т.е. ако компанията (ООД, АД и др.) е създадена или оперира с единствена цел доходи от покупка и продажба на имоти и/или доходи от наем или аренда, без да извършва строителство на сгради, без да отглежда собствена земеделска продукция и т.н., то тя би могла да се счита за алтернативен фонд, ако са изпълнени и останалите критерии (средствата се набират от повече от едно лице и има формулирана, макар и широко, някакъв вид инвестиционна политика).

Какво следва

 

Ако се установи, че дадено дружество попада в дефиницията на алтернативен инвестиционен фонд, следва да се направи допълнителен анализ на базата на законовите разпоредби как и от кого то се управлява. Законът дава следните два главни варианта на управление на алтернативен фонд: от неговите управителни органи или от трето лице (дружество). Ако алтернативният фонд се самоуправлява (чрез своите органи), то на регулация подлежи самият той. В противен случай на регулация подлежат само мениджърите на алтернативни инвестиционни фондове. По аргумент от чл. 197 на ЗДКИСДПКИ дейността по управление на алтернативен фонд включва управлението на неговия инвестиционен портфейл (в частност - за дружество, инвестиращо в имоти, това са придобитите от последното имоти), управлението на риска, предоставянето на правни и счетоводни услуги на фонда, изготвяне на оценки, предоставяне на информация на акционерите и др. За да продължат да извършват дейността си законосъобразно или за да започнат извършването на такава дейност, мениджърите на алтернативни фондове ще трябва да се регистрират в Комисията за финансов надзор и да предоставят периодично информация на регулатора. За заварените положения срокът е 20 януари тази година. В случай че стойността на управляваните от тях активи надхвърли 500 млн. евро (съответно - 100 млн. евро, ако използват ливъридж), то те трябва да се лицензират. Дейността на лицензираните мениджъри на алтернативни фондове е натоварена с допълнителни изисквания по отношение на капитала, вътрешната организация, управление на рисковете и разкриването на информация.

Ползата от новия режим за лицензираните мениджъри на алтернативни фондове е, че лицензът им дава право да извършват дейността си по набиране на средства във всички държави - членки на ЕС и ЕИО. За да се възползват от този своебразен паспорт на общността, мениджърите, които управляват фондове с активи под праговете за лиценз, също могат да се лицензират доброволно и да набират средства извън България.

Наред с други промени Законът за изменение и допълнение на закона, уреждащ дейността на предприятията за колективно инвестиране (ЗДКИСДПКИ), в сила от 20 декември на миналата година, въведе фигурата на алтернативните фондове за управление на инвестиции и техните управляващи дружества. Новорегулираните фондове могат да обхванат всеки инвестиционен сегмент; дружествата, инвестиращи в недвижими имоти, включително земя обаче са едни от тези, които би следвало по–внимателно да прегледат новия закон, за да преценят дали и доколко правилата му ще се отнасят и за тях.

Целта на промените е да се регулира дейността на мениджърите на инвестиционни компании (и съответно – да се защитят интересите на инвеститорите в такива компании), които досега не подлежаха на специален режим, като например дружества за недвижими имоти, фондове за дялов капитал (equity funds), хедж фондовете и др. Всички те вече се наричат под общото наименование "алтернативни инвестиционни фондове". Разбира се, не всяка от гореизброените компании попада под дефиницията на алтернативен фонд, съответно подлежи на допълнителна регулация. Преценката за всеки отделен случай зависи от нейните характеристики - предмета ѝ на дейност, инвестиционната й политика, броя на инвеститорите, размера на активите и начина, по-който е структурирана. За да се избегне объркване, следва да се подчертае, че този закон урежда и заварените положения – т.е. въпреки че дейността ви до този момент не е подлежала на никаква регулация извън стандартния минимум, съгласно Търговския закон и данъчните закони това може да се промени. Второ, необходимо е да се отграничат регулациите, отнасящи се до самите алтернативни фондове, от една страна, и до дружествата, управляващи дейността им – от друга.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

0 коментара

Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK