Пазарът на земя: инвестирай умно

При доходността в момента покупката си струва само за дългосрочна инвестиция или производство. При това - не само на зърно

Статията е част от специалното издание на "Капитал Daily" "Земеделие и бизнес".

Ако преди десет години някой ми беше казал, че ще давам пари на земеделци, щях да го обявя за луд, призна наскоро представител на финансовия сектор. Поводът беше разговор за пазара на земеделска земя и перспективите пред него.

Назад във времето цитираните думи не са лишени от логика - допреди 7-8 години европейски субсидии в земеделието нямаше, цените на земята бяха ниски, а самата тя беше слабо ликвиден актив. Оттогава картината се промени - ниските изходни цени, появата на едри собственици на обработваеми площи, субсидиите и няколкото добри години за производителите на зърно превърнаха земеделската земя в истинска звезда на ценовия хоризонт. При това - в години на криза, когато спадът в останалите сегменти на имотния пазар изглеждаше безкраен.

Трендът личи и от статистиката на земеделското министерство, според която от 2007 г. насам средната цена на земеделската земя в страната почти се е удвоила, а сделките трайно надхвърлят 1 млн. дка годишно.

Все пак от година насам се усеща и известно охлаждане. От една страна, заради спада в изкупните цени на пшеницата, който засегна най-активните купувачи на земя - земеделските производители. От друга, заради почти единното мнение, че при сегашното състояние на земята в България - разпокъсана, без поливни съоръжения и инфраструктура, цените са достигнали пределните си нива.

Така в близките години осезаемо покачване на ренти и цени изглежда несериозно. Но и драматичен спад не се предвижда. За сметка на това купувачите на земя все по-често са хора, които планират производство или поне имат ясна идея как да я окрупнят и да добавят стойност към нея. Което определено е знак, че с чисто спекулативните очаквания към този пазар е приключено.

По-спокоен пазар

След поредицата години на растящ пазар миналата беше първата на застой в цените на земеделската земя. Данните на Системата за агропазарна информация (САПИ) показват, че средната цена на продадените в страната земи се е задържала около 429 лв./дка при 435 лв./дка година по-рано. Леко намаление има и при броя сделки и продадени декари, но като цяло пазарът остава активен. Тази статистика трябва да се гледа с уточнението, че обхваща преди всичко първичния пазар - на наследствени малки парцели, и в по-малка степен този на вече придобити от инвеститори и окрупнени земи. Такива сделки миналата година също не липсваха, но минаваха основно през продажба на самите дружества, притежаващи земята. Най-едрият пример беше продажбата на фонд "Серес" с над 186 хил. дка земеделска земя. Тя мина през прехвърляне на акции от досегашните собственици - предимно финансови инвеститори, на "Ромфарм компани", в чиито портфейл вече има близо 1 млн. дка.

На пазара отбелязват и други, значително по-малки като обем, прехвърляния на портфейли земя през годината. В повечето случаи продавачите са инвеститори, които са се възползвали от бързия ръст на цените, но вече са преценили, че е дошъл моментът да излязат от инвестицията си.

Причините за тази стъпка са няколко. На първо място, в много землища в страната цените на земята достигнаха пределните си нива, съпоставени с рентите и доходността, която тя може да донесе на тази база. Освен това, макар и добра, новата зърнена реколта беше реализирана на значително по-ниски в сравнение с предходните години цени - около 300 лв./тон пшеница при над 500 лв./тон през 2011-2012 г.

Очакванията са тези нива да се запазят и тази година, което означава и по-малки печалби за производителите, които са основните купувачи на земя. Съответно и по-малко ресурс за разширяване на стопанствата им.

При подобно съотношение участниците на пазара са категорични, че очакваната доходност от съотношението цена - рента в момента не надхвърля 4-5%. Около тези нива го определя изпълнителният директор на "Агромениджмънт" Георги Георгиев (дружеството е управляващо на компанията за земеделски лизинг "Елана агрокредит").

Според Георгиев събитията от изминалата 2013 г. трябва да се разглеждат като знаци за нормализация на пазара на земя, а годината беше показателна за това как ще се развива той оттук нататък. По думите му предхождащите я две години са били по-скоро щастливи изключения, които донесоха едновременно високи добиви и добри цени на зърното.
Отминалата 2013 г. показа също, че на много места потенциалът за сериозен ръст на цените е изчерпан. От една страна, участниците отбелязват отдръпване на продавачите, които вече предпочитат ежегодния доход от ренти и трудно се разделят със земята си. От друга страна, са очакваните по-умерени изкупни цени на зърното. "Пазарът на земя е изключително предпазлив през последните седмици. Индикациите са, че цената на пшеницата от новата реколта ще е под 300 лева на тон, производствените разходи за торове и семена на производителите ще са 8-10% по-високи и приходът им ще е изключително ограничен", отбеляза председателят на Българската асоциация на собствениците на земеделска земя Борислав Петков.

Според него тази година отрезвяването сред купувачите е много сериозно, особено в Северна България. В това число влиза и Северозападът, където предходните години имаше силен пазар, тъй като районът беше изостанал ценово. Тази година обаче прогнозите са там цените по-скоро да се задържат около достигнатите нива.

Според управителя на агенция "Мирланд" Мирослав Йорданов най-конкурентен към момента остава Североизточният район, тъй като земята е добра и потенциалните купувачи първо се ориентират към нея. И той обаче определя доходността от ренти на 4-5%, което означава дългосрочна възвращаемост на инвестицията.

По думите му и в момента най-високата цена в страната държат нивите в Добруджа - в района на Добрич тя достига 1400 лв./дка за нива от 15-20 декара, а в Балчик и Каварна таванът на цените е 1500 лв./дка. Около и под тези нива се движи пазарът в Генерал Тошево и Шабла. В същото време това е и районът с най-високи рентни плащания - около 100 лв./дка. Във Варненско землищата се разпределят според входната магистрала от София. В общините над нея - Суворово, Вълчи дол, Аксаково, Ветрино, продажните цени варират около 1000-1100 лв./дка при ренти 50-70 лв./дка. Южно от нея - в землищата на Аврен, Дългопол, Бяла, Девня, цените са 500-700 лв./дка, а рентите - между 20 и 35 лв./дка.

Според Йорданов обаче при очертаващото се засушаване и ниски изкупни цени на зърното тази година цените на земята едва ли ще помръднат с повече от инфлационния ръст. Докато при рентите очакванията са дори за 5 до 10% спад. Същата прогноза прави Борислав Петков на базата на вече течащото договаряне на рентите за новата стопанска година. Според него в различните землища тенденцията е от задържане до понижение с 3 до 5%. По-точна прогноза обаче ще има към края на март.

Не само зърно

Освен че се очертават като най-активни купувачи на земя, много фермери постепенно диверсифицират и производството си. Редом с посевите от пшеница, царевица, ечемик, слънчоглед и рапица пейзажа вече разнообразяват и повече орехови дървета, лешници, овощни градини, зеленчукови стопанства. Наблюденията на посредническите агенции за земя са, че търсенето на площи за такива насаждения е активно през последните една-две години. Това се потвърждава и от справки в регионалните инспекции по околна среда и води (РИОСВ), където само миналата година са внесени десетки инвестиционни предложения за създаване на орехови, лешникови насаждения и овошки. Процедурата в тези случаи е инвеститорите да търсят преценка за необходимостта от ОВОС.

Според Мирослав Йорданов от "Мирланд" най-често става въпрос за малки инвеститори, които целят с трайни насаждения да подпомагат бюджетите си. По думите му през последните години действително има нараснало търсене на земи за трайни насаждения - в Североизточна България основно за орехи, лешници, бадеми, но също за лавандула и билки. Интересуват се хора със свободни капитали от порядъка на 10-20 хил. лв., които купуват и обработват 20 до 50 дка земя.

Наблюдатели на пазара на земя потвърдиха тенденцията, като припомниха манията по лавандулата от последните години, когато заради високите изкупни цени с маслодайната култура бяха засети стотици декари в Североизточна България извън традиционното производство в по-южните части на страната. През 2013 г. обаче изкупната цена падна тройно до 30-40 лв. за литър лавандулово масло, на склад има нереализирани количества и това охлади интереса.

Борислав Петков от БАСЗЗ добавя към интересуващите се от зеленчуци и овощни градини собствениците на големи стопанства, които се стремят да диверсифицират продукцията си и по-ефективно да редуват културите. "Бобовите насаждения например насищат почвата с азот, което при последващо отглеждане на пшеница намалява разходите за торове", даде пример той. Според него това е една от причините интересът към подобни насаждения да се наблюдава именно в райони със силни зърнени култури. По негови наблюдения голяма част от фермерите се ориентират към протеиновите култури - соя, боб и др., които при добра агротехника имат висока добавена стойност. Интересни са също техническите и етерично-маслените култури – не само рапица, но също кориандър, резене. "В района на Хасковско от миналата година се гледат лен и сусам. Не са големи площи, но хората търсят диверсификация", посочи Петков. Според него много от големите земеделски производители напоследък също създават зеленчукови градини, макар и на малко декари. Засилено е и търсенето на площи за овошки.

В челната петица

Въпреки че е висок, интересът към плодове, зеленчуци и маслодайни култури за момента не променя видимо съотношението на посевите в страната. Според различни оценки става въпрос за съвсем малка част от общо 34 млн. дка обработваеми площи. Докато според анализите на Института за аграрна икономика петте основни култури - пшеница, царевица, ечемик, слънчоглед и рапица, заемат повече от 90% от земите. Прогнозата на института, цитирана от investor.bg, е, че макар и през следващите години да се очаква спад при повечето от тези посеви заради намаляващите им цени, той ще е в рамките на 1-2%. Т.е. делът им в нашето земеделие ще остане висок.

Като стимул за разнообразяване на отглежданите в страната култури посочи начина на субсидиране през новия програмен период, когато подпомагането ще бъде обвързано със самото производство, а не само с обработваните площи. Минус е липсата на канали за дистрибуция на произведената стока. Например тържища и пазари за производители, където те могат да занесат продукцията си и да получат добра цена за нея. Според Петков в редица страни с развито земеделие има кооперативи, където производителите предават продукцията си и не се занимават с нейната търговска реализация. В същото време по тази линия се договарят препарати, торове и др. необходими материали и суровини, като заради големия мащаб се ползват преференциални цени. В България обаче организация на земеделието е такава, че поне за момента не подкрепя малките производители.